Аналіз проекту нерухомості RWA: одночасні можливості та виклики
Справжні світові активи ( RWA ) мають давню історію на ринку криптовалют, принаймні з 2018 року, коли з'явилася концепція токенізації активів та випуску цінних паперів ( STO ). Однак через недостатню регуляцію та брак значних переваг у прибутковості ранні спроби не змогли сформувати масштабний ринок.
У 2022 році, з підвищенням процентних ставок у США, доходність державних облігацій США значно перевищила відсоткові ставки за кредитами у стейблах криптоіндустрії. Це зробило токенізацію державних облігацій США як RWA об'єкта дедалі привабливішою для криптоіндустрії. Досвідчені DeFi проекти, такі як MakerDAO, Compound та Aave, а також традиційні фінансові установи, такі як Goldman Sachs та JPMorgan, почали активно досліджувати сферу RWA.
Протягом останніх двох років на ринку з'явилися деякі проекти RWA в нерухомості. Ці проекти спрямовані на розширення ринку інвестицій у нерухомість, збагачення асортименту інвестиційних продуктів та зниження інвестиційних бар'єрів. У цій статті буде проведено аналіз випадків цих проектів, обговорюючи переваги та недоліки дизайну RWA в нерухомості, а також їхній ринковий потенціал. Оскільки ці проекти в основному зосереджуються на ринку нерухомості Північної Америки, відповідні політики, закони та ринкові умови також будуть орієнтовані на Північну Америку.
Методи токенізації на ринку нерухомості
Ринок нерухомості містить величезні інвестиційні можливості. Згідно з дослідженням Statista за березень 2023 року, ринкова вартість нерухомості в Північній Америці становить 1,3 трильйона доларів, а загальна вартість світового ринку нерухомості становить 2,66 трильйона доларів.
Основною метою токенізації ринку нерухомості є досягнення однієї або кількох з наступних цілей: створення більш різноманітних та гнучких інвестиційних продуктів, залучення ширшої групи інвесторів, підвищення ліквідності та вартості активів нерухомості. Ці продукти в основному представлені у трьох формах:
Фінансування фрагментованої власності на нерухомість
індекс продукту ринку нерухомості в конкретному регіоні
Іпотечний кредит під заставу токенів нерухомості
Крім того, токенізація нерухомості на блокчейні може підвищити прозорість активів і демократичність управління.
Інвестиційні трасти в нерухомість ( REIT ) подібні до нерухомості RWA у наданні можливостей для фрагментованих інвестицій, обидва ефективно знижують інвестиційний поріг і підвищують ліквідність активів. Проте традиційні REIT зазвичай не надають інвесторам управління чи власності, зберігаючи централізовану модель управління. Незважаючи на це, їх сувора регуляторна структура, перевірка активів і інвестиційна структура надають зразки, на які можуть орієнтуватися проекти нерухомості RWA.
Спостерігаючи за діяльністю проектів RWA в нерухомості протягом останніх двох років, ми отримали деяке уявлення про їхні переваги та недоліки:
Переваги:
Знизити інвестиційний бар'єр, збільшити можливості участі звичайних інвесторів
Підвищення ліквідності нерухомих активів
Забезпечити інвесторів більш різноманітними продуктами для інвестицій у нерухомість
Потенційне підвищення прозорості активів та демократичності управління
Недоліки:
Юридичні ризики: регуляторна рамка ще не зріла
Операційний ризик: потрібен професійний досвід у сфері управління нерухомістю
Ризик дефолту: існує можливість дефолту за іпотечними кредитами
Ризик ліквідності: обсяги торгівлі на вторинному ринку можуть бути обмеженими
Ризик волатильності цін: під впливом ринку криптовалют
Глибше вивчивши конкретні випадки, виявлено, що через відмінності в управлінні та методах продукту, кожен проект стикається з різними ситуаціями в реальній експлуатації.
Аналіз випадків
У цій статті аналізуються три репрезентативні проекти RWA у сфері нерухомості. Варто зауважити, що ці проекти все ще перебувають на ранній стадії, їхні продукти ще не пройшли тривалого широкого ринкового верифікації та тестування.
RealT
RealT був запущений у 2019 році, є одним з перших проектів RWA у сфері нерухомості, який пропонує послуги токенізації житлової нерухомості в США для роздрібних інвесторів, переважно на блокчейнах Ethereum та Gnosis.
RealT купує житлову нерухомість та токенізує її відповідно до законодавства США. Управління, обслуговування та збір орендної плати здійснюються третьою стороною. Після вирахування витрат орендна плата розподіляється між тримачами токенів. RealT відповідає за процес токенізації, але юридично відокремлена від компанії, що володіє активами нерухомості. Якщо ця компанія порушить умови, власники токенів мають право призначити іншу компанію для управління нерухомістю.
Наприклад, візьмемо нерухомість у Монгомері, загальна вартість токенів нерухомості становить 323 020 доларів США, кожен токен коштує 52,10 доларів США, загалом випущено 6 200 токенів. Місячний дохід від оренди цієї нерухомості становить 2 600 доларів США, після вирахування витрат на управління в розмірі 622 доларів США, місячний чистий прибуток становить 1 978 доларів США, річна сума становить 23 736 доларів США. Кожен токен отримує 3,83 долара США розподілу, річна прибутковість становить 7,35%.
RealT надає ринку 100% токенів, не вимагаючи спільних інвестицій із клієнтами, підтримуючи практично безризикову модель роботи. Управляюча організація отримує 8% від орендної плати і залишок з витрат на обслуговування, інвестиційна платформа стягує 2% за токенізацію, вибір управляючої організації та нагляд за управлінням. Цей підхід дозволяє команді RealT зосередитися на пошуку відповідної нерухомості та її токенізації.
Однак, хоча розподіл власності може допомогти зменшити ризики, він також приносить виклики. Коли частка інвестора є занадто малою, витрати на управління компанією можуть стати непідтримуваними. Між RealT та власниками токенів можуть виникати конфлікти інтересів. Якщо RealT має надто великий відсоток акцій у нерухомості, це може зменшити ліквідність токенів; якщо ж відсоток акцій є занадто малим, то може бракувати достатньої мотивації для вибору та контролю за управлінськими органами.
Аналізуючи десять останніх проданих токенів нерухомості на ринку RealT, виявлено, що більшість нерухомості розташована в Детройті, приблизно 500 власників токенів, частина власників нерухомості налічує понад 1000 осіб. Приблизно 90% інвесторів інвестують менше 500 доларів, 9% інвестують від 500 до 2000 доларів, 1% інвестують понад 2000 доларів. Це свідчить про те, що RealT у певній мірі створив ринок інвестицій в нерухомість для роздрібних інвесторів, збільшивши ліквідність ринку житла.
Згідно з даними про транзакції на адресі гаманця RealT у мережі Gnosis, загалом було розподілено близько 6 мільйонів доларів орендної плати. Платформенний збір складає близько 2.5%-3% від орендної плати, що становить приблизно 150-180 тисяч доларів доходу за останні два роки. Оскільки RealT не зобов'язаний брати участь в інвестиціях у нерухомість, і ступінь участі неясна, фактичний прибуток від орендної плати важко оцінити.
З точки зору структури компанії, RealT заснувала Real Token Inc. в штаті Делавер як основну операційну одиницю, а також Real Token LLC як материнську компанію для компанії з нерухомості. Для кожної інвестиційної нерухомості була створена відповідна серія LLC, яка як дочірня компанія Real Token LLC володіє конкретною нерухомістю та токенами. Ця структура має на меті забезпечити, щоб проблеми з окремою нерухомістю не впливали на інші нерухомості або на операції материнської компанії.
Parcl
Parcl є платформою DeFi для інвестування, яка дозволяє користувачам торгувати змінами цін на глобальному ринку нерухомості. Parcl пропонує синтетичні активи, пов'язані з нерухомістю, через структуру AMM. Parcl запустив Parcl Labs Price Feed, створюючи індекс нерухомості для певних районів на основі історії продажів. Інвестори можуть спекулювати на тенденціях цін на нерухомість.
Цей метод уникнув юридичних питань, пов'язаних з фактичною купівлею та продажем нерухомості. Хоча залишається під питанням, чи є це справжнім RWA проектом нерухомості, як популярний RWA проект, він заслуговує на увагу під час обговорення різноманітності продуктів.
Тестова мережа Parcl була запущена в травні 2022 року на Solana, наразі TVL становить приблизно 16 мільйонів доларів. Однак, після більше ніж року роботи, Parcl, здається, не привернув багато уваги, денний обсяг торгівлі становить менше 10 тисяч доларів, а кількість активних користувачів менш ніж 50.
Хоча продукти Parcl є простими у використанні та швидко оновлюються, їхній дизайн досить зрілий, а команда активно впроваджує різноманітні програми залучення користувачів, вони все ж зберігають відносно низький рівень уваги та частки на ринку. Це певною мірою вказує на те, що ринок криптовалют, можливо, ще не готовий до прийняття продуктів індексів нерухомості.
Рейнно
Деякі великі криптовалютні компанії, такі як Ripple та MakerDAO, також досліджують продукти нерухомості RWA. Ripple оголосила, що її команда цифрових валют центрального банку намагається підтримати користувачів у токенізації нерухомості та отриманні іпотечних кредитів. MakerDAO співпрацює з Robinland для підтримки позик під заставу нерухомості.
Reinno - це проєкт, запущений у 2020 році та припинений у 2022 році. Хоча він не залишив значного сліду на ринку, він представив два вартих уваги продукти, пов'язані з нерухомістю RWA.
Перший сервіс – це кредитування на основі токенізованої нерухомості. Власники нерухомості можуть подати документи на нерухомість компанії Reinno, і після схвалення Reinno створить у штаті Делавер компанію спеціального призначення (SPV). Потім для нерухомості буде створено смарт-контракт, власники можуть внести токени як заставу для кредитування, сума кредиту буде базуватися на вартості токенів.
Другий варіант - це фінансування іпотеки. Користувачі можуть придбати нерухомість за допомогою банківського кредиту на житло, а потім токенізувати право власності на нерухомість для фінансування. Отримані кошти використовуються для погашення банківської іпотеки, а клієнт потім повертає цю позичку за фіксованою відсотковою ставкою за угодою.
Reinno працює за централізованою офлайн-моделлю, клієнти зазвичай повинні відвідати офіс, щоб подати документи на нерухомість. Цей підхід має очевидні ризики: 1) якщо позичальник порушить умови, Reinno як токенізований сервіс важко буде подати позов; 2) відсутність розвиненої правової бази для захисту кредиторів, які фінансують фрагментовані токени нерухомості; 3) важко запобігти власникам нерухомості продажу будинку після отримання позики або припинення виплат по іпотеці, що призводить до ризику "подвійної витрати" для кредитора. Ці ризики можуть бути однією з причин зупинки проекту. У майбутньому нерухомість RWA потребує більш зрілої правової бази для вирішення цих проблем.
Висновок
Недвижимість RWA все ще є відносно новим поняттям, яке ще не сформувало чіткий обсяг ринку або не виробило провідні проекти. В даний час проекти в цій сфері мають відносно невеликий обсяг ринку та базу користувачів. Ця сфера потребує суворого дотримання норм та зрілого правового регулювання. Деякі проекти використовують структуру компанії з ізоляцією ризиків або обирають фінансові продукти, пов'язані з нерухомістю, як інвестиційні цілі, щоб знизити операційні ризики. Проте, щоб максимально реалізувати потенціал нерухомості RWA — купівлю, продаж нерухомості та іпотечне кредитування, законодавчий прогрес та дотримання норм є вкрай важливими.
У сфері законодавства RWA нерухомості ще не встановлено чіткої та послідовної регуляторної структури. У США різні регуляторні органи мають розбіжності у класифікації токенів, а на міжнародному рівні також бракує регуляторних рамок, на які можна було б спиратися. Ця невідповідність призводить до неясності правил і плутанини в процесах, що загрожує потенційним інвесторам і ставить під загрозу довгострокову життєздатність токенізації нерухомості.
Незважаючи на регуляторні труднощі, багато відомих фінансових компаній та криптовалютних компаній продовжують активно досліджувати нерухомість RWA, частина проектів вже протягом 1-2 років експлуатації попередньо підтвердила життєздатність продукту. Як одна з великих секцій у сфері фінансових інвестицій, ми вважаємо, що з встановленням і вдосконаленням відповідних правових рамок нерухомість RWA переживе швидкий розвиток.
Ця сторінка може містити контент третіх осіб, який надається виключно в інформаційних цілях (не в якості запевнень/гарантій) і не повинен розглядатися як схвалення його поглядів компанією Gate, а також як фінансова або професійна консультація. Див. Застереження для отримання детальної інформації.
Аналіз проекту RWA в нерухомості: регулювання потребує вдосконалення, потенціал все ще можна очікувати
Аналіз проекту нерухомості RWA: одночасні можливості та виклики
Справжні світові активи ( RWA ) мають давню історію на ринку криптовалют, принаймні з 2018 року, коли з'явилася концепція токенізації активів та випуску цінних паперів ( STO ). Однак через недостатню регуляцію та брак значних переваг у прибутковості ранні спроби не змогли сформувати масштабний ринок.
У 2022 році, з підвищенням процентних ставок у США, доходність державних облігацій США значно перевищила відсоткові ставки за кредитами у стейблах криптоіндустрії. Це зробило токенізацію державних облігацій США як RWA об'єкта дедалі привабливішою для криптоіндустрії. Досвідчені DeFi проекти, такі як MakerDAO, Compound та Aave, а також традиційні фінансові установи, такі як Goldman Sachs та JPMorgan, почали активно досліджувати сферу RWA.
Протягом останніх двох років на ринку з'явилися деякі проекти RWA в нерухомості. Ці проекти спрямовані на розширення ринку інвестицій у нерухомість, збагачення асортименту інвестиційних продуктів та зниження інвестиційних бар'єрів. У цій статті буде проведено аналіз випадків цих проектів, обговорюючи переваги та недоліки дизайну RWA в нерухомості, а також їхній ринковий потенціал. Оскільки ці проекти в основному зосереджуються на ринку нерухомості Північної Америки, відповідні політики, закони та ринкові умови також будуть орієнтовані на Північну Америку.
Методи токенізації на ринку нерухомості
Ринок нерухомості містить величезні інвестиційні можливості. Згідно з дослідженням Statista за березень 2023 року, ринкова вартість нерухомості в Північній Америці становить 1,3 трильйона доларів, а загальна вартість світового ринку нерухомості становить 2,66 трильйона доларів.
Основною метою токенізації ринку нерухомості є досягнення однієї або кількох з наступних цілей: створення більш різноманітних та гнучких інвестиційних продуктів, залучення ширшої групи інвесторів, підвищення ліквідності та вартості активів нерухомості. Ці продукти в основному представлені у трьох формах:
Крім того, токенізація нерухомості на блокчейні може підвищити прозорість активів і демократичність управління.
Інвестиційні трасти в нерухомість ( REIT ) подібні до нерухомості RWA у наданні можливостей для фрагментованих інвестицій, обидва ефективно знижують інвестиційний поріг і підвищують ліквідність активів. Проте традиційні REIT зазвичай не надають інвесторам управління чи власності, зберігаючи централізовану модель управління. Незважаючи на це, їх сувора регуляторна структура, перевірка активів і інвестиційна структура надають зразки, на які можуть орієнтуватися проекти нерухомості RWA.
Спостерігаючи за діяльністю проектів RWA в нерухомості протягом останніх двох років, ми отримали деяке уявлення про їхні переваги та недоліки:
Переваги:
Недоліки:
Глибше вивчивши конкретні випадки, виявлено, що через відмінності в управлінні та методах продукту, кожен проект стикається з різними ситуаціями в реальній експлуатації.
Аналіз випадків
У цій статті аналізуються три репрезентативні проекти RWA у сфері нерухомості. Варто зауважити, що ці проекти все ще перебувають на ранній стадії, їхні продукти ще не пройшли тривалого широкого ринкового верифікації та тестування.
RealT
RealT був запущений у 2019 році, є одним з перших проектів RWA у сфері нерухомості, який пропонує послуги токенізації житлової нерухомості в США для роздрібних інвесторів, переважно на блокчейнах Ethereum та Gnosis.
RealT купує житлову нерухомість та токенізує її відповідно до законодавства США. Управління, обслуговування та збір орендної плати здійснюються третьою стороною. Після вирахування витрат орендна плата розподіляється між тримачами токенів. RealT відповідає за процес токенізації, але юридично відокремлена від компанії, що володіє активами нерухомості. Якщо ця компанія порушить умови, власники токенів мають право призначити іншу компанію для управління нерухомістю.
Наприклад, візьмемо нерухомість у Монгомері, загальна вартість токенів нерухомості становить 323 020 доларів США, кожен токен коштує 52,10 доларів США, загалом випущено 6 200 токенів. Місячний дохід від оренди цієї нерухомості становить 2 600 доларів США, після вирахування витрат на управління в розмірі 622 доларів США, місячний чистий прибуток становить 1 978 доларів США, річна сума становить 23 736 доларів США. Кожен токен отримує 3,83 долара США розподілу, річна прибутковість становить 7,35%.
RealT надає ринку 100% токенів, не вимагаючи спільних інвестицій із клієнтами, підтримуючи практично безризикову модель роботи. Управляюча організація отримує 8% від орендної плати і залишок з витрат на обслуговування, інвестиційна платформа стягує 2% за токенізацію, вибір управляючої організації та нагляд за управлінням. Цей підхід дозволяє команді RealT зосередитися на пошуку відповідної нерухомості та її токенізації.
Однак, хоча розподіл власності може допомогти зменшити ризики, він також приносить виклики. Коли частка інвестора є занадто малою, витрати на управління компанією можуть стати непідтримуваними. Між RealT та власниками токенів можуть виникати конфлікти інтересів. Якщо RealT має надто великий відсоток акцій у нерухомості, це може зменшити ліквідність токенів; якщо ж відсоток акцій є занадто малим, то може бракувати достатньої мотивації для вибору та контролю за управлінськими органами.
Аналізуючи десять останніх проданих токенів нерухомості на ринку RealT, виявлено, що більшість нерухомості розташована в Детройті, приблизно 500 власників токенів, частина власників нерухомості налічує понад 1000 осіб. Приблизно 90% інвесторів інвестують менше 500 доларів, 9% інвестують від 500 до 2000 доларів, 1% інвестують понад 2000 доларів. Це свідчить про те, що RealT у певній мірі створив ринок інвестицій в нерухомість для роздрібних інвесторів, збільшивши ліквідність ринку житла.
Згідно з даними про транзакції на адресі гаманця RealT у мережі Gnosis, загалом було розподілено близько 6 мільйонів доларів орендної плати. Платформенний збір складає близько 2.5%-3% від орендної плати, що становить приблизно 150-180 тисяч доларів доходу за останні два роки. Оскільки RealT не зобов'язаний брати участь в інвестиціях у нерухомість, і ступінь участі неясна, фактичний прибуток від орендної плати важко оцінити.
З точки зору структури компанії, RealT заснувала Real Token Inc. в штаті Делавер як основну операційну одиницю, а також Real Token LLC як материнську компанію для компанії з нерухомості. Для кожної інвестиційної нерухомості була створена відповідна серія LLC, яка як дочірня компанія Real Token LLC володіє конкретною нерухомістю та токенами. Ця структура має на меті забезпечити, щоб проблеми з окремою нерухомістю не впливали на інші нерухомості або на операції материнської компанії.
Parcl
Parcl є платформою DeFi для інвестування, яка дозволяє користувачам торгувати змінами цін на глобальному ринку нерухомості. Parcl пропонує синтетичні активи, пов'язані з нерухомістю, через структуру AMM. Parcl запустив Parcl Labs Price Feed, створюючи індекс нерухомості для певних районів на основі історії продажів. Інвестори можуть спекулювати на тенденціях цін на нерухомість.
Цей метод уникнув юридичних питань, пов'язаних з фактичною купівлею та продажем нерухомості. Хоча залишається під питанням, чи є це справжнім RWA проектом нерухомості, як популярний RWA проект, він заслуговує на увагу під час обговорення різноманітності продуктів.
Тестова мережа Parcl була запущена в травні 2022 року на Solana, наразі TVL становить приблизно 16 мільйонів доларів. Однак, після більше ніж року роботи, Parcl, здається, не привернув багато уваги, денний обсяг торгівлі становить менше 10 тисяч доларів, а кількість активних користувачів менш ніж 50.
Хоча продукти Parcl є простими у використанні та швидко оновлюються, їхній дизайн досить зрілий, а команда активно впроваджує різноманітні програми залучення користувачів, вони все ж зберігають відносно низький рівень уваги та частки на ринку. Це певною мірою вказує на те, що ринок криптовалют, можливо, ще не готовий до прийняття продуктів індексів нерухомості.
Рейнно
Деякі великі криптовалютні компанії, такі як Ripple та MakerDAO, також досліджують продукти нерухомості RWA. Ripple оголосила, що її команда цифрових валют центрального банку намагається підтримати користувачів у токенізації нерухомості та отриманні іпотечних кредитів. MakerDAO співпрацює з Robinland для підтримки позик під заставу нерухомості.
Reinno - це проєкт, запущений у 2020 році та припинений у 2022 році. Хоча він не залишив значного сліду на ринку, він представив два вартих уваги продукти, пов'язані з нерухомістю RWA.
Перший сервіс – це кредитування на основі токенізованої нерухомості. Власники нерухомості можуть подати документи на нерухомість компанії Reinno, і після схвалення Reinno створить у штаті Делавер компанію спеціального призначення (SPV). Потім для нерухомості буде створено смарт-контракт, власники можуть внести токени як заставу для кредитування, сума кредиту буде базуватися на вартості токенів.
Другий варіант - це фінансування іпотеки. Користувачі можуть придбати нерухомість за допомогою банківського кредиту на житло, а потім токенізувати право власності на нерухомість для фінансування. Отримані кошти використовуються для погашення банківської іпотеки, а клієнт потім повертає цю позичку за фіксованою відсотковою ставкою за угодою.
Reinno працює за централізованою офлайн-моделлю, клієнти зазвичай повинні відвідати офіс, щоб подати документи на нерухомість. Цей підхід має очевидні ризики: 1) якщо позичальник порушить умови, Reinno як токенізований сервіс важко буде подати позов; 2) відсутність розвиненої правової бази для захисту кредиторів, які фінансують фрагментовані токени нерухомості; 3) важко запобігти власникам нерухомості продажу будинку після отримання позики або припинення виплат по іпотеці, що призводить до ризику "подвійної витрати" для кредитора. Ці ризики можуть бути однією з причин зупинки проекту. У майбутньому нерухомість RWA потребує більш зрілої правової бази для вирішення цих проблем.
Висновок
Недвижимість RWA все ще є відносно новим поняттям, яке ще не сформувало чіткий обсяг ринку або не виробило провідні проекти. В даний час проекти в цій сфері мають відносно невеликий обсяг ринку та базу користувачів. Ця сфера потребує суворого дотримання норм та зрілого правового регулювання. Деякі проекти використовують структуру компанії з ізоляцією ризиків або обирають фінансові продукти, пов'язані з нерухомістю, як інвестиційні цілі, щоб знизити операційні ризики. Проте, щоб максимально реалізувати потенціал нерухомості RWA — купівлю, продаж нерухомості та іпотечне кредитування, законодавчий прогрес та дотримання норм є вкрай важливими.
У сфері законодавства RWA нерухомості ще не встановлено чіткої та послідовної регуляторної структури. У США різні регуляторні органи мають розбіжності у класифікації токенів, а на міжнародному рівні також бракує регуляторних рамок, на які можна було б спиратися. Ця невідповідність призводить до неясності правил і плутанини в процесах, що загрожує потенційним інвесторам і ставить під загрозу довгострокову життєздатність токенізації нерухомості.
Незважаючи на регуляторні труднощі, багато відомих фінансових компаній та криптовалютних компаній продовжують активно досліджувати нерухомість RWA, частина проектів вже протягом 1-2 років експлуатації попередньо підтвердила життєздатність продукту. Як одна з великих секцій у сфері фінансових інвестицій, ми вважаємо, що з встановленням і вдосконаленням відповідних правових рамок нерухомість RWA переживе швидкий розвиток.