Токенізація нерухомості: стан, приклади та перспективи

Вступ

Токенізація нерухомих активів не є новою концепцією на ринку криптовалют. Ще у 2018 році з'явилася токенізація активів та випуск токенів типу цінних паперів (STO), що має подібності з сьогоднішнім поняттям фізичних активів (RWA). Проте, через недосконалу регуляторну базу та відсутність значних переваг потенційного прибутку, ці ранні спроби не змогли перетворитися на зріле сегмент ринку.

У 2022 році, в умовах постійного підвищення ставок в США, дохідність державних облігацій США значно перевищила процентні ставки за кредитами стейблкоїнів на ринку криптовалют. Тому токенізація державних облігацій США в RWA стала все більш привабливою для криптоіндустрії. В результаті, такі відомі DeFi проекти, як MakerDAO, Compound та Aave, а також деякі традиційні фінансові установи та уряди, почали досліджувати сферу RWA.

Протягом останніх двох років на ринку з'явилося кілька проектів RWA в сфері нерухомості. Вони мають на меті розширити ринок інвестицій у нерухомість різними способами, збагачуючи інвестиційні продукти в сфері нерухомості та знижуючи бар'єри для входу інвесторів. Це дослідження через аналіз випадків вивчає переваги та недоліки дизайну RWA в сфері нерухомості та їх потенційний ринок. Оскільки ці проекти в основному орієнтовані на активи та інвесторів у нерухомості Північної Америки, обговорення відповідних політик, норм та умов ринку також буде в основному стосуватися ринку нерухомості Північної Америки.

Методи токенізації ринку нерухомості

Ринок нерухомості є величезною сферою, наповненою інвестиційними можливостями. Згідно з даними за березень 2023 року, вартість північноамериканського ринку нерухомості, що котирується на біржі, досягла 1,3 трильйона доларів США, тоді як глобальний ринок нерухомості, що котирується на біржі, становить 2,66 трильйона доларів США.

Основною метою токенізації ринку нерухомості є досягнення однієї або кількох з наступних цілей: створення більш різноманітних і гнучких інвестиційних продуктів у сфері нерухомості, залучення більш широкого кола інвесторів, а також підвищення ліквідності та вартості активів нерухомості. Ці продукти в основному представлені у трьох формах:

1. фінансування розподілу власності на нерухомість.

2)індекс продукту ринку нерухомості в певному регіоні.

3. буде токенізувати нерухомість як заставу.

Крім того, токенізація та інтеграція блокчейну також підвищують прозорість активів нерухомості та демократичне управління.

Інвестиційний траст нерухомості ( REIT ) є компанією, яка володіє, управляє або фінансує нерухомість для отримання доходу. REIT надає звичайним інвесторам можливості для отримання доходу на основі дивідендів та загального доходу, а також сприяє розвитку регіонального ринку нерухомості. REIT і нерухомість RWA мають спільні риси у наданні можливостей для диверсифікованих інвестицій у нерухомість, ефективному зниженні інвестиційного бар'єру та підвищенні ліквідності активів нерухомості. Однак традиційні REIT зазвичай не надають інвесторам можливості управління або власності, зберігаючи централізовану модель управління. Незважаючи на це, їх суворі активи перевірки та інвестиційна структура в рамках суворого регуляторного середовища забезпечують надійний шаблон для проектів RWA нерухомості.

Протягом останніх двох років експлуатації проектів RWA у сфері нерухомості ми отримали більш чітке уявлення про їхні переваги та недоліки.

Зазвичай проекти RWA в нерухомості мають вищезазначені характеристики. Глибше вивчивши конкретні випадки, я виявив, що через різницю в управлінні та продуктах, кожен проект стикається з різними ситуаціями в реальній експлуатації.

Кейс-стаді

У цьому розділі я вибрав три проекти нерухомості RWA для аналізу. Кожен проект використовує різні підходи до токенізації ринку нерухомості та є найпопулярнішим у своїй галузі. Варто зазначити, що це все ще ранні проекти, продукти яких ще не пройшли тривалу та широку перевірку та тестування на ринку.

RealT

RealT був запущений у 2019 році і є одним з перших RWA проектів у сфері нерухомості на ринку, який зосереджується на інвестуванні в американську житлову нерухомість через блокчейни Ethereum та Gnosis, головним чином на Gnosis(.

RealT придбає житлову нерухомість і токенізує її відповідно до американського законодавства, володіючи контрактами на власність. Управління, обслуговування та збір орендної плати за цією нерухомістю покладається на третю сторону. Після вирахування витрат, орендна плата, що генерується певною нерухомістю, розподіляється серед її токенів. Хоча RealT відповідає за процес токенізації, вони юридично відокремлені від компанії, яка володіє активами нерухомості. Згідно з описом на їхньому веб-сайті, у разі дефолту компанії, власники токенів зберігають право призначати іншу компанію для управління компанією, яка володіє контрактами на нерухомість. Варто зазначити, що вони не зобов'язують спільно інвестувати в нерухомість, яку вони вводять на ринок. Токенізовані власники нерухомості можуть щомісяця отримувати частку доходу від орендної плати, за винятком близько 2,5% резерву на обслуговування та адміністративного збору, який зазвичай становить близько 10% від вартості.

Візьмемо за приклад цю власність у Монгомері, загальна вартість нерухомості становить 323,020 доларів США, ціна кожного токена становить 52,10 доларів США, всього випущено 6,200 токенів. Ця власність щомісяця приносить 2,600 доларів США орендного доходу. Після вирахування операційних та управлінських витрат у розмірі 622 доларів США, місячний чистий прибуток становить 1,978 доларів США, річний дохід становить 23,736 доларів США. Таким чином, кожен токен отримує 3,83 долара США розподілу, річна дохідність становить 7,35%.

![Цегли та блоки: Дослідження нерухомості на ринку RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-dab211e0a60d06e6971df918fdfd7e26.webp(

Для цієї нерухомості RealT пропонує 100% Токен, що означає, що RealT не потрібно спільно інвестувати з клієнтами та підтримувати практично безризикову модель операцій. Управлінський орган стягує 8% орендної плати, а також решту витрат на обслуговування, тоді як інвестиційна платформа бере лише 2% за токенізацію нерухомості, вибір управлінського органу та нагляд за управлінням. Завдяки цьому методу команда RealT може заощадити багато управлінського часу, зосередившись на пошуку відповідної нерухомості та виведенні її на ринок через токенізацію.

Однак, хоча розподіл власності сприяє розподілу ризиків між інвесторами, він також створює виклики. Проблема виникає, коли фінансові інтереси інвесторів занадто малі, щоб управлінські витрати компанії стали життєздатними. Звіт пояснює конфлікт інтересів між власниками нерухомості в токенах та RealT. RealT обирає управлінську компанію для управління своїми активами; якщо RealT має значну частку в нерухомості, це може знизити агентські витрати; отже, неефективне управління негативно вплине на них. Однак, якщо частка RealT занадто велика, це може негативно вплинути на ліквідність токенів, а дрібні акціонери можуть стати безкоштовними пасажирами. Ці власники можуть очікувати, що великі акціонери проконтролюють, чи є найнята управлінська компанія фінансово життєздатною. З іншого боку, якщо частка RealT дуже мала, RealT може не мати достатньої мотивації для вибору управлінської компанії або участі у процесі нагляду, тоді як багатьом інвесторам також важко ефективно контролювати управлінську компанію.

Я переглянув десять останніх розпроданих токенів на ринку RealT та використав відповідний блокчейн-браузер для перевірки кількості власників кожної нерухомості.

![Цегла та блоки: Дослідження нерухомості на ринку RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-c1c5e1d087322a31c0503638bef22e30.webp(

Як показано на діаграмі, RealT розділяє нерухомість на різну кількість токенів, що робить ціну кожного токена приблизно 50 доларів. Більшість нерухомості розташоване в Детройті, має близько 500 токенохазяїв, з яких у двох нерухомостей більше 1000 власників. Тепер, поєднуючи це з кількістю токенів у кожного власника, можна зрозуміти масштаби інвестицій інвесторів RealT.

![Цеглини та блоки: Дослідження нерухомості на ринку RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-98de8e550c8f155cd34513c6f18133cf.webp(

Приблизно 90% інвесторів RealT інвестують менше 500 доларів, близько 9% інвестують від 500 до 2 000 доларів, 1% інвестують понад цю суму. Це свідчить про те, що RealT до певної міри успішно створив ринок інвестицій у нерухомість для дрібних інвесторів та підвищив ліквідність ринку житла.

Згідно з даними транзакцій гаманця RealT ) та адресою гаманця Gnosis: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402(, RealT вже сплатила приблизно 6 мільйонів доларів США загальної орендної плати. Платформені збори коливаються в залежності від витрат на утримання, страхування та податків, приблизно в межах 2,5%-3% від орендної плати, що становить близько 150-180 тисяч доларів США доходу платформи за останні два роки. Однак, оскільки RealT не зобов'язує брати участь у інвестуванні в нерухомість і не має конкретних обмежень або вказівок щодо вибору ступеня участі в інвестиціях, доходи, отримані RealT від орендних надходжень, все ще не розкриті.

З точки зору структури компанії, RealT заснувала Real Token Inc. в Делавері як центральний суб'єкт компанії. Цей суб'єкт не володіє жодними нерухомими активами; він виконує лише функцію операційного суб'єкта проекту RealT. Крім того, RealT заснувала Real Token LLC в Делавері як материнську компанію для ряду компаній з нерухомості. Як і Real Token Inc., Real Token LLC не володіє жодними нерухомими активами; його основна мета - спростити юридичні процедури, дозволяючи користувачам брати участь в інвестиціях у всі об'єкти нерухомості шляхом укладення договору з компанією. Нарешті, RealT створює відповідну Series LLC для кожного інвестованого об'єкта нерухомості. Як дочірня компанія Real Token LLC, кожна Series LLC володіє конкретним об'єктом нерухомості та відповідним токеном. Ця структура покликана забезпечити, щоб фінансові або юридичні проблеми одного об'єкта нерухомості не впливали на інші об'єкти під RealT або на операції материнської компанії.

![Цегли та блоки: дослідження нерухомості на ринку RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-51f60a9aeef26de0b7ff4137c0ddf278.webp(

) Parcl

Parcl протокол є DeFi інвестиційною платформою, яка дозволяє користувачам торгувати коливаннями цін на світовому ринку нерухомості. Parcl використовується для отримання безстрокового експозиції до синтетичних активів за допомогою AMM структури. Parcl впроваджує зворотний зв'язок з Parcl Labs, створюючи індекси для нерухомості в певних регіонах на основі історії продажів. Термін історії продажів може змінюватися в залежності від частоти угод з нерухомістю. Після створення індексу інвестори мають можливість спекулювати на вартості нерухомості, можуть відкривати довгі або короткі позиції на ціну нерухомості.

Цей метод дозволяє Parcl уникнути юридичних проблем, оскільки в операціях платформи не залучена реальна нерухомість. Дехто може стверджувати, що це насправді не проект нерухомості RWA, оскільки він не відповідає вищезгаданим стандартам. Проте це відносно популярний проект RWA, який отримав інвестиції від Coinbase, Solana Ventures, DragonFly та багатьох інших відомих імен у галузі. Обговорення можливостей диверсифікації RWA нерухомості є доцільним.

Тестова мережа Parcl була запущена на Solana у травні 2022 року, наразі TVL становить 16 мільйонів доларів. Після більше ніж року роботи, Parcl, здається, не привернув занадто багато уваги, щоденний обсяг торгівлі становить менше 10 тисяч доларів, а щоденна активна аудиторія менше 50 осіб.

![Цегли та Блоки: Дослідження Нерухомості на Ринку RWA]###https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-2d5e54fcb98d7f6a6b8be8bdd09d5971.webp(

Продукти Parcl спрощені та швидко розроблені. Parcl Labs забезпечує зворотний зв'язок щодо цін та індексний ринок, що добре спроектований і простий у використанні.

В операційній сфері команда Parcl активно впроваджує програми залучення користувачів, такі як Parcl Point та Real Estate Royale. Незважаючи на ці переваги та підтримку багатьох відомих інвестиційних установ, Parcl все ще зберігає відносно стриманий ринковий імідж, має невелику базу користувачів та обмежений обсяг торгівлі. Можливо, ринок ще не готовий до продуктів індексу нерухомості.

) Рейнно

Великі компанії криптовалют, такі як Ripple і MakerDAO, також досліджують можливість дозволити користувачам токенізувати свою нерухомість як заставу для кредитів. Ripple оголосила в липні, що їхня команда цифрових валют центральних банків працює в цьому напрямку. MakerDAO інтегрувалася з RobinLand, підтримуючи іпотечні кредити під нерухомість. RealT пропонує варіант використання токенізованої нерухомості як застави для кредитів, але ця послуга обмежена лише їхніми випущеними токенами. По суті, ця послуга більше нагадує продукт кредитування токенів і не суттєво збільшує ліквідність капіталу власників нерухомості.

Reinno є проектом, який був запущений у 2020 році та припинив свою роботу в 2022 році. Хоча він не залишив багато слідів на ринку, він представив два продукти, пов'язані з нерухомістю RWA, які заслуговують на згадку.

Перший продукт – це кредитна послуга на основі токенізованої нерухомості. Коли власникам нерухомості потрібне фінансування, вони можуть подати документи на нерухомість до Reinno. Після отримання схвалення Reinno створить у штаті Делавер спеціальну компанію для угод ###, також відому як SPV, яка є дочірньою компанією, створеною материнською компанією для ізоляції фінансових ризиків. Її юридичний статус як незалежної компанії робить її зобов'язання безпечними.