不動産資産トークン化:現状、ケーススタディと未来の展望

はじめに

不動産資産のトークン化は暗号通貨市場の新しい概念ではありません。早くも2018年に、資産のトークン化と証券型トークン発行(STO)が登場し、今日の実物資産(RWA)の概念に似たところがあります。しかし、規制フレームワークの未整備や潜在的なリターンが顕著な利点を欠いているため、これらの初期の試みは成熟した市場セグメントに発展することができませんでした。

2022年、アメリカが持続的に利上げを行う中で、アメリカ国債の利回りは暗号通貨市場におけるステーブルコインの貸出利率を大きく上回るようになりました。したがって、アメリカ国債をトークン化してRWAにすることが暗号業界にとってますます魅力的になっています。その結果、MakerDAO、Compound、Aaveなどの著名なDeFiプロジェクトや、いくつかの伝統的な金融機関および政府がRWA分野の探索を始めました。

過去2年間、市場には複数の不動産RWAプロジェクトが登場しました。これらは、不動産投資市場を拡大し、不動産投資商品の多様化を図り、投資家の参入障壁を下げることを目的としています。本研究では、ケーススタディを通じて不動産RWAの設計の長所と短所、及びその潜在市場について探討します。これらのプロジェクトは主に北米の不動産資産と投資家を対象としているため、関連する政策、規制、市場条件の議論も主に北米不動産市場に関わるものとなります。

不動産トークン化市場へのアプローチ

不動産市場は、投資機会に満ちた広大な分野です。2023年3月のデータによると、北米上場不動産市場の価値は1.3兆ドルに達し、世界の上場不動産市場の規模は2.66兆ドルです。

不動産市場のトークン化の核心的な目標は、以下の1つまたは複数の目標を達成することです: より多様で柔軟な不動産投資商品を創出し、より広範な投資者グループを引き付け、そして不動産資産の流動性と価値を向上させることです。これらの製品は主に3つの形態で表れます:

1)分散化不動産所有権ファイナンス。

2)特定地域の不動産市場インデックス製品。

3)はトークン化された不動産を担保として使用します。

さらに、トークン化とブロックチェーンの統合は、不動産資産の透明性と民主的なガバナンスを強化しました。

不動産投資信託(REIT)は、収入を生み出す不動産を所有、運営、または資金提供する会社です。REITは一般投資家に配当ベースの収入と総リターンを得る投資機会を提供し、地域の不動産市場の発展を促進するのに役立ちます。REITと不動産RWAは、分散化された不動産投資機会を提供し、投資のハードルを効果的に下げ、不動産資産の流動性を高める点で類似しています。しかし、伝統的なREITは通常、投資家に管理機会や所有権を提供せず、集中化された運営モデルを維持します。それにもかかわらず、彼らの厳格な資産審査と厳格な規制の枠組み内での投資構造は、不動産RWAプロジェクトに堅固な青写真を提供します。

過去2年間の不動産RWAプロジェクトの運営において、私たちはその長所と短所についてより明確な理解を得ました。

! レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究

通常、不動産RWAプロジェクトは上記の特徴を持っています。具体的なケースを深く研究した結果、管理とプロダクトアプローチの違いにより、各プロジェクトが実際の運営で直面する状況は異なることがわかりました。

ケーススタディ

本章では、私は3つの不動産RWAプロジェクトを分析することにしました。各プロジェクトは、不動産市場をトークン化するために異なるアプローチを採用しており、それぞれの分野で最も人気があります。注意すべきは、これらは依然として初期のプロジェクトであり、その製品は長期的かつ広範な市場検証やテストを受けていないということです。

RealT

RealTは2019年に登場し、市場で最も早い不動産RWAプロジェクトの一つで、EthereumとGnosisブロックチェーンを通じて(主にGnosis)でアメリカの住宅不動産を投資可能にすることに特化しています。

RealTは住宅プロパティを取得し、米国法に基づいて所有権契約を持つエンティティをトークン化します。これらのプロパティの管理、維持、賃料の徴収の責任は第三者の管理機関に委託されます。経費を差し引いた後、特定のプロパティから発生する賃料はそのトークン保有者に分配されます。RealTはトークン化プロセスを担当していますが、彼らは法律的に不動産資産を保有する会社とは分離されています。彼らのウェブサイトの説明によれば、会社がデフォルトした場合、トークン所有者は所有プロパティ契約を保持している会社の管理を別の会社に任命する選択権を保持します。重要な点は、彼らが市場に導入するプロパティへの共同投資を強制しないことです。プロパティのトークン保有者は、約2.5%の維持準備金と管理費を除いて、プロパティの賃料収入のシェアを毎月受け取ることができます。管理費は通常、価値の約10%です。

モンゴメリのこの不動産を例にとると、不動産トークンの総価値は323,020ドルで、各トークンの価格は52.10ドル、合計6,200トークンが発行されました。この不動産は毎月2,600ドルの賃貸収入を生み出しています。運営および管理費622ドルを差し引いた後、月間純利益は1,978ドル、年間収益は23,736ドルです。したがって、各トークンは3.83ドルの配分を受け取り、年率収益率は7.35%です。

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この物件について、RealTは100%のトークンを提供しています。これは、RealTが顧客と共同で投資する必要がなく、ほぼ無リスクの運営モデルを維持できることを意味します。管理機関は8%の家賃と維持費の残りの部分を徴収し、投資プラットフォームは物件のトークン化、管理機関の選択、監督管理のために2%を徴収します。この方法により、RealTチームは大量の管理時間を節約でき、適格な物件を見つけてそれをトークン化して市場に出すことに集中できます。

しかし、所有権の分散が投資家間のリスク分散を促進する一方で、課題ももたらします。投資家の財務的利益が小さすぎて、企業の管理コストが実行不可能になると、問題が発生します。ある報告書は、不動産トークンの保有者とRealTとの間の利益相反について説明しています。RealTは、所有する不動産を管理するための管理機関を選択します。もしRealTが不動産に対して大量の所有権を持っている場合、代理コストを削減できる可能性があります。したがって、非効率的な管理は彼らに悪影響を及ぼすことになります。しかし、もしRealTの持ち株が大きすぎると、これはトークンの流動性に悪影響を及ぼす可能性があり、小さな株主もフリーライダーになる可能性があります。これらの所有者は、大株主が雇用された管理機関が財務的に実行可能であるかどうかを監督することを期待するかもしれません。一方、もしRealTの持ち株が非常に小さいと、RealTは管理機関を選定する十分な動機を欠く可能性があり、監督プロセスに参加することも難しく、多くの投資者も管理機関を効果的に監視することが難しいです。

私はRealT市場で最新の10個の完売トークンを確認し、関連するブロックチェーンブラウザを使用して各物件の保有者数を調べました。

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図表に示すように、RealTは不動産を異なる数量のトークンに分割し、各トークンの価格は約50ドルです。ほとんどの不動産はデトロイトにあり、約500人のトークン保有者がいます。その中で2つの不動産の保有者は1,000人を超えています。現在、これを各保有者のトークン数と組み合わせることで、RealT投資家の投資範囲を理解できます。

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約90%のRealT投資家は500ドル未満を投資し、約9%は500ドルから2,000ドルを投資し、1%はそれ以上を投資しています。これは、RealTがある程度、小口投資家のために不動産投資市場を創出し、住宅市場の流動性を向上させたことを示しています。

RealTウォレット(Gnosisウォレットアドレス:0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402)の取引データによると、RealTは約600万ドルの総賃料を支払っています。プラットフォーム手数料は維持費、保険、税金に応じて変動し、賃料の約2.5%-3%の範囲です。過去2年間のプラットフォーム収入は約15万ドルから18万ドルに相当します。しかし、RealTは不動産投資への参加を強制しておらず、投資の参加度を選択する際の具体的な制限やガイダンスもないため、RealTが賃料収入から得る収入はまだ公開されていません。

会社構造の観点から見ると、RealTはデラウェア州にReal Token Inc.を設立し、会社の中心的な実体としています。この実体は不動産資産を所有しておらず、RealTプロジェクトの運営実体として機能しています。さらに、RealTはデラウェア州にReal Token LLCを設立し、一連の不動産会社の親会社としています。Real Token Inc.と同様に、Real Token LLCも不動産資産を所有しておらず、その主な目的は法的手続きを簡素化し、ユーザーが会社と契約を結ぶことで全ての不動産への投資に参加できるようにすることです。最後に、RealTは各投資物件に対応するSeries LLCを設立しています。Real Token LLCの子会社として、各Series LLCは特定の物件とそれに対応するトークンを所有しています。この構造は、一つの物件の財務上または法的な問題がRealTの他の物件や親会社の運営に影響を及ぼさないように設計されています。

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パークリ

Parclプロトコルは、ユーザーが世界の不動産市場の価格変動を取引できるDeFi投資プラットフォームです。Parclは、AMMアーキテクチャを使用して合成資産の永続的なエクスポージャーを取得するために利用されます。Parclは、Parcl Labsの価格フィードバックを導入し、販売履歴に基づいて特定の地域の不動産のインデックスを作成します。販売履歴の期間は、物件の取引頻度に応じて変動する可能性があります。インデックスが作成された後、投資家は不動産の価値に対して投機する機会があり、不動産価格をロングまたはショートすることができます。

この方法により、Parclは法律問題を回避しました。なぜなら、プラットフォームの運営には実際の不動産が関与していないからです。誰かが、上記の基準に合致していないため、これは本当に不動産RWAプロジェクトであるのかどうかを議論するかもしれません。しかし、これは比較的人気のあるRWAプロジェクトであり、Coinbase、Solana Ventures、DragonFlyや業界内の他の多くの著名な投資家からの投資を受けています。不動産RWAの多様化の可能性についての議論を含めることは合理的です。

Parclのテストネットは2022年5月にSolanaで開始され、現在のTVLは1600万ドルです。1年以上の運営を経て、Parclはあまり注目を集めていないようで、日々の取引量は1万ドル未満、日々のアクティブユーザーは50人未満です。

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Parclの製品はシンプルで迅速に開発されています。Parcl Labsの価格フィードバックと指数市場は設計が良く、使いやすいです。

運営面では、ParclチームはParcl PointやReal Estate Royaleなどのユーザー獲得プランを積極的に導入しています。これらの利点や多くの著名な投資機関の支持にもかかわらず、Parclは相対的に控えめな市場イメージを維持し、ユーザー層は小さく、取引量は限られています。おそらく市場は不動産指数製品の準備がまだ整っていないのでしょう。

レイノ

RippleやMakerDAOのような大手暗号通貨企業も、ユーザーが不動産をトークン化してローンの担保にする可能性を探っています。Rippleは7月に、中央銀行デジタル通貨チームがこの方向に向けて努力していると発表しました。MakerDAOはRobinLandと統合し、不動産担保ローンをサポートしています。RealTはトークン化された不動産をローンの担保として使用するオプションを提供していますが、このサービスは彼らが発行したトークンに限られています。本質的に、このサービスはトークン借入商品に近いもので、不動産所有者の資本流動性を実質的に増加させるものではありません。

Reinnoは2020年に開始され、2022年に運営を停止した廃止プロジェクトです。市場にあまり痕跡を残していないものの、不動産RWAに関連する2つの注目すべき製品を導入しました。

最初の製品は、トークン化された不動産に基づく融資サービスです。物件の所有者が資金調達を必要とする場合、彼らはReinnoに物件の書類を提出できます。承認を受けた後、Reinnoはデラウェア州で取引のために特別目的実体会社(を設立します。これは、親会社によって設立された子会社であり、財務リスクを隔離するために使用されます。それは独立した会社の法的地位を持つため、その義務は安全です。