Розвиток реальних світових активів(RWA) на ринку криптоактивів

Концепція реальних світових активів у ринку криптоактивів ( RWA ) не є новою. Ще в 2018 році вже були спроби токенізації активів та випуску токенів безпеки ( STO ), які були схожі на сучасну концепцію RWA. Однак через недосконалість регуляторних рамок і незначні потенційні переваги, ці ранні спроби не змогли розвинути зрілі сегменти ринку.

2022 року, в умовах безперервного підвищення процентних ставок у США, доходність державних облігацій США значно перевищила процентні ставки за кредитуванням стабільних монет на крипторинку. Тому токенізація державних облігацій США в RWA стала дедалі більш привабливою для криптоіндустрії. Провідні DeFi проекти та традиційні фінансові установи, навіть деякі уряди, почали досліджувати сферу RWA.

Протягом останніх двох років на ринку з'явилося кілька проектів RWA у сфері нерухомості. Вони спрямовані на розширення ринку інвестицій у нерухомість різними способами, збагачення інвестиційних продуктів у сфері нерухомості та зниження бар'єрів для входу для інвесторів у нерухомість. Це дослідження проводить аналіз випадків цих проектів, обговорюючи переваги та недоліки дизайну RWA у сфері нерухомості, а також потенційний ринок. Оскільки ці проекти спрямовані переважно на активи та інвесторів у нерухомість Північної Америки, обговорення відповідних політик, нормативних актів та ринкових умов також буде в основному зосереджене на ринку нерухомості Північної Америки.

Методи токенізації ринку нерухомості

Ринок нерухомості є величезною сферою, наповненою інвестиційними можливостями. Згідно з дослідженням Statista за березень 2023 року, ринок нерухомості Північної Америки оцінюється в 1,3 трильйона доларів, а світовий ринок нерухомості досягає 2,66 трильйона доларів.

Основною метою токенізованого ринку нерухомості є досягнення однієї або кількох з наступних цілей: створення більш диверсифікованих і гнучких інвестиційних продуктів у сфері нерухомості, залучення більш широкого кола інвесторів, збільшення ліквідності та вартості нерухомих активів. Ці продукти в основному представлені у трьох формах:

1. фінансування розподілу права власності на нерухомість
2. Продукт індексу ринку нерухомості в певному регіоні
3. Токенізовані нерухомість як забезпечення

Крім того, токенізація та інтеграція блокчейну також підвищили прозорість активів нерухомості та демократичне управління.

Інвестиційні трести у нерухомість ( REIT ) мають подібності з нерухомістю RWA у наданні часткових можливостей для інвестицій у нерухомість, ефективно знижуючи інвестиційний поріг та підвищуючи ліквідність активів у нерухомості. Однак традиційні REIT зазвичай не надають інвесторам можливості управління або власності, зберігаючи централізовану модель управління. Тим не менш, їх суворий відбір активів та інвестиційна структура в рамках суворого регуляторного середовища забезпечують надійний план для проектів нерухомості RWA.

Протягом останніх двох років роботи над проектами RWA в сфері нерухомості ми отримали більш чітке розуміння їх переваг і недоліків.

Проекти RWA в нерухомості зазвичай мають вищезазначені характеристики. Поглибившись у конкретні випадки, я виявив, що через різницю в управлінні та продуктових підходах кожен проект стикається з різними ситуаціями в реальній експлуатації.

Дослідження випадків

Цей розділ обирає три проекти RWA у сфері нерухомості для аналізу. Кожен проект використовує різні методи токенізації ринку нерухомості і є найпопулярнішим у своїй галузі. Варто зазначити, що це все ще ранні проекти, їхні продукти ще не пройшли тривалу та широкомасштабну перевірку і тестування на ринку.

RealT

RealT запущено у 2019 році, є одним із найстаріших проектів RWA у сфері нерухомості на ринку, що спеціалізується на інвестуванні в житлову нерухомість у США через блокчейни Ethereum та Gnosis (, переважно пропонуючи це на Gnosis ).

RealT купує житлову нерухомість та токенізує власність на нерухомість відповідно до американського законодавства. Відповідальність за управління, обслуговування та збір орендної плати за ці об'єкти передається стороннім управлінським компаніям. Після вирахування витрат, орендна плата, отримана від конкретної нерухомості, розподіляється між її токенами. Хоча RealT відповідає за процес токенізації, вони юридично відокремлені від компаній, які володіють активами нерухомості. Згідно з описом на їхньому веб-сайті, якщо компанія порушить умови, власники токенів мають право призначити альтернативну компанію для управління компанією, що володіє договірними правами на нерухомість. Варто зазначити, що вони не зобов'язують спільно інвестувати в нерухомість, яку вони виводять на ринок. Власники токенів нерухомості щомісяця отримують частину доходу від оренди, за винятком приблизно 2,5% резерву на обслуговування та звичайних приблизно 10% комісійних за управління.

На прикладі нерухомості, що належить певному Монгомері, загальна вартість токенів нерухомості становить 323 020 доларів США, ціна кожного токена - 52,10 доларів США, всього випущено 6 200 токенів. Ця нерухомість щомісяця приносить 2 600 доларів США орендного доходу. Після вирахування загальних операційних і адміністративних витрат у розмірі 622 долари США, щомісячний чистий прибуток становить 1 978 доларів США, річний дохід становить 23 736 доларів США. Таким чином, кожен токен отримує 3,83 долара США розподілу, річна дохідність становить 7,35%.

Щодо цієї нерухомості, RealT пропонує 100% токенів, що означає, що RealT не потрібно спільно інвестувати з клієнтами, що дозволяє підтримувати практично безризикову модель операцій. Управлінський орган стягує 8% орендної плати та витрат на обслуговування, залишок отримує інвестиційна платформа, яка стягує лише 2% за токенізацію нерухомості, вибір управлінського органу та нагляд за управлінням. Таким чином, команда RealT може заощадити значну кількість управлінського часу, зосередившись на пошуку відповідної нерухомості та токенізації її для виходу на ринок.

Однак, хоча часткова власність сприяє розподілу ризиків серед інвесторів, вона також приносить виклики. Коли фінансові інтереси інвесторів занадто малі, витрати на управління компанією стають непрактичними. Один звіт пояснює конфлікт інтересів між власниками токенів нерухомості та RealT. RealT обирає управлінську компанію для управління своїм майном; якщо RealT має значну частку у власності, це може знизити витрати на агентів; отже, неефективне управління може негативно вплинути на них. Однак, якщо частка RealT занадто велика, це може негативно вплинути на ліквідність токенів, а дрібні акціонери також можуть стати «безкоштовними пасажирами». Ці власники можуть очікувати, що великі акціонери зможуть контролювати, чи має найнята управлінська компанія фінансову життєздатність. З іншого боку, якщо частка RealT дуже мала, RealT може не мати достатніх мотивацій для вибору управлінської компанії або участі в процесі контролю, багато інвесторів також можуть не мати можливості ефективно контролювати управлінську компанію.

Я вибрав десять останніх вичерпаних токенів на ринку RealT і використав відповідні блокчейн-браузери для пошуку кількості власників кожної нерухомості.

Як показано на графіку, RealT розподіляє нерухомість на різну кількість монет, що робить ціну кожної монети приблизно 50 доларів. Більшість нерухомості розташоване в Детройті, приблизно 500 власників монет, а у двох об'єктів нерухомості кількість власників перевищує 1000. Тепер поєднайте це з кількістю монет у кожного власника, щоб зрозуміти діапазон інвестицій інвесторів RealT.

Приблизно 90% інвесторів RealT інвестують менше 500 доларів, близько 9% інвестують від 500 до 2000 доларів, 1% інвестує більше цієї суми. Це свідчить про те, що RealT в певній мірі успішно створив ринок інвестицій у нерухомість для дрібних інвесторів та підвищив ліквідність ринку нерухомості.

Згідно з交易数据 RealT钱包 ( адреса Gnosis钱包: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402), RealT вже сплатила близько 6 мільйонів доларів США в загальному обсязі орендної плати. Платформні збори коливаються залежно від витрат на обслуговування, страхування та податків, і становлять близько 2,5%-3% від орендної плати, що відповідає приблизно 150-180 тисячам доларів США доходу платформи за останні два роки. Однак, оскільки RealT не зобов'язує брати участь в інвестиціях у нерухомість, і якщо інвестувати, немає чітких обмежень або настанов, що визначають ступінь участі, прибутки, отримані RealT від орендних доходів, все ще не розкриті.

З точки зору корпоративної структури, RealT заснувала Real Token Inc. у штаті Делавер як основну юридичну особу компанії. Ця юридична особа не володіє жодними активами нерухомості; вона виконує функцію операційної одиниці проекту RealT. Крім того, RealT заснувала Real Token LLC у штаті Делавер як материнську компанію для ряду компаній з нерухомості. Подібно до Real Token Inc., Real Token LLC не володіє жодними активами нерухомості; її основною метою є спрощення юридичних процедур, що дозволяє користувачам інвестувати в усі об'єкти нерухомості, укладаючи контракт з однією компанією. Нарешті, RealT створює відповідні серії LLC для кожної інвестиційної нерухомості. Як дочірні компанії Real Token LLC, кожна серія LLC володіє певною нерухомістю та відповідними токенами. Ця структура має на меті забезпечити, щоб фінансові або юридичні проблеми одного об'єкта нерухомості не впливали на інші об'єкти нерухомості або операційну діяльність материнської компанії RealT.

Parcl

Parcl протокол є DeFi інвестиційною платформою, яка дозволяє користувачам торгувати змінами цін на глобальному ринку нерухомості. Parcl використовується для отримання безстрокового експозиції до синтетичних активів з використанням AMM архітектури. Parcl вводить цінові фіди Parcl Labs, які створюють індекси для нерухомості в певних регіонах на основі історії продажів. Термін історії продажів може змінюватись в залежності від частоти угод з об'єктами нерухомості. Після створення індексу інвестори отримують можливість спекулювати на вартості нерухомості, маючи можливість як купувати, так і продавати ціни на нерухомість.

Цей метод дозволяє Parcl уникнути юридичних проблем, оскільки в операціях платформи не залучена реальна нерухомість. Дехто може поставити під сумнів, чи справді це проект RWA нерухомості, оскільки він не відповідає наведеним вище стандартам. Проте це відносно популярний проект RWA, який отримав інвестиції від кількох великих гравців галузі. Включення в обговорення можливостей диверсифікації RWA нерухомості є доцільним.

Тестова мережа Parcl була запущена на Solana у травні 2022 року, наразі TVL становить 16 мільйонів доларів. Після більше ніж року роботи Parcl, здається, не привертає багато уваги, щоденний обсяг торгівлі становить менше 10 тисяч доларів, щоденна кількість активних користувачів менше 50 осіб.

Продукти Parcl спрощені та швидко розроблені. Цінові дані Parcl Labs і індексний ринок добре спроектовані, їх легко використовувати.

У сфері операцій команда Parcl активно запроваджує програми залучення користувачів, такі як Parcl Point та Real Estate Royale. Незважаючи на ці переваги та підтримку численних відомих інвестиційних установ, Parcl все ще зберігає відносно скромну ринкову позицію, має невелику базу користувачів та обмежений обсяг торгів. Можливо, ринок ще не готовий прийняти продукти індексації нерухомості.

Рейнно

Деякі великі криптоактиви компанії також досліджують можливість дозволити користувачам токенізувати нерухомість як заставу для кредитів. Одна компанія в липні оголосила, що їхня команда цифрової валюти центрального банку працює в цьому напрямку. Один DAO вже інтегрувався з RobinLand, підтримуючи іпотеки на нерухомість. RealT пропонує можливість використовувати токенізовану нерухомість як заставу для кредитів, але ця послуга обмежена токенами, які вони випустили. По суті, ця послуга більше схожа на продукти позики токенів, і не суттєво збільшує ліквідність капіталу власників нерухомості.

Reinno – це проект, який був запущений у 2020 році та припинив свою діяльність у 2022 році. Хоча він не залишив значного сліду на ринку, він представив два вартих уваги продукти, пов'язаних з нерухомістю RWA.

Перший продукт - це послуга кредитування на основі токенізованої нерухомості. Коли власники нерухомості потребують фінансування, вони можуть подати документи на нерухомість до Reinno. Після отримання схвалення Reinno створить спеціальну компанію для угоди в Делавері. Потім Reinno створить смарт-контракти для токенів нерухомості, які власник може внести як заставу для кредиту. Ліміт кредиту буде базуватися на вартості токенів.

Другий продукт - це іпотечне фінансування, користувачі можуть токенізувати право власності на нерухомість після покупки нерухомості та отримання іпотечного кредиту, щоб отримати фінансування. Отримані кошти можуть бути використані для погашення іпотечного кредиту в банку, після чого клієнт буде погашати кредит за фіксованою ставкою.

Операції Reinno все ще є централізованою та офлайн-моделлю, клієнти повинні відвідувати офіс і подавати документи на нерухомість. Існує кілька очевидних ризиків, пов'язаних з таким підходом Reinno. По-перше, якщо позичальник вирішить не виконувати зобов'язання і перестане погашати кредит, Reinno, як постачальник токенізованих послуг, а не кредитор, зіткнеться з труднощами у поданні позову проти позичальника. Reinno фактично не володіє заставною власністю; кредити насправді надаються користувачами, які обирають позичати на платформі Reinno. Наразі, через відсутність зв'язку між кредиторами та позичальниками...