Ativos do mundo real(RWA) no mercado de Ativos de criptografia

O conceito de ativos do mundo real ( RWA ) no mercado de ativos de criptografia não é recente. Já em 2018, houve tentativas de tokenização de ativos e emissão de tokens de segurança ( STO ) que são semelhantes ao conceito atual de RWA. No entanto, devido à falta de um quadro regulatório adequado e à insignificância das vantagens potenciais de retorno, essas tentativas iniciais não conseguiram desenvolver um segmento de mercado maduro.

Em 2022, com o aumento contínuo das taxas de juro nos Estados Unidos, o rendimento dos títulos do governo dos EUA superou em muito as taxas de empréstimo de moedas estáveis no mercado de criptografia. Assim, a tokenização dos títulos do governo dos EUA como RWA tornou-se cada vez mais atraente para a indústria de criptografia. Projetos DeFi de destaque e instituições financeiras tradicionais, até mesmo alguns governos, começaram a explorar o campo dos RWA.

Nos últimos dois anos, surgiram vários projetos de RWA imobiliário no mercado. Eles visam expandir o mercado de investimentos imobiliários de várias maneiras, enriquecer os produtos de investimento imobiliário e reduzir a barreira de entrada para os investidores imobiliários. Este estudo realiza uma análise de casos desses projetos, explorando as vantagens e desvantagens do design de RWA imobiliário e o mercado potencial. Como esses projetos se direcionam principalmente a ativos e investidores imobiliários da América do Norte, a discussão sobre políticas, regulamentações e condições de mercado também se concentrará principalmente no mercado imobiliário da América do Norte.

Métodos de tokenização do mercado imobiliário

O mercado imobiliário é um grande campo repleto de oportunidades de investimento. De acordo com um estudo da Statista em março de 2023, o mercado imobiliário listado na América do Norte tem um valor de até 1,3 trilhões de dólares, enquanto o mercado imobiliário listado globalmente atinge 2,66 trilhões de dólares.

O objetivo central do mercado imobiliário tokenizado é alcançar um ou mais dos seguintes objetivos: criar produtos de investimento imobiliário mais diversificados e flexíveis, atrair uma gama mais ampla de investidores, aumentar a liquidez e o valor dos ativos imobiliários. Estes produtos manifestam-se principalmente em três formas:

1. financiamento de divisão de propriedade imobiliária
2. produto do índice do mercado imobiliário de uma área específica
3. Tokenização de imóveis como colateral

Além disso, a tokenização e a integração da blockchain também aumentaram a transparência e a governança democrática dos ativos imobiliários.

Os fundos de investimento imobiliário (REIT) e os ativos imobiliários RWA têm semelhanças na oferta de algumas oportunidades de investimento em propriedades, reduzindo efetivamente a barreira de entrada e aumentando a liquidez dos ativos imobiliários. No entanto, os REITs tradicionais geralmente não oferecem oportunidades de gestão ou propriedade aos investidores, mantendo um modelo de operação centralizado. Apesar disso, sua rigorosa análise de ativos e a construção de investimentos dentro de um quadro regulatório estrito fornecem um sólido modelo para projetos imobiliários RWA.

Nos últimos dois anos de operação do projeto RWA imobiliário, adquirimos uma compreensão mais clara de suas vantagens e desvantagens.

Os projetos de RWA imobiliário geralmente possuem as características mencionadas acima. Após uma análise aprofundada de casos específicos, percebi que, devido a diferentes abordagens de gestão e produtos, cada projeto enfrenta situações distintas na operação prática.

Estudo de caso

Este capítulo seleciona três projetos de RWA imobiliários para análise. Cada projeto utiliza diferentes métodos de tokenização do mercado imobiliário e é o mais popular em suas respectivas áreas. É importante notar que estes ainda são projetos iniciais, cujos produtos ainda não passaram por validação e testes de mercado amplos e prolongados.

RealT

RealT foi lançado em 2019, sendo um dos projetos RWA de imobiliário mais antigos do mercado, focando em investimentos em imóveis residenciais nos EUA, principalmente na Gnosis, através da blockchain Ethereum e Gnosis (.

A RealT adquire propriedades residenciais e tokeniza entidades que possuem escrituras de propriedade de acordo com a legislação americana. A gestão, manutenção e cobrança de aluguéis dessas propriedades são delegadas a uma entidade de gestão terceirizada. Após a dedução das despesas, os aluguéis gerados por propriedades específicas são distribuídos aos detentores de tokens. Embora a RealT seja responsável pelo processo de tokenização, ela está legalmente separada da empresa que detém os ativos imobiliários. De acordo com a descrição em seu site, se a empresa entrar em default, os detentores de tokens têm a opção de nomear uma empresa substituta para gerenciar a empresa que detém as escrituras das propriedades. É importante notar que eles não exigem obrigatoriamente a co-investimento nas propriedades que introduzem no mercado. Os detentores de tokens de propriedade recebem mensalmente uma parte da receita de aluguel da propriedade, excluindo cerca de 2,5% de reserva para manutenção e uma taxa de gestão geralmente em torno de 10% do valor.

Tomando como exemplo uma propriedade de某蒙哥马利, o valor total dos tokens imobiliários é de 323,020 dólares, o preço de cada token é de 52.10 dólares, e foram emitidos um total de 6,200 tokens. A propriedade gera uma receita de aluguel de 2,600 dólares por mês. Após deduzir um total de 622 dólares em custos operacionais e de gestão, o lucro líquido mensal é de 1,978 dólares, resultando em um rendimento anual de 23,736 dólares. Portanto, cada token recebe uma distribuição de 3.83 dólares, com uma taxa de retorno anualizada de 7.35%.

Para esta propriedade, a RealT oferece 100% de tokens, o que significa que a RealT não precisa investir em conjunto com os clientes, podendo manter um modelo de operação quase sem riscos. A entidade gestora cobra 8% de aluguel e manutenção, enquanto a plataforma de investimento cobra apenas 2% para a tokenização da propriedade, seleção da entidade gestora e supervisão. Desta forma, a equipe da RealT pode economizar muito tempo de gestão, concentrando-se em encontrar propriedades qualificadas e tokenizá-las para o mercado.

No entanto, embora a propriedade parcial promova a partilha de riscos entre os investidores, também traz desafios. Quando os interesses financeiros dos investidores são muito pequenos, os custos de gestão da empresa tornam-se inviáveis. Um relatório explica o conflito de interesses entre os detentores de tokens imobiliários e a RealT. A RealT escolhe uma entidade gestora para administrar as propriedades que possui; se a RealT tiver uma grande participação nas propriedades, isso pode reduzir os custos de agência; assim, uma gestão ineficiente pode ter um impacto negativo sobre eles. No entanto, se a participação da RealT for muito grande, isso pode ter um impacto negativo sobre a liquidez dos tokens, e os pequenos acionistas também podem tornar-se exploradores. Esses proprietários podem esperar que os grandes acionistas possam supervisionar se a entidade gestora contratada é financeiramente viável. Por outro lado, se a participação da RealT for muito pequena, a RealT pode não ter motivação suficiente para escolher adequadamente a entidade gestora ou participar do processo de supervisão, e muitos investidores também têm dificuldades em supervisionar efetivamente a entidade gestora.

Escolhi os dez últimos tokens esgotados no mercado RealT e usei navegadores de blockchain relevantes para verificar o número de proprietários de cada propriedade.

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Como mostrado no gráfico, a RealT divide propriedades em diferentes quantidades de tokens, fazendo com que o preço de cada token seja de aproximadamente 50 dólares. A maioria das propriedades está localizada em Detroit, com cerca de 500 detentores de tokens, e dois imóveis têm mais de 1.000 detentores. Agora, combine isso com o número de tokens de cada detentor para entender a amplitude do investimento dos investidores da RealT.

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Cerca de 90% dos investidores da RealT investem menos de 500 dólares, cerca de 9% investem entre 500 e 2.000 dólares, e 1% investem mais do que esse valor. Isso indica que a RealT teve sucesso, de certa forma, em criar um mercado de investimento imobiliário para pequenos investidores, aumentando a liquidez do mercado imobiliário.

De acordo com os dados de transação da carteira RealT ) Endereço da carteira Gnosis: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402(, a RealT pagou cerca de 6 milhões de dólares em aluguel total. As taxas da plataforma variam de acordo com os custos de manutenção, seguros e impostos, cerca de 2,5%-3% do aluguel, o que equivale a uma receita da plataforma de aproximadamente 150 mil a 180 mil dólares nos últimos dois anos. No entanto, como a RealT não obriga a participação em investimentos imobiliários e, caso opte por investir, não existem restrições ou diretrizes claras que definam o nível de participação, os ganhos da RealT provenientes da receita de aluguel ainda não foram divulgados.

Do ponto de vista da estrutura empresarial, a RealT estabeleceu a Real Token Inc. no estado de Delaware como a entidade principal da empresa. Esta entidade não possui nenhum ativo imobiliário; serve apenas como a entidade operacional do projeto RealT. Além disso, a RealT criou a Real Token LLC no estado de Delaware como a empresa-mãe de uma série de empresas imobiliárias. Assim como a Real Token Inc., a Real Token LLC não possui nenhum ativo imobiliário; seu principal objetivo é simplificar os procedimentos legais, permitindo que os usuários participem do investimento em todas as propriedades através da assinatura de um contrato com uma empresa. Finalmente, a RealT estabelece uma série de LLC correspondentes para cada propriedade investida. Como subsidiária da Real Token LLC, cada série de LLC possui uma propriedade específica e os tokens correspondentes. Esta estrutura é projetada para garantir que problemas financeiros ou legais de uma propriedade não afetem as operações de outras propriedades ou da empresa-mãe da RealT.

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) Parcl

O protocolo Parcl é uma plataforma de investimento DeFi que permite aos usuários negociar as flutuações de preços do mercado imobiliário global. O Parcl é utilizado para obter exposição perpétua a ativos sintéticos utilizando uma estrutura AMM. O Parcl introduz o feed de preços Parcl Labs, que cria índices para propriedades imobiliárias em áreas específicas com base no histórico de vendas. O período do histórico de vendas pode variar de acordo com a frequência das transações imobiliárias. Após a criação do índice, os investidores têm a oportunidade de especular sobre o valor das propriedades, podendo operar em alta e baixa nos preços imobiliários.

Este método permite que a Parcl evite problemas legais, uma vez que a operação da plataforma não envolve imóveis reais. Alguns podem questionar se é realmente um projeto de RWA imobiliário, uma vez que não cumpre os padrões mencionados. No entanto, é um projeto de RWA relativamente popular, tendo recebido investimentos de vários grandes nomes da indústria. Incluir discussões sobre a diversificação das possibilidades de RWA imobiliários é razoável.

A testnet do Parcl foi lançada em maio de 2022 na Solana, e atualmente o TVL é de 16 milhões de dólares. Após mais de um ano de operação, o Parcl parece não ter atraído muita atenção, com um volume diário de transações inferior a 10 mil dólares e menos de 50 usuários ativos por dia.

Os produtos da Parcl são simplificados e desenvolvidos rapidamente. O feed de preços da Parcl Labs e o mercado de índices são bem projetados e fáceis de usar.

Na área de operações, a equipe da Parcl está ativamente a lançar planos de aquisição de usuários como o Parcl Point e o Real Estate Royale. Apesar dessas vantagens e do apoio de várias instituições de investimento conhecidas, a Parcl ainda mantém uma posição de mercado relativamente discreta, com uma base de usuários pequena e volume de transações limitado. Talvez o mercado ainda não esteja preparado para aceitar produtos de índice imobiliário.

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) Reinno

Algumas grandes empresas de ativos de criptografia também estão a explorar a possibilidade de permitir que os utilizadores tokenizem imóveis como colateral para empréstimos. Uma empresa anunciou em julho que a sua equipa de moeda digital do banco central está a trabalhar nessa direção. Um DAO integrou-se com a RobinLand, apoiando empréstimos hipotecários imobiliários. A RealT oferece a opção de usar imóveis tokenizados como colateral para empréstimos, mas este serviço é limitado apenas aos tokens que eles emitem. Essencialmente, este serviço é mais parecido com um produto de empréstimo de token, e não aumentou substancialmente a liquidez de capital dos proprietários de imóveis.

Reinno é um projeto obsoleto lançado em 2020 e que parou de operar em 2022. Embora não tenha deixado muitas marcas no mercado, introduziu dois produtos relacionados a RWA no setor imobiliário que merecem destaque.

O primeiro produto é um serviço de empréstimos baseado em imóveis tokenizados. Quando os proprietários de imóveis precisam de financiamento, eles podem enviar os documentos da propriedade para a Reinno. Após a aprovação, a Reinno criará uma empresa de propósito específico para a transação no Delaware. Em seguida, a Reinno criará contratos inteligentes para os ativos de criptografia imobiliários, que os proprietários podem depositar como garantia de empréstimo. O limite de empréstimo será baseado no valor dos tokens.

O segundo produto é o financiamento colateral, onde os usuários podem tokenizar a propriedade após comprar um imóvel e obter um empréstimo hipotecário para conseguir financiamento. Os fundos obtidos podem ser usados para pagar o empréstimo hipotecário do banco, e depois o cliente reembolsa o empréstimo a uma taxa fixa.

A operação da Reinno ainda é um modelo centralizado e offline, onde os clientes precisam acessar o escritório e submeter documentos imobiliários. Adotar essa abordagem da Reinno apresenta alguns riscos evidentes. Primeiro, se o mutuário optar por inadimplir e parar de pagar, a Reinno, como prestadora de serviços tokenizados em vez de credora, terá dificuldades em processar o mutuário. A Reinno na verdade não possui a propriedade hipotecada; os empréstimos são na verdade fornecidos pelos usuários que escolhem emprestar na Reinno. Atualmente, devido à falta entre credores e mutuários.