Ladrillos y Bloquear: Explorando el mercado de RWA en bienes raíces

El concepto de activos del mundo real ( RWA ) no es algo nuevo en el ámbito de las criptomonedas, ya que existe desde 2018. En ese entonces, la tokenización de activos y la emisión de tokens de valores ( STO ) tenían muchas similitudes con los RWA de hoy en día. Sin embargo, debido a un marco regulatorio inadecuado y la falta de ventajas significativas de retorno potencial, estos primeros intentos no lograron desarrollar una escala de mercado madura.

En 2022, con el aumento de las tasas de interés en EE. UU., el rendimiento de los bonos del Tesoro estadounidense superó claramente las tasas de préstamo de stablecoins en la industria de las criptomonedas. Por lo tanto, tokenizar los bonos del Tesoro de EE. UU. como un activo RWA se vuelve cada vez más atractivo para la industria de las criptomonedas. Algunos proyectos DeFi consolidados, así como instituciones financieras tradicionales, han comenzado a explorar el campo de RWA.

En los últimos dos años, ha aparecido una pequeña cantidad de proyectos RWA de bienes raíces en el mercado. Estos tienen como objetivo expandir el mercado de inversión en bienes raíces en múltiples aspectos, enriquecer los productos de inversión en bienes raíces y reducir las barreras de entrada a la inversión en bienes raíces. Este estudio realizará un análisis de casos de estos proyectos, explorando las ventajas y desventajas del diseño de RWA en bienes raíces y su mercado potencial. Dado que estos proyectos están dirigidos principalmente al sector inmobiliario de América del Norte, las políticas, regulaciones y condiciones del mercado discutidas estarán principalmente relacionadas con el mercado inmobiliario de América del Norte.

Métodos para la tokenización del mercado inmobiliario

El mercado inmobiliario es un vasto campo lleno de oportunidades de inversión. Un estudio realizado en marzo de 2023 mostró que el valor del mercado inmobiliario cotizado en América del Norte alcanzó los 1.3 billones de dólares. Mientras que el mercado inmobiliario cotizado a nivel mundial es de 2.66 billones de dólares.

La demanda principal del mercado inmobiliario tokenizado es lograr uno o varios de los siguientes objetivos: crear productos de inversión inmobiliaria más diversos y flexibles, atraer a una gama más amplia de inversores, y mejorar la liquidez y el valor de los activos inmobiliarios. Las principales formas en las que se presentan estos productos suelen ser tres:

1. Financiamiento de la propiedad inmobiliaria fragmentada.

2. Producto del índice del mercado inmobiliario en áreas específicas.

3. Bloquear de bienes raíces como garantía para préstamos.

Además, la tokenización de propiedades en la cadena también tiene el potencial de aumentar la transparencia de los activos inmobiliarios y la democracia en la gobernanza.

Los fideicomisos de inversión en bienes raíces ( REIT ) son un tipo de empresa que posee bienes raíces capaces de generar ganancias y gestiona o financia dichos bienes raíces. Los REIT ofrecen oportunidades de inversión similares a las de los fondos mutuos, permitiendo a los inversores comunes obtener ingresos por inversiones en bienes raíces y rendimientos totales similares a dividendos, y contribuyen al crecimiento del mercado inmobiliario de la región. Los REIT y los activos respaldados por bienes raíces (RWA) tienen muchas similitudes al proporcionar oportunidades de inversión en propiedades fragmentadas, ambas efectivamente reducen la barrera de entrada de inversión y aumentan la liquidez de los activos inmobiliarios. Sin embargo, los REIT tradicionales generalmente no ofrecen a los inversores la oportunidad de gestión o propiedad, manteniendo un modelo operativo centralizado. A pesar de esto, su revisión de activos, operaciones y estructura de inversión dentro de un marco regulador estricto proporciona un marco de referencia para los proyectos de RWA inmobiliarios.

A través de la observación de la operación de los proyectos de RWA en bienes raíces durante los últimos dos años, hemos tenido una comprensión más clara de sus ventajas y desventajas.

Por lo general, los proyectos de RWA en bienes raíces tienen las ventajas y desventajas mencionadas anteriormente. Sin embargo, al investigar casos específicos, se descubre que debido a las diferencias en la gestión y los métodos de producto, cada proyecto enfrenta situaciones prácticas diferentes durante su operación.

Análisis de casos

Este capítulo selecciona tres proyectos de RWA en bienes raíces para su análisis. Cada proyecto utiliza diferentes métodos para tokenizar el mercado inmobiliario y tiene cierta representatividad en sus respectivos campos. Cabe destacar que estos proyectos aún se encuentran en una etapa temprana y sus productos no han sido sometidos a una validación y prueba de mercado prolongadas y amplias.

RealT

RealT se lanzó en 2019, siendo uno de los primeros proyectos de RWA en bienes raíces, enfocado en la tokenización de bienes raíces residenciales en EE.UU. principalmente en Gnosis a través de la blockchain de Ethereum y Gnosis ( para ofrecer a los inversores minoristas.

RealT compra propiedades residenciales y tokeniza las propiedades mantenidas de acuerdo con las regulaciones estadounidenses. La gestión, el mantenimiento y la recolección de alquileres de estas propiedades se delegan a una tercera entidad de gestión. Después de deducir los costos, los alquileres generados por estas propiedades se distribuyen a los tenedores de tokens. Aunque RealT es responsable del proceso de tokenización, están legalmente aislados de la empresa que posee los activos inmobiliarios. Como se indica en su sitio web, si la empresa incumple, los propietarios de los tokens tienen derecho a designar a otra empresa para gestionar la propiedad mantenida. Sin embargo, es importante destacar que el acuerdo no exige que RealT participe en la inversión en los tokens de propiedad que ellos impulsan en el mercado. Los usuarios que poseen tokens de propiedad pueden recibir mensualmente una parte del alquiler de la propiedad, y el monto a recibir debe restar aproximadamente un 2.5% de reserva para mantenimiento y alrededor de un 10% de tarifa de gestión.

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Tomando como ejemplo una propiedad en Montgomery, el valor total de los tokens inmobiliarios es de 323,020 dólares, el precio de cada token es de 52.10 dólares, y se han emitido un total de 6,200 tokens. La propiedad genera un ingreso por alquiler de 2,600 dólares al mes. Después de deducir un total de 622 dólares en costos de operación y gestión, el beneficio neto mensual es de 1,978 dólares, lo que equivale a un total anual de 23,736 dólares. Por lo tanto, cada token recibe una distribución de 3.83 dólares, lo que resulta en una tasa de retorno anual del 7.35%.

Para esta propiedad, RealT ha ofrecido el 100% de los tokens al mercado, lo que significa que RealT no necesita invertir junto con los clientes y mantiene un modelo casi sin riesgos para operar. La entidad gestora obtiene el 8% de los alquileres y el resto de los gastos de mantenimiento, la plataforma de inversión solo cobra una tarifa del 2% por la tokenización de la propiedad, la selección de la entidad gestora y la supervisión de la gestión. A través de este método, el equipo de RealT puede ahorrar una gran cantidad de tiempo de gestión, centrándose en encontrar propiedades calificadas y tokenizarlas en el mercado.

Sin embargo, aunque la propiedad descentralizada ayuda a distribuir el riesgo entre los inversores, también introduce desafíos. Cuando la proporción de inversión de los inversores es demasiado pequeña, los costos de gestión de la empresa se vuelven demasiado altos y se vuelven insostenibles. Se han informado conflictos de interés entre los tenedores de tokens de bienes raíces y RealT. RealT elige una institución de gestión para administrar las propiedades que posee; si RealT tiene una gran propiedad sobre el inmueble, se esforzará por reducir los costos de gestión; porque una mala gestión tendrá un gran impacto negativo en ellos. Sin embargo, si la proporción de acciones de RealT es demasiado grande, en primer lugar, esto reducirá la liquidez de los tokens, y en segundo lugar, los pequeños accionistas de propiedades no cumplirán con sus responsabilidades de supervisión. Todos los tenedores de tokens esperan que los grandes accionistas puedan supervisar si la institución de gestión contratada es eficiente y diligente. Por otro lado, si la participación de RealT es extremadamente pequeña, RealT puede carecer de suficiente motivación para seleccionar diligentemente a la institución de gestión y participar activamente en la supervisión, lo que dificultará enormemente la supervisión efectiva de la institución de gestión para numerosos inversores minoristas.

Al revisar los diez últimos tokens de propiedades vendidos en el mercado de RealT y utilizando navegadores de blockchain pertinentes para averiguar cuántos propietarios tiene cada propiedad. RealT divide las propiedades en diferentes cantidades de tokens para asegurar que el precio de cada token esté alrededor de 50 dólares. La mayoría de las propiedades están ubicadas en Detroit, y hay aproximadamente 500 propietarios de tokens, de los cuales dos propiedades tienen más de 1,000 propietarios. Ahora, combinando la cantidad de tokens de cada propietario, se calculará el rango de inversión de los inversores de RealT.

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Aproximadamente el 90% de los inversores de RealT invierten menos de 500 dólares, alrededor del 9% de los inversores invierten entre 500 y 2,000 dólares, y el 1% de los inversores invierten más de esa cantidad. Esto indica que RealT ha logrado, en cierta medida, crear un mercado de inversión inmobiliaria para inversores minoristas y aumentar la liquidez en el mercado de la vivienda.

Según la consulta de datos de transacciones en la dirección de la billetera de Gnosis de RealT, RealT ha distribuido aproximadamente 6 millones de dólares en alquileres. Las tarifas de la plataforma varían entre el 2.5% y el 3% del alquiler, dependiendo de los costos de mantenimiento, seguros y impuestos, lo que equivale a ingresos de la plataforma de aproximadamente 150K a 180K dólares en los últimos dos años. Sin embargo, dado que RealT no está obligado a participar en inversiones inmobiliarias y, si elige participar, no hay restricciones o especificaciones sobre el nivel de participación, por lo tanto, se desconoce la ganancia que RealT obtiene de los ingresos por alquiler.

Desde la perspectiva de la estructura empresarial, RealT estableció Real Token Inc. en Delaware como la entidad central de la empresa. Esta entidad no posee activos inmobiliarios; solo actúa como la entidad operativa del proyecto RealT. Además, RealT también estableció Real Token LLC en Delaware como la empresa matriz de una serie de compañías de bienes raíces. Al igual que Real Token Inc., Real Token LLC)LLC: Compañía de Responsabilidad Limitada( no posee activos inmobiliarios; su principal objetivo es simplificar los procedimientos legales, permitiendo a los usuarios invertir en todas las propiedades mediante un solo contrato con una empresa. Finalmente, RealT estableció una serie de LLC correspondientes para cada propiedad en la que se invierte. Como subsidiarias de Real Token LLC, cada LLC serie posee una propiedad específica y los tokens correspondientes. Esta estructura está diseñada para asegurar que los problemas financieros o legales de una propiedad no afecten a otras propiedades o a la operación de la empresa matriz bajo RealT.

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) Parcl

Parcl es una plataforma de inversión DeFi que permite a los usuarios comerciar con los cambios de precios del mercado inmobiliario global. Parcl se utiliza para crear activos sintéticos relacionados con bienes raíces orientados al mercado a través de una estructura AMM. Parcl ha lanzado Parcl Labs Price Feed para crear índices inmobiliarios específicos de áreas basados en su historial de ventas. La duración del historial puede variar según la frecuencia de transacción de la propiedad. Una vez creado el índice, los inversores tienen la oportunidad de especular sobre la tendencia de los precios de las propiedades, estableciendo posiciones alcistas o bajistas en los precios de bienes raíces de la zona.

Este método, al no existir una compra y venta real de bienes raíces, permite a Parcl evitar los problemas legales involucrados en la operación inmobiliaria real. También podrías cuestionar si realmente se considera un proyecto RWA de bienes raíces, ya que no cumple con los estándares mencionados anteriormente. Sin embargo, es un proyecto RWA relativamente popular, que ha recibido inversiones de muchas empresas conocidas, y debido a su singularidad, es razonable incluirlo en la diversificación de productos de RWA en la discusión sobre bienes raíces.

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La red de prueba de Parcl se lanzó en Solana en mayo de 2022, y actualmente su TVL es de 16 millones de dólares. Sin embargo, después de más de un año de operación, Parcl parece no haber generado mucho interés, con un volumen de transacciones diario de menos de 10,000 dólares y menos de 50 usuarios activos diarios.

Los productos de Parcl son fáciles de usar y se actualizan rápidamente, el proveedor de precios de Parcl Labs y el diseño del mercado de índices son relativamente maduros. En términos operativos, el equipo de Parcl está lanzando activamente Parcl Point, Real Estate Royale y otros programas de adquisición de usuarios. A pesar de estas ventajas y el apoyo de numerosas instituciones de inversión conocidas, Parcl aún mantiene un nivel de atención y cuota de mercado relativamente bajos, con una base de usuarios pequeña y un volumen de transacciones limitado. Esto puede demostrar en cierta medida que el mercado de criptomonedas aún no está preparado para recibir productos de índices inmobiliarios.

) Reinno

Algunas grandes empresas de criptomonedas también están explorando productos en la dirección de RWA en bienes raíces. Una empresa anunció en julio que su equipo de moneda digital del banco central está intentando ayudar a los usuarios a tokenizar propiedades y utilizar esto para hipotecas. Otras empresas también están colaborando con terceros para apoyar el préstamo de hipotecas sobre propiedades. RealT también ofrece la opción de utilizar bienes raíces tokenizados como colateral para préstamos, pero este servicio está limitado a los tokens de bienes raíces que emiten. Esencialmente, este servicio es más similar a un producto de préstamo de tokens y no mejora sustancialmente la liquidez de capital de los propietarios de bienes raíces individuales.

Reinno es un proyecto abandonado lanzado en 2020 y que dejó de operar en 2022. Aunque no dejó muchas huellas en el mercado, introdujo dos productos relacionados con RWA en el sector inmobiliario que vale la pena mencionar.

El primer producto es un servicio de préstamos basado en bienes raíces tokenizados. Cuando los propietarios de bienes raíces necesitan financiamiento, pueden presentar los documentos de la propiedad a Reinno. Una vez aprobado, Reinno creará en Delaware una empresa de propósito especial ### también conocida como SPV, que es una subsidiaria creada por la empresa matriz para aislar los activos.