暗号通貨市場における現実世界の資産開発(RWA)

暗号資産市場における現実世界の資産(RWA)の概念は最近登場したものではありません。2018年には、資産のトークン化や証券型トークンの発行(STO)など、現在のRWAの概念に類似した試みが既に存在していました。しかし、規制の枠組みが不十分であり、潜在的なリターンの利点が明確でなかったため、これらの初期の試みは成熟した市場セクターに発展することができませんでした。

2022年、アメリカが継続的に金利を引き上げる中、アメリカ国債の利回りは暗号市場における通貨貸出利率を大幅に上回った。そのため、アメリカ国債をトークン化してRWAにすることが暗号業界にとってますます魅力的になってきた。主流のDeFiプロジェクトや伝統的な金融機関、さらにはいくつかの政府もRWA分野の探求を始めている。

過去2年間、市場には複数の不動産RWAプロジェクトが現れました。これらは様々な方法で不動産投資市場を拡大し、不動産投資商品を豊富にし、不動産投資者の参入障壁を低下させることを目的としています。本研究では、これらのプロジェクトに対するケーススタディを行い、不動産RWAの設計の優劣や潜在的な市場について探ります。これらのプロジェクトは主に北米の不動産資産と投資者を対象としているため、関連する政策、法律、そして市場条件の議論も主に北米の不動産市場に焦点を当てます。

トークン化された不動産市場の方法

不動産市場は投資機会に満ちた巨大な分野です。2023年3月のStatistaの研究によると、北米上場不動産市場の価値は1.3兆ドルに達し、世界の上場不動産市場は2.66兆ドルに達しています。

トークン化された不動産市場の核心的な目標は、以下の1つまたは複数の目標を達成することです: より多様で柔軟な不動産投資商品を創造し、より広範な投資家を引き付け、不動産資産の流動性と価値を高めることです。これらの製品は主に3つの形態で表現されます:

1. 不動産所有権分割ファイナンス
2. 地域別不動産市場指数商品
3. トークン化された不動産を担保として

また、トークン化とブロックチェーン統合は、不動産資産の透明性と民主的なガバナンスを強化しました。

不動産投資信託(REIT)と不動産RWAは、一部の不動産投資機会を提供する点で類似しており、投資の敷居を下げ、不動産資産の流動性を向上させています。しかし、伝統的なREITは通常、投資家に管理の機会や所有権を提供せず、集中化された運営モデルを維持しています。それにもかかわらず、彼らの厳格な資産審査と厳格な規制枠組み内での投資構築は、不動産RWAプロジェクトに堅固な青写真を提供しています。

過去2年間の不動産RWAプロジェクトの運営において、私たちはその利点と欠点をより明確に理解しました。

不動産RWAプロジェクトは通常、上記の特徴を持っています。具体的なケースに深く掘り下げると、管理や製品アプローチの違いにより、各プロジェクトが実際の運営で直面する状況は異なることが分かりました。

! レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究

ケーススタディ

本章では、3つの不動産RWAプロジェクトを分析します。各プロジェクトは異なる方法で不動産市場をトークン化しており、それぞれの分野で最も人気があります。注目すべきは、これらはまだ初期のプロジェクトであり、その製品は長期間の広範な市場検証とテストを受けていないということです。

RealT

RealTは2019年に登場した、暗号資産市場で最も古い不動産RWAプロジェクトの一つで、主にGnosis上で(の以太坊とGnosisブロックチェーンを通じてアメリカの住宅不動産投資を提供することに焦点を当てています。

RealTは住宅物件を取得し、アメリカの法律に基づいて不動産契約を持つ法人をトークン化します。これらの物件の管理、維持、賃料徴収の責任は第三者管理機関に委託されます。経費を差し引いた後、特定の物件から生じる賃料はそのトークン保有者に配分されます。RealTはトークン化プロセスを担当していますが、法的には不動産資産を保有する会社とは分離されています。彼らのウェブサイトの説明によれば、会社が債務不履行に陥った場合、トークン所有者は保有物件契約会社の代替管理会社を任命する権利を保持します。注目すべきは、彼らが市場に導入する物件に共同投資を強制することはないということです。物件トークン保有者は、物件の賃料収入の一部を毎月受け取ることができ、約2.5%の維持準備金と通常約10%の管理費を除外します。

あるモンゴメリーの不動産を例にとると、不動産トークンの総価値は323,020ドルで、各トークンの価格は52.10ドル、合計で6,200個のトークンが発行されています。この不動産は毎月2,600ドルの家賃収入を生み出します。合計622ドルの運営および管理費を差し引いた後、毎月の純利益は1,978ドルで、年間利益は23,736ドルです。したがって、各トークンは3.83ドルの配分を受け取り、年率利益率は7.35%です。

この不動産に関して、RealTは100%のトークンを提供しており、これはRealTが顧客と共同投資する必要がなく、ほぼ無リスクの運営モデルを維持できることを意味します。管理機関は8%の家賃と維持費の残りの部分を徴収し、投資プラットフォームは不動産のトークン化、管理機関の選定、管理の監督に2%を徴収します。この方法により、RealTチームは大量の管理時間を節約し、適格な不動産を見つけてトークン化して市場に出すことに集中できます。

しかし、一部の所有権は投資家間のリスク分担を促進しましたが、同時に課題ももたらしました。投資家の財務的利益が小さすぎる場合、企業の管理コストは実行不可能になります。ある報告書では、不動産トークン保有者とRealTとの利益相反について説明しています。RealTは、所有する不動産を管理するための管理機関を選択します。もしRealTが不動産に対して大きな所有権を持っている場合、代理コストを削減できます。そのため、非効率な管理は彼らに悪影響を及ぼす可能性があります。しかし、もしRealTの株式が過度に大きい場合、トークンの流動性に悪影響を及ぼす可能性があり、小さな株主もフリーライダーになる可能性があります。これらの所有者は、大株主が雇われた管理機関が財務的に実行可能であるかどうかを監視することを期待するかもしれません。一方、もしRealTの株式が非常に小さい場合、RealTは管理機関を十分に選択したり、監視プロセスに参加する意欲が欠けている可能性があり、多くの投資家も管理機関を効果的に監視することが難しいです。

私はRealT市場で最新の10個の完売トークンを選び、関連するブロックチェーンブラウザを使用して各物件の保有者数を調べました。

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図表に示されているように、RealTは不動産を異なる数量のトークンに分割し、各トークンの価格は約50ドルです。ほとんどの不動産はデトロイトにあり、約500人のトークン保有者がいます。2つの不動産の保有者は1,000人を超えています。現在、これを各保有者のトークン数量と組み合わせて、RealT投資家の投資範囲を理解します。

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約90%のRealT投資者は500ドル未満を投資し、約9%は500ドルから2,000ドルを投資し、1%はこの金額を超えて投資しています。これは、RealTがある程度小規模投資家のために不動産投資市場を創出し、不動産市場の流動性を高めることに成功したことを示しています。

RealTウォレットの取引データ)Gnosisウォレットアドレス:0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402(に基づくと、RealTは約600万ドルの賃料総額を支払っています。プラットフォーム料金は維持費、保険、税金に応じて変動し、賃料の約2.5%-3%に相当し、過去2年間で約15万から18万ドルのプラットフォーム収入となっています。しかし、RealTは不動産投資への参加を強制しておらず、投資を選択した場合もその参加程度に関する明確な制限やガイドラインは定められていないため、RealTが賃料収入から得る利益はまだ公表されていません。

会社の構造の観点から見ると、RealTはデラウェア州にReal Token Inc.を設立し、会社の中心的な実体としています。この実体は不動産資産を所有しておらず、RealTプロジェクトの運営実体としてのみ機能します。さらに、RealTはデラウェア州にReal Token LLCを設立し、一連の不動産会社の親会社としています。Real Token Inc.と同様に、Real Token LLCも不動産資産を所有しておらず、その主な目的は法的手続きを簡素化し、ユーザーが1つの会社と契約を結ぶことですべての不動産への投資に参加できるようにすることです。最後に、RealTは各投資物件に対して対応するシリーズのLLCを設立します。Real Token LLCの子会社として、各シリーズLLCは特定の物件とそれに対応するトークンを所有します。この構造は、1つの物件の財務または法的問題がRealT傘下の他の物件や親会社の運営に影響を与えないように設計されています。

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)パークル

Parclプロトコルは、ユーザーが世界の不動産市場の価格変動を取引できるDeFi投資プラットフォームです。ParclはAMMアーキテクチャを使用して合成資産の永続的なエクスポージャーを取得するために使用されます。ParclはParcl Labsの価格フィードを導入し、販売履歴に基づいて特定の地域の不動産に指数を作成します。販売履歴の期間は、物件の取引頻度に応じて変化する場合があります。指数が作成された後、投資家は不動産の価値に対して投機を行う機会があり、不動産価格をロングまたはショートすることができます。

この方法により、Parclは法律上の問題を回避しました。なぜなら、プラットフォームの運営には実際の不動産が関与していないからです。これが本当に不動産のRWAプロジェクトであるかどうか、疑問に思う人もいるかもしれません。なぜなら、上記の基準には合致していないからです。しかし、これは比較的人気のあるRWAプロジェクトであり、複数の業界の大物からの投資を受けています。不動産RWAの多様化の可能性について議論することは合理的です。

Parclのテストネットは2022年5月にSolanaで開始され、現在のTVLは1600万ドルです。運営から1年以上経った今、Parclはあまり注目を集めていないようで、日々の取引量は1万ドル未満、日間アクティブユーザーは50人未満です。

Parclの製品は簡素化され迅速に開発されています。Parcl Labsの価格フィードと指数市場は設計が良く、使いやすいです。

運営面では、ParclチームはParcl Point、Real Estate Royaleなどのユーザー獲得プランを積極的に展開しています。これらの利点や多くの著名な投資機関の支援があるにもかかわらず、Parclは相対的に控えめな市場地位を保持しており、ユーザー基盤は小さく、取引量も限られています。おそらく市場はまだ不動産インデックス製品を受け入れる準備ができていないのでしょう。

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) レイノ

いくつかの大手暗号資産会社も、ユーザーが不動産をトークン化してローンの担保として使用できる可能性を探っています。ある会社は7月に、中央銀行デジタル通貨チームがこの方向に向けて努力していると発表しました。あるDAOはRobinLandと統合し、不動産担保ローンをサポートしています。RealTはトークン化された不動産をローンの担保として使用するオプションを提供していますが、このサービスは彼らが発行したトークンに限定されています。基本的に、このサービスはトークン貸出製品に近く、不動産所有者の資本流動性を実質的に向上させるものではありません。

Reinnoは2020年に開始され、2022年に運営を停止した廃止されたプロジェクトです。市場にはあまり足跡を残さなかったものの、2つの注目すべき不動産RWA関連製品を導入しました。

最初の製品は、トークン化された不動産に基づくローンサービスです。不動産所有者が資金調達を必要とする際、彼らはReinnoに不動産書類を提出できます。承認を得た後、Reinnoはデラウェア州で取引のために特別目的会社を設立します。その後、Reinnoは不動産トークンのためにスマートコントラクトを作成し、所有者はトークンをローンの担保として預けることができます。ローン限度額はトークンの価値に基づいて決定されます。

二つ目の製品は抵当融資で、ユーザーが不動産を購入し抵当ローンを取得した後、不動産の所有権をトークン化して資金調達を行うことができます。得られた資金は銀行の抵当ローンの返済に使用でき、その後顧客は固定金利でローンを返済します。

Reinnoの運営は依然として集中化されたオフラインモデルであり、顧客はオフィスにアクセスして不動産書類を提出する必要があります。Reinnoのこのアプローチにはいくつかの明らかなリスクが存在します。第一に、借り手がデフォルトを選択し、返済を停止した場合、Reinnoはトークン化サービスプロバイダーとして、貸し手ではなく、借り手を訴えるのが難しくなります。Reinnoは実際に担保不動産を所有していません; 貸付は実際にはReinnoで貸し付けることを選択したユーザーによって提供されています。現在、貸し手と借り手の間には欠