Gayrimenkul RWA Projesi Araştırması: Blok Zinciri ve Gayrimenkulün Birleşimini Keşfetmek

Gerçek dünya varlıkları ( RWA ), kripto para piyasasında yeni bir kavram değildir, 2018'de zaten mevcuttu. O zamanlar varlık tokenizasyonu ve menkul kıymet token ihraçları ( STO ), günümüzdeki RWA ile birçok benzerliğe sahipti. Ancak, düzenleyici çerçevenin yetersizliği ve belirgin potansiyel getiri avantajının eksikliği nedeniyle, bu erken denemeler olgun bir piyasa ölçeğine ulaşamadı.

2022'de, ABD'nin faiz oranlarını sürekli artırmasıyla, ABD tahvil getirileri kripto sektöründeki stablecoin kredi faiz oranlarını belirgin şekilde geçmiştir. Bu nedenle, ABD tahvillerinin RWA varlıkları olarak tokenleştirilmesi kripto sektörüne giderek daha çekici hale gelmektedir. Bazı olgun DeFi projeleri ve geleneksel finans kurumları, RWA'yı keşfetmeye başlamıştır.

Son iki yılda, piyasada küçük sayıda gayrimenkul RWA projesi ortaya çıktı. Bu projeler, gayrimenkul yatırım pazarını çeşitli yollarla genişletmek, gayrimenkul yatırım ürünlerini çeşitlendirmek ve gayrimenkul yatırım eşiğini düşürmek amacı taşımaktadır. Bu çalışma, bu projeleri vaka analizi ile inceleyecek, gayrimenkul RWA'nın tasarımının avantaj ve dezavantajlarını ve potansiyel pazarını araştıracaktır. Bu projelerin esas olarak Kuzey Amerika gayrimenkul sektörüne odaklanması nedeniyle, tartışılan ilgili politikalar, düzenlemeler ve piyasa koşulları esas olarak Kuzey Amerika gayrimenkul pazarını kapsayacaktır.

Tokenleştirilmiş Gayrimenkul Pazarının Yöntemleri

Gayrimenkul pazarı, yatırım fırsatlarıyla dolu büyük bir alandır. Mart 2023'te yayınlanan bir araştırma, Kuzey Amerika'daki halka açık gayrimenkul pazarının değerinin 1.3 trilyon dolar olduğunu göstermektedir. Küresel halka açık gayrimenkul pazarı ise 2.66 trilyon dolardır.

Tokenize gayrimenkul pazarının temel talebi aşağıdaki bir veya daha fazla hedefin gerçekleştirilmesidir: daha çeşitli ve esnek gayrimenkul yatırım ürünleri oluşturmak, daha geniş bir yatırımcı kitlesini çekmek ve gayrimenkul varlıklarının likiditesini ve değerini artırmak. Bu ürünlerin ana biçimleri genellikle üç türdedir:

1. parçalı gayrimenkul mülkiyeti finansmanı.

2. belirli bölge gayrimenkul piyasa endeksi ürünü.

3. gayrimenkul tokenlerini teminat olarak kullanarak borç alma.

Ayrıca, gayrimenkulün tokenleştirilmesi blok zincirine aktarılması, gayrimenkul varlıklarının şeffaflığını ve yönetişim demokrasisini artırma potansiyeline sahiptir.

Eğer gayrimenkul yatırım tröstü (REIT) ile tanıdık iseniz, bu, karlı gayrimenkulleri elinde bulunduran ve bu gayrimenkulleri yöneterek veya bu gayrimenkullerle finansman sağlayan bir şirket türüdür. REIT, ortak fonlara benzer yatırım fırsatları sunarak sıradan yatırımcıların gayrimenkul yatırım gelirleri ve toplam getirileri elde etmelerini sağlar ve bölgedeki gayrimenkul pazarının büyümesine yardımcı olur. REIT ve gayrimenkul RWA, parçalı gayrimenkul yatırım fırsatları sunma konusunda birçok benzerliğe sahiptir, her ikisi de yatırım eşiğini etkili bir şekilde düşürmekte ve gayrimenkul varlıklarının likiditesini artırmaktadır. Ancak, geleneksel REIT'ler genellikle yatırımcılara yönetim fırsatları veya mülkiyet sunmaz, merkezi bir işletim modeli sürdürür. Yine de, bunlar, sıkı bir düzenleyici çerçeve içinde varlıkların gözden geçirilmesi, işletimi ve yatırım yapılandırmaları için bir çerçeve sunarak gayrimenkul RWA projeleri için referans alabilecekleri bir çerçeve sağlar.

Geçtiğimiz iki yıl içinde gayrimenkul RWA projelerinin operasyonlarını gözlemleyerek, onların avantajları ve dezavantajları hakkında bazı net anlayışlar edindik.

Genellikle, gayrimenkul RWA projeleri yukarıda belirtilen avantaj ve dezavantajlara sahiptir. Ancak, belirli vakaları derinlemesine incelediğimizde, yönetim ve ürün yöntemlerindeki farklılıklar nedeniyle her projenin operasyon sürecinde karşılaştığı gerçek durumların farklılık gösterdiğini görmekteyiz.

Vaka Analizi

Bu bölüm, üç gayrimenkul RWA projesinin analizini yapmaktadır. Her proje, gayrimenkul pazarını tokenleştirmek için farklı yöntemler kullanmakta ve kendi alanlarında belirli bir temsil gücüne sahiptir. Dikkate alınması gereken husus, bu projelerin hala erken aşamalarda olması ve ürünlerinin uzun süreli ve geniş çaplı piyasa doğrulaması ve testinden geçmemiş olmasıdır.

RealT

RealT, 2019 yılında piyasaya sürüldü ve en eski gayrimenkul RWA projelerinden biridir. Ethereum ve Gnosis Blok Zinciri üzerinden, ( esasen Gnosis üzerinde ) Amerikan konut gayrimenkulünü tokenleştirmeye odaklanmaktadır.

RealT, konut mülkü satın alır ve Amerika Birleşik Devletleri yasalarına uygun olarak sahip olduğu mülkleri tokenize eder. Bu mülklerin yönetim, bakım ve kira toplama sorumlulukları üçüncü taraf yönetim kuruluşuna devredilmiştir. Masraflar düşüldükten sonra, bu mülklerden elde edilen kiralar token sahiplerine dağıtılır. RealT, tokenizasyon sürecinden sorumlu olsa da, mülk sahibi şirketle hukuken ayrıdırlar. Web sitelerinde belirtildiği gibi, eğer şirket temerrüde düşerse, token sahipleri mülkü yönetmesi için başka bir şirket atama hakkına sahiptir. Ancak, bu protokol, RealT'nin piyasaya sürdüğü mülk tokenlerine yatırım yapmasını zorunlu kılmamaktadır. Kullanıcılar, mülk tokenlerini tuttukları takdirde, her ay o mülkün kirasından pay alabilirler; alınan pay, yaklaşık %2.5 bakım rezervi ve genellikle %10 civarında olan yönetim ücretinin düşülmesiyle hesaplanır.

Montgomery'deki bu mülk örneğinde, gayrimenkul token'larının toplam değeri 323,020 dolardır, her token'ın fiyatı 52.10 dolardır, toplamda 6,200 token ihraç edilmiştir. Bu mülk aylık 2,600 dolar kira geliri elde etmektedir. Toplam 622 dolarlık işletme ve yönetim giderleri düşüldüğünde, aylık net kar 1,978 dolardır, yıllık toplamı ise 23,736 dolardır. Bu nedenle, her token 3.83 dolar dağıtım almakta ve yıllık kar oranı %7.35'e ulaşmaktadır.

Bu gayrimenkul için RealT, piyasaya %100 token sunmuştur, bu da RealT'nin müşterilerle birlikte yatırım yapmasına gerek olmadığı ve işletim için neredeyse risksiz bir model sürdürdüğü anlamına gelir. Yönetim kuruluşu kiralardan %8 alır ve bakım masraflarından kalan kısmı alır, yatırım platformu yalnızca tokenleştirilmiş gayrimenkul, yönetim kuruluşunu seçme ve yönetimi denetleme için %2'lik bir ücret alır. Bu yöntemle RealT ekibi büyük miktarda yönetim zamanından tasarruf edebilir, nitelikli gayrimenkuller aramaya ve bunları piyasaya tokenleştirmeye odaklanabilir.

Ancak, dağınık mülkiyetin yatırımcılar arasında riski dağıtmaya yardımcı olmasına rağmen, bu aynı zamanda zorluklar getirmektedir. Yatırımcıların yatırım payı çok küçük olduğunda, şirketin yönetim maliyetleri aşırı yükselebilir ve sürdürülemez hale gelebilir. Emlak token sahipleri ile RealT arasında bir çıkar çatışması olduğu bildirilmektedir. RealT, sahip olduğu gayrimenkulleri yönetmek için bir yönetim organı seçer; eğer RealT, gayrimenkulde büyük bir mülkiyete sahipse, yönetim maliyetlerini düşürmek için çaba gösterecektir; çünkü kötü yönetim onlara büyük olumsuz etkilerde bulunacaktır. Ancak, eğer RealT'nin hisse oranı çok büyükse, bu öncelikle tokenlerin likiditesini azaltacak, ikincisi de gayrimenkulün küçük hissedarları denetim sorumluluklarını yerine getirmeyeceklerdir. Tüm token sahipleri, büyük hissedarların işe alınan yönetim organının verimli ve özenli olup olmadığını denetlemesini beklemektedir. Öte yandan, eğer RealT'nin hisse oranı çok küçültülmüşse, RealT, yönetim organını titizlikle seçmek ve denetim sürecine aktif olarak katılmak için yeterli motivasyona sahip olmayabilir; bu da çok sayıda küçük yatırımcı için yönetim organını etkili bir şekilde denetlemeyi oldukça zor hale getirecektir.

RealT pazarındaki en son tükenen on gayrimenkul token'ını inceleyerek, her gayrimenkulün kaç sahibi olduğunu öğrenmek için ilgili blok zinciri tarayıcılarını kullandım. Grafikte gördüğünüz gibi, RealT gayrimenkulleri farklı sayıda token'a dağıtarak her token'ın fiyatının yaklaşık 50 dolar civarında olmasını sağlıyor. Çoğu gayrimenkul Detroit'te bulunuyor ve yaklaşık 500 token sahibi var, bunlardan iki gayrimenkulün sahibi 1,000'den fazla. Şimdi, her sahibin token sayısını birleştirerek RealT yatırımcılarının yatırım aralığını hesaplayalım.

Yaklaşık %90'ı RealT yatırımcılarının 500 dolardan az yatırım yaptığı, yaklaşık %9'unun 500 ile 2.000 dolar arasında yatırım yaptığı ve %1'inin bu miktarın üzerinde yatırım yaptığı görülmektedir. Bu, RealT'nin belirli bir ölçüde perakende yatırımcıları için bir gayrimenkul yatırım pazarı oluşturmayı başardığını ve konut pazarının likiditesini artırdığını göstermektedir.

RealT'nin ana işletim ağı Gnosis üzerindeki cüzdan adresinde işlem verilerini kontrol ederek, RealT toplamda yaklaşık 6 milyon dolar kira dağıttı. Platform ücretleri bakım masrafları, sigorta ve vergi dalgalanmalarına bağlı olarak, kiraların yaklaşık %2.5-%3 arasında değişmektedir, bu da son iki yıl içinde platform gelirinin yaklaşık 150K ila 180K dolar olduğu anlamına gelmektedir. Ancak, RealT'nin gayrimenkul yatırımlarına katılma zorunluluğu olmadığı ve katılmayı seçerse, katılım derecesinin belirli bir sınırlaması veya açıklaması olmadığı için, RealT'nin kira gelirinden elde ettiği kâr bilinmemektedir.

Şirket yapısı açısından, RealT, Delaware'de Real Token Inc.'i şirketin ana varlığı olarak kurmuştur. Bu varlık herhangi bir gayrimenkul varlığına sahip değildir; sadece RealT projesinin operasyonel varlığı olarak hizmet eder. Ayrıca, RealT, Delaware'de bir dizi gayrimenkul şirketinin ana şirketi olarak Real Token LLC'yi kurmuştur. Real Token Inc. gibi, Real Token LLC(LLC: Sınırlı Sorumluluk Şirketi) herhangi bir gayrimenkul varlığına sahip değildir; temel amacı yasal süreçleri basitleştirmek ve kullanıcıların yalnızca bir şirketle sözleşme yaparak tüm gayrimenkullere yatırım yapmalarına olanak tanımaktır. Son olarak, RealT, her yatırım yapılan gayrimenkul için ilgili bir dizi LLC kurmuştur. Real Token LLC'nin alt şirketi olarak, her bir seri LLC belirli bir gayrimenkule ve ilgili token'e sahiptir. Bu yapı, bir gayrimenkulün finansal veya yasal sorunlarının RealT altındaki diğer gayrimenkulleri veya ana şirketin operasyonlarını etkilemeyeceğini sağlamak amacıyla oluşturulmuştur.

Parcl

Parcl, kullanıcıların küresel gayrimenkul piyasasındaki fiyat değişimlerini ticaret yapmalarına olanak tanıyan bir DeFi yatırım platformudur. Parcl, gayrimenkul ile ilişkili sentetik varlıkların piyasaya sunulmasını AMM mimarisi aracılığıyla sağlar. Parcl, satış geçmişine dayalı olarak belirli bölgelerde gayrimenkul endeksleri oluşturmak için Parcl LabsPrice Feed'i tanıttı. Tarihsel kayıtların süresi, mülkün işlem sıklığına bağlı olarak değişebilir. Endeks oluşturulduktan sonra, yatırımcıların gayrimenkul fiyat hareketlerine spekülatif bahisler yapma fırsatı vardır; bu bölgelerde gayrimenkul fiyatları üzerinde yükseliş veya düşüş pozisyonları oluşturulur.

Bu yöntem, gerçek gayrimenkul alım satımının olmaması nedeniyle Parcl'ın gerçek gayrimenkul işletmeciliği ile ilgili hukuki sorunlara karışmasını engelledi. Ayrıca, yukarıda belirtilen standartlara uymadığı için bunun gerçekten bir gayrimenkul RWA projesi olup olmadığını sorgulayabilirsiniz. Ancak, bu, birçok tanınmış şirketin yatırım yaptığı ve benzersizliği nedeniyle gayrimenkul RWA'nın ürün çeşitliliği tartışmalarında dahil edilmesinin makul olduğu görece popüler bir RWA projesidir.

Parcl'ın test ağı 2022 Mayıs'ta Solana'da başlatıldı, şu anda TVL'si 16 milyon dolar. Ancak bir yılı aşkın bir süredir operasyon yürütmesine rağmen Parcl, pek fazla ilgi çekmiş gibi görünmüyor; günlük işlem hacmi 10,000 doların altında, günlük aktif kullanıcı sayısı ise 50 kişinin altında.

Parcl ürünleri kullanımı kolay ve hızlı bir şekilde yükseliyor, Parcl Labs fiyat sağlayıcıları ve endeks pazarı tasarımı oldukça olgun. Operasyonel açıdan, Parcl ekibi Parcl Point, Real Estate Royale ve diğer kullanıcı kazanım programlarını aktif bir şekilde sunuyor. Bu avantajlara ve birçok tanınmış yatırım kuruluşunun desteğine rağmen, Parcl hala nispeten düşük bir piyasa ilgisi ve piyasa payı tutuyor, kullanıcı tabanı küçük ve işlem hacmi sınırlı. Belki de bu, belirli bir ölçüde kripto para piyasasının gayrimenkul endeksi ürünlerini karşılamaya henüz hazır olmadığına işaret ediyor.

Reinno

Bazı büyük kripto para şirketleri, gayrimenkul RWA yönünde ürünler de keşfediyor. Ripple, Temmuz ayında, merkez bankası dijital para birimi ekibinin kullanıcıların mülklerini tokenleştirmelerine ve buna dayanarak ipotek yapmalarına destek olmayı denediğini açıkladı. Bazı projeler, tokenleştirilmiş gayrimenkulleri kredi teminatı olarak kullanma seçeneği de sunuyor, ancak bu hizmet yalnızca kendi çıkardıkları gayrimenkul tokenleri ile sınırlıdır. Esasında, bu hizmet, bireysel gayrimenkul sahiplerinin sermaye likiditesini önemli ölçüde artırmaktan ziyade, token borç verme ürünlerine daha çok benzer.

Reinno, 2020 yılında başlatılan ve 2022 yılında faaliyetine son veren terkedilmiş bir projedir. Piyasada fazla bir iz bırakmamış olsa da, gayrimenkul RWA ile ilgili iki ürün tanıttığı için dikkat çekicidir.

İlk ürün, tokenleştirilmiş gayrimenkul tabanlı bir kredi hizmetidir. Gayrimenkul sahipleri finansmana ihtiyaç duyduğunda, mülk belgelerini Reinno'ya sunabilirler. Onay aldıktan sonra, Reinno Delaware'de özel bir amaçlı şirket oluşturacaktır. Ardından, Reinno gayrimenkul için bir akıllı sözleşme oluşturacak ve sahipler tokenleri kredi olarak kullanabilecekler.