Tokenización de activos inmobiliarios: estado actual, casos y perspectivas futuras

Introducción

La tokenización de activos inmobiliarios no es un concepto nuevo en el mercado de criptomonedas. Ya en 2018, la tokenización de activos y la emisión de tokens de tipo seguridad (STO) aparecieron, con similitudes al concepto actual de activos físicos (RWA). Sin embargo, debido a la falta de un marco regulatorio adecuado y a la ausencia de ventajas significativas en los retornos potenciales, estos primeros intentos no lograron desarrollarse en un sector del mercado maduro.

En 2022, con el aumento continuo de las tasas de interés en EE. UU., el rendimiento de los bonos del gobierno de EE. UU. superó significativamente las tasas de interés de los préstamos de monedas estables en el mercado de criptomonedas. Por lo tanto, la tokenización de los bonos del gobierno de EE. UU. como RWA se ha vuelto cada vez más atractiva para la industria de las criptomonedas. Como resultado, proyectos DeFi reconocidos como MakerDAO, Compound y Aave, así como algunas instituciones financieras tradicionales y gobiernos, han comenzado a explorar el campo de RWA.

En los últimos dos años, han surgido varios proyectos de RWA inmobiliarios en el mercado. Estos tienen como objetivo expandir el mercado de inversión inmobiliaria de diversas maneras, enriquecer los productos de inversión inmobiliaria y reducir las barreras de entrada para los inversores. Este estudio explora a través de un análisis de casos las ventajas y desventajas del diseño de RWA inmobiliarios y su mercado potencial. Dado que estos proyectos están dirigidos principalmente a activos e inversores inmobiliarios de América del Norte, la discusión sobre políticas, regulaciones y condiciones del mercado se centrará principalmente en el mercado inmobiliario de América del Norte.

Método del mercado de tokenización inmobiliaria

El mercado inmobiliario es un vasto campo lleno de oportunidades de inversión. Según datos de marzo de 2023, el valor del mercado inmobiliario cotizado en América del Norte alcanzó los 1.3 billones de dólares, mientras que el tamaño del mercado inmobiliario cotizado a nivel mundial es de 2.66 billones de dólares.

El objetivo principal de la tokenización del mercado inmobiliario es lograr uno o más de los siguientes objetivos: crear productos de inversión inmobiliaria más diversos y flexibles, atraer a un grupo de inversionistas más amplio, y aumentar la liquidez y el valor de los activos inmobiliarios. Estos productos se presentan principalmente en tres formas:

1. financiación de la propiedad inmobiliaria descentralizada.

2. producto del índice del mercado inmobiliario en áreas específicas.

3. utilizará la tokenización de bienes raíces como colateral.

Además, la tokenización y la integración de blockchain han mejorado la transparencia de los activos inmobiliarios y la gobernanza democrática.

Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces ( REIT ) son empresas que poseen, operan o financian bienes raíces que generan ingresos. Los REIT ofrecen a los inversores comunes la oportunidad de obtener ingresos basados en dividendos y oportunidades de inversión con un retorno total, además de contribuir al desarrollo del mercado inmobiliario regional. Los REIT y los RWA de bienes raíces tienen similitudes en la provisión de oportunidades de inversión inmobiliaria diversificadas, la reducción efectiva de las barreras de entrada a la inversión y el aumento de la liquidez de los activos inmobiliarios. Sin embargo, los REIT tradicionales generalmente no ofrecen a los inversores oportunidades de gestión o propiedad, manteniendo un modelo de operación centralizado. A pesar de esto, su rigurosa revisión de activos y estructura de inversión dentro de un marco regulatorio estricto proporciona un sólido modelo para los proyectos de RWA de bienes raíces.

En los últimos dos años de operación de proyectos RWA en bienes raíces, hemos tenido una comprensión más clara de sus ventajas y desventajas.

Normalmente, los proyectos de RWA en bienes raíces tienen las características mencionadas. Después de investigar casos específicos, descubrí que debido a las diferencias en la gestión y el enfoque del producto, cada proyecto enfrenta situaciones diferentes en la operación real.

Estudio de caso

En este capítulo, he elegido tres proyectos de RWA en bienes raíces para analizar. Cada proyecto utiliza diferentes métodos para la tokenización del mercado inmobiliario y son los más populares en sus respectivos campos. Es importante notar que estos aún son proyectos tempranos, cuyos productos no han sido validados y probados en el mercado a largo plazo y de manera extensa.

RealT

RealT se lanzó en 2019 y es uno de los primeros proyectos de RWA inmobiliario en el mercado, enfocado en hacer que los bienes raíces residenciales en Estados Unidos sean accesibles para la inversión a través de la blockchain de Ethereum y Gnosis (, principalmente en Gnosis ).

RealT adquiere propiedades residenciales y tokeniza las entidades que poseen los contratos de propiedad de acuerdo con la normativa estadounidense. La gestión, el mantenimiento y la recolección de rentas de estas propiedades se delegan a una tercera entidad de gestión. Después de deducir los gastos, los alquileres generados por propiedades específicas se distribuyen a sus titulares de tokens. Aunque RealT se encarga del proceso de tokenización, legalmente están separados de la empresa que posee los activos inmobiliarios. Según la descripción en su sitio web, si la empresa incumple, los propietarios de tokens conservan el derecho a nombrar otra empresa para gestionar la compañía que posee el contrato de la propiedad. Es importante señalar que no exigen obligatoriamente co-invertir en las propiedades que introducen en el mercado. Los titulares de tokens de la propiedad pueden recibir mensualmente una parte de los ingresos por alquiler de la propiedad, excluyendo aproximadamente un 2.5% de reserva de mantenimiento y tarifas de gestión, que suelen ser alrededor del 10% del valor.

Tomando como ejemplo esta propiedad en Montgomery, el valor total de los Token inmobiliarios es de 323,020 dólares, con un precio de 52.10 dólares por Token, emitidos en total 6,200 Token. La propiedad genera un ingreso mensual por alquiler de 2,600 dólares. Tras deducir los costos de operación y gestión de un total de 622 dólares, el beneficio neto mensual es de 1,978 dólares, y el rendimiento anual es de 23,736 dólares. Por lo tanto, cada Token recibe una distribución de 3.83 dólares, con una tasa de rendimiento anualizada del 7.35%.

Para esta propiedad, RealT ofrece un 100% de Token, lo que significa que RealT no necesita co-invertir con los clientes, manteniendo un modelo operativo casi sin riesgos. La entidad de gestión cobra un 8% de alquiler, así como el resto de los costos de mantenimiento, mientras que la plataforma de inversión solo cobra un 2% para la tokenización de la propiedad, la selección de la entidad de gestión y la supervisión de la gestión. De esta manera, el equipo de RealT puede ahorrar una gran cantidad de tiempo de gestión, enfocándose en encontrar propiedades calificadas y llevar su tokenización al mercado.

Sin embargo, aunque la propiedad descentralizada fomenta la compartición del riesgo entre los inversores, también presenta desafíos. Surge un problema cuando los intereses financieros de los inversores son tan pequeños que los costos de gestión de la empresa se vuelven inviables. Un informe explica el conflicto de intereses entre los titulares de tokens de bienes raíces y RealT. RealT elige una entidad de gestión para administrar las propiedades que posee; si RealT tiene una gran propiedad sobre la propiedad, puede reducir los costos de agencia; por lo tanto, una gestión ineficiente tendrá un impacto negativo en ellos. Sin embargo, si la participación de RealT es demasiado alta, esto puede afectar negativamente la liquidez del token, y los accionistas minoritarios pueden convertirse en oportunistas. Estos propietarios pueden esperar que los accionistas mayoritarios supervisen si la entidad de gestión contratada es financieramente viable. Por otro lado, si la participación de RealT es muy pequeña, RealT puede carecer de incentivos suficientes para elegir a la entidad de gestión o participar en el proceso de supervisión, y muchos inversores también pueden tener dificultades para supervisar eficazmente a la entidad de gestión.

He revisado los diez últimos Token agotados en el mercado de RealT y he utilizado el explorador de blockchain correspondiente para buscar la cantidad de propietarios de cada propiedad.

Como se muestra en el gráfico, RealT divide las propiedades en diferentes cantidades de Token, haciendo que el precio de cada Token sea de aproximadamente 50 dólares. La mayoría de las propiedades se encuentran en Detroit, con alrededor de 500 titulares de Token, de los cuales dos propiedades tienen más de 1,000 titulares. Ahora, combinando esto con la cantidad de Token de cada titular, se puede entender el rango de inversión de los inversores de RealT.

Aproximadamente el 90% de los inversores de RealT invierten menos de 500 dólares, alrededor del 9% invierte entre 500 y 2,000 dólares, y el 1% invierte más de esa cantidad. Esto indica que RealT ha tenido éxito, en cierta medida, en crear un mercado de inversión inmobiliaria para pequeños inversores y ha aumentado la liquidez del mercado de vivienda.

Según los datos de transacción de la billetera RealT ( dirección de la billetera Gnosis: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402 ), RealT ha pagado aproximadamente 6 millones de dólares en alquiler total. Las tarifas de la plataforma fluctúan según los costos de mantenimiento, seguros e impuestos, aproximadamente entre el 2.5% y el 3% del alquiler, lo que equivale a unos 150,000 a 180,000 dólares de ingresos de la plataforma en los últimos dos años. Sin embargo, dado que RealT no obliga a participar en la inversión inmobiliaria, y no hay restricciones o directrices específicas que indiquen el grado de participación si se elige invertir, los ingresos que RealT obtiene de los ingresos por alquiler aún no se han hecho públicos.

Desde la perspectiva de la estructura empresarial, RealT estableció Real Token Inc. en Delaware como la entidad central de la compañía. Esta entidad no posee ningún activo inmobiliario; solo actúa como la entidad operativa del proyecto RealT. Además, RealT estableció Real Token LLC en Delaware como la empresa matriz de una serie de compañías inmobiliarias. Al igual que Real Token Inc., Real Token LLC no posee ningún activo inmobiliario; su principal objetivo es simplificar los procedimientos legales, permitiendo a los usuarios participar en la inversión de todas las propiedades mediante la firma de un contrato con una empresa. Finalmente, RealT establece una Series LLC correspondiente para cada propiedad en la que se invierte. Como subsidiaria de Real Token LLC, cada Series LLC posee propiedades específicas y el correspondiente Token. Esta estructura está diseñada para garantizar que los problemas financieros o legales de una propiedad no afecten a otras propiedades o a la operación de la empresa matriz bajo RealT.

Parcl

El protocolo Parcl es una plataforma de inversión DeFi que permite a los usuarios comerciar con las fluctuaciones de precios del mercado inmobiliario global. Parcl se utiliza para obtener exposiciones perpetuas a activos sintéticos utilizando la arquitectura AMM. Parcl introduce la retroalimentación de precios de Parcl Labs, creando índices para bienes raíces en áreas específicas según la historia de ventas. El período de historia de ventas puede variar según la frecuencia de transacciones de la propiedad. Después de crear el índice, los inversores tienen la oportunidad de especular sobre el valor de los bienes raíces, pudiendo ir en largo o en corto con respecto al precio de los bienes raíces.

Este método permite a Parcl evitar problemas legales, ya que la operación de la plataforma no involucra bienes raíces reales. Algunos podrían argumentar si realmente es un proyecto de RWA inmobiliaria, ya que no cumple con los estándares mencionados anteriormente. Sin embargo, es un proyecto de RWA relativamente popular, respaldado por inversiones de Coinbase, Solana Ventures, DragonFly y muchos otros nombres importantes de la industria. Incluir discusiones sobre la posibilidad de diversificación de RWA inmobiliaria es razonable.

La red de pruebas de Parcl se lanzó en mayo de 2022 en Solana, y actualmente su TVL es de 16 millones de dólares. Después de más de un año de operación, Parcl parece no haber atraído mucha atención, con un volumen diario de transacciones de menos de 10,000 dólares y menos de 50 usuarios activos diarios.

Los productos de Parcl son simples y se desarrollan rápidamente. Los comentarios sobre precios de Parcl Labs y el mercado de índices están bien diseñados y son fáciles de usar.

En términos de operaciones, el equipo de Parcl ha lanzado activamente planes de adquisición de usuarios como Parcl Point y Real Estate Royale. A pesar de estas ventajas y el apoyo de numerosas instituciones de inversión reconocidas, Parcl sigue manteniendo una imagen de mercado relativamente discreta, con una base de usuarios pequeña y un volumen de transacciones limitado. Tal vez el mercado aún no esté preparado para productos de índice de bienes raíces.

Reinno

Grandes empresas de criptomonedas como Ripple y MakerDAO también están explorando la posibilidad de permitir a los usuarios tokenizar sus bienes raíces como garantía para préstamos. Ripple anunció en julio que su equipo de moneda digital de banco central está trabajando en esta dirección. MakerDAO se ha integrado con RobinLand para apoyar los préstamos hipotecarios de bienes raíces. RealT ofrece la opción de usar bienes raíces tokenizados como garantía para préstamos, pero este servicio está limitado a los tokens que emiten. En esencia, este servicio se asemeja más a un producto de préstamo de token y no aumenta sustancialmente la liquidez de capital de los propietarios de bienes raíces.

Reinno es un proyecto abandonado lanzado en 2020 y que cesó operaciones en 2022. Aunque no dejó muchas huellas en el mercado, introdujo dos productos relacionados con bienes raíces y RWA que vale la pena mencionar.

El primer producto es un servicio de préstamos basado en la tokenización de bienes raíces. Cuando los propietarios de bienes raíces necesitan financiamiento, pueden presentar los documentos de la propiedad a Reinno. Una vez aprobado, Reinno creará en Delaware una compañía de propósito especial (, también conocida como SPV, que es una subsidiaria creada por la empresa matriz para aislar el riesgo financiero. Su estatus legal como empresa independiente asegura sus obligaciones.