ترميز الأصول العقارية: الوضع الراهن، الأمثلة وآفاق المستقبل

المقدمة

تعتبر ترميز الأصول العقارية ليست مفهومًا جديدًا في سوق العملات الرقمية. منذ عام 2018، ظهرت ترميز الأصول وإصدار الرموز القابلة للتداول (STO)، والذي له أوجه تشابه مع مفهوم الأصول المادية (RWA) اليوم. ومع ذلك، بسبب عدم كفاية الإطار التنظيمي وغياب مزايا العوائد المحتملة، لم تتمكن هذه المحاولات المبكرة من التطور إلى قطاع سوق ناضج.

في عام 2022، مع استمرار الولايات المتحدة في رفع أسعار الفائدة، تجاوزت عائدات سندات الخزانة الأمريكية بشكل ملحوظ معدلات الإقراض للعملات المستقرة في سوق العملات المشفرة. لذلك، أصبح ترميز الأصول في سندات الخزانة الأمريكية جذابًا بشكل متزايد لصناعة التشفير. ونتيجة لذلك، بدأت مشاريع DeFi المعروفة مثل MakerDAO وCompound وAave، بالإضافة إلى بعض المؤسسات المالية التقليدية والحكومات، في استكشاف مجال الأصول الرمزية.

على مدى العامين الماضيين، ظهرت العديد من مشاريع الأصول الحقيقية في قطاع العقارات في السوق. تهدف هذه المشاريع إلى توسيع سوق الاستثمار العقاري بعدة طرق، وإثراء منتجات الاستثمار العقاري، وتقليل عوائق دخول المستثمرين. تستكشف هذه الدراسة من خلال تحليل الحالات مزايا وعيوب تصميم الأصول الحقيقية العقارية وسوقها المحتملة. نظرًا لأن هذه المشاريع تستهدف بشكل رئيسي أصول واستثمارات العقارات في أمريكا الشمالية، ستتعلق المناقشة أيضًا بالسياسات واللوائح وظروف السوق في سوق العقارات في أمريكا الشمالية.

طرق ترميز الأصول العقارية في السوق

سوق العقارات هو مجال ضخم مليء بفرص الاستثمار. وفقًا لبيانات مارس 2023، وصلت قيمة سوق العقارات المدرجة في أمريكا الشمالية إلى 1.3 تريليون دولار، بينما بلغ حجم سوق العقارات المدرجة على مستوى العالم 2.66 تريليون دولار.

الهدف الرئيسي من ترميز الأصول في سوق العقارات هو تحقيق هدف واحد أو أكثر من الأهداف التالية: خلق منتجات استثمارية عقارية أكثر تنوعًا ومرونة، جذب قاعدة أوسع من المستثمرين، وزيادة سيولة وقيمة الأصول العقارية. تظهر هذه المنتجات بشكل رئيسي في ثلاثة أشكال:

1. تمويل ملكية العقارات المعززة.

2. منتج مؤشر سوق العقارات في منطقة معينة.

3. سيستخدم ترميز الأصول العقارية كضمان.

بالإضافة إلى ذلك، فإن ترميز الأصول ودمج البلوكشين يعززان من شفافية أصول العقارات وحوكمتها الديمقراطية.

صندوق الاستثمار العقاري ( REIT ) هو شركة تمتلك أو تدير أو تقدم التمويل للعقارات التي تولد إيرادات. يوفر REIT للمستثمرين العاديين فرصة الاستثمار في دخل قائم على الأرباح والعائدات الإجمالية، ويساعد في تعزيز تطوير سوق العقارات الإقليمي. يتمتع REIT والعقارات RWA بخصائص مشابهة في توفير فرص استثمار عقاري متنوعة، وتقليل عتبات الاستثمار بفعالية، وزيادة سيولة الأصول العقارية. ومع ذلك، فإن REIT التقليدية عادة لا توفر فرص إدارة أو ملكية للمستثمرين، مما يحافظ على نموذج تشغيل مركزي. بالرغم من ذلك، فإن التدقيق الصارم للأصول وهياكل الاستثمار ضمن إطار تنظيمي صارم يوفران خطة قوية لمشاريع العقارات RWA.

في التشغيل لمشاريع العقارات RWA على مدار العامين الماضيين، أصبح لدينا فهم أوضح لمزاياها وعيوبها.

عادةً ما تتمتع مشاريع الأصول الحقيقية في مجال العقارات بالخصائص المذكورة أعلاه. بعد دراسة حالات محددة بعمق، اكتشفت أنه بسبب اختلاف أساليب الإدارة والمنتجات، تواجه كل مشروع ظروفًا مختلفة في عملياته الفعلية.

دراسة حالة

في هذا الفصل، اخترت ثلاثة مشاريع RWA في العقارات للتحليل. كل مشروع يتبنى نهجًا مختلفًا لترميز الأصول في سوق العقارات، وهي الأكثر شعبية في مجالاتها الخاصة. من المهم أن نلاحظ أن هذه المشاريع لا تزال في مراحلها الأولية، ولم يتم اختبار منتجاتها على نطاق واسع ولفترة طويلة في السوق.

RealT

تم إطلاق RealT في عام 2019، وهو واحد من أوائل مشاريع الأصول الحقيقية للعقارات في السوق، يركز على جعل العقارات السكنية الأمريكية متاحة للاستثمار من خلال الإيثيريوم وGnosis blockchain ( بشكل رئيسي في Gnosis ).

تقوم RealT بشراء العقارات السكنية، وترميز الأصول التي تمتلك عقود الملكية وفقًا للقوانين الأمريكية. يتم تفويض إدارة وصيانة وجمع الإيجارات للخصائص إلى وكالات إدارة خارجية. بعد خصم النفقات، يتم توزيع الإيجارات الناتجة عن العقارات المحددة على حاملي العملات. على الرغم من أن RealT مسؤولة عن عملية الترميز، إلا أنها قانونيًا منفصلة عن الشركات التي تمتلك الأصول العقارية. وفقًا لوصف موقعها الإلكتروني، إذا تخلفت الشركة عن السداد، يحتفظ مالكو العملات بحق تعيين شركة أخرى لإدارة الشركة التي تمتلك عقود الملكية. ومن الجدير بالذكر أنهم لا يفرضون متطلبات استثمار مشترك في العقارات التي يقدمونها في السوق. يمكن لحاملي العملات الخاصة بالعقار تلقي حصة من دخل الإيجار الشهري للعقار، باستثناء حوالي 2.5% من احتياطي الصيانة ورسوم الإدارة، والتي عادة ما تكون حوالي 10% من القيمة.

كمثال على هذه الممتلكات في مونتغومري، فإن القيمة الإجمالية لرموز العقارات هي 323,020 دولار، وسعر كل عملة هو 52.10 دولار، وتم إصدار 6,200 عملة. يولد هذا العقار دخل إيجاري شهري قدره 2,600 دولار. بعد خصم تكاليف التشغيل والإدارة البالغة 622 دولار، فإن صافي الربح الشهري هو 1,978 دولار، والعائد السنوي هو 23,736 دولار. لذلك، يحصل كل رمز على توزيع قدره 3.83 دولار، ومعدل العائد السنوي هو 7.35%.

! الطوب والكتل: دراسة للعقارات في سوق RWA

بالنسبة لهذه العقار، توفر RealT 100% من العملة، مما يعني أن RealT لا تحتاج إلى الاستثمار مع العملاء، وتحافظ على نموذج تشغيل يكاد يكون خالياً من المخاطر. تتقاضى الهيئة الإدارية 8% من الإيجار، بالإضافة إلى الجزء المتبقي من تكاليف الصيانة، بينما تأخذ منصة الاستثمار 2% فقط لعملية ترميز الأصول، واختيار الهيئة الإدارية، والإشراف على الإدارة. من خلال هذه الطريقة، يمكن لفريق RealT توفير الكثير من وقت الإدارة، والتركيز على البحث عن عقارات مؤهلة ودفع ترميزها إلى السوق.

لكن، على الرغم من أن الملكية الموزعة تعزز من تقاسم المخاطر بين المستثمرين، إلا أنها تجلب تحديات. تظهر المشكلة عندما تكون الفائدة المالية للمستثمرين صغيرة جدًا لدرجة أن تكاليف إدارة الشركة تصبح غير قابلة للتطبيق. تشرح إحدى التقارير تضارب المصالح بين حاملي عقود الملكية العقارية وترميز الأصول RealT. تختار RealT وكالات الإدارة لإدارة الممتلكات التي تمتلكها؛ إذا كانت RealT تمتلك حصة كبيرة من الممتلكات، يمكن أن تقلل من تكاليف الوكالة؛ وبالتالي، ستؤثر الإدارة غير الفعالة سلبًا عليهم. ومع ذلك، إذا كانت حصة RealT كبيرة جدًا، فقد يؤثر ذلك سلبًا على سيولة العملة، وقد يصبح المساهمون الصغار متسابقين مجانًا. قد يتوقع هؤلاء المالكون من المساهمين الكبار الإشراف على ما إذا كانت الوكالات المُعينة مالياً قابلة للتطبيق. من ناحية أخرى، إذا كانت حصة RealT صغيرة، فقد تفتقر RealT إلى الدافع الكافي لاختيار الوكالات الإدارية أو المشاركة في عملية الإشراف، كما يجد العديد من المستثمرين صعوبة في الإشراف الفعال على الوكالات الإدارية.

لقد قمت بالتحقق من أحدث عشرة عملات تم بيعها في سوق RealT، واستخدمت متصفح blockchain ذي الصلة للبحث عن عدد حاملي كل عقار.

كما هو موضح في الرسم البياني، تقوم RealT بتقسيم العقارات إلى عدد مختلف من العملات، بحيث يكون سعر كل عملة حوالي 50 دولارًا. تقع معظم العقارات في ديترويت، ولديها حوالي 500 حامل عملة، حيث يتجاوز عدد حاملي عملات عقارين 1,000. الآن، من خلال دمج هذا مع عدد العملات لكل حامل، يمكن فهم نطاق استثمار مستثمري RealT.

حوالي 90٪ من مستثمري RealT يستثمرون أقل من 500 دولار، حوالي 9٪ يستثمرون من 500 إلى 2000 دولار، و1٪ يستثمرون أكثر من هذا المبلغ. وهذا يدل على أن RealT نجحت إلى حد ما في إنشاء سوق استثمار عقاري للمستثمرين الصغار، وزيادة سيولة سوق الإسكان.

وفقًا لبيانات المعاملات من محفظة RealT ( إلى عنوان محفظة Gnosis: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402)، دفعت RealT ما يقرب من 6 ملايين دولار من إجمالي الإيجارات. تتقلب رسوم المنصة بناءً على تكاليف الصيانة والتأمين والضرائب، وتتراوح تقريبًا بين 2.5% - 3% من الإيجار، مما يعادل حوالي 150,000 إلى 180,000 دولار من إيرادات المنصة على مدار العامين الماضيين. ومع ذلك، نظرًا لأن RealT لا تفرض المشاركة في استثمارات العقارات، ولا توجد قيود أو إرشادات محددة توضح مدى المشاركة في حال اختيار الاستثمار، فإن الإيرادات التي تحصل عليها RealT من دخل الإيجارات لا تزال غير معلنة.

من منظور هيكل الشركة، قامت RealT بتأسيس Real Token Inc. في ولاية ديلاوير ككيان مركزي للشركة. هذا الكيان لا يمتلك أي أصول عقارية؛ بل يعمل فقط ككيان تشغيلي لمشروع RealT. بالإضافة إلى ذلك، أسست RealT Real Token LLC في ولاية ديلاوير كأم لشركة مجموعة من الشركات العقارية. مثل Real Token Inc.، لا تمتلك Real Token LLC أي أصول عقارية؛ الهدف الرئيسي منها هو تبسيط الإجراءات القانونية، مما يسمح للمستخدمين بالمشاركة في استثمارات جميع العقارات من خلال التعاقد مع شركة واحدة. أخيرًا، تقوم RealT بإنشاء Series LLC مناسب لكل عقار يتم الاستثمار فيه. كفرع من Real Token LLC، يمتلك كل Series LLC عقارًا معينًا والعملة المقابلة. تم تصميم هذه الهيكلية لضمان أن المشاكل المالية أو القانونية لعقار واحد لن تؤثر على العقارات الأخرى أو عمليات الشركة الأم تحت RealT.

باركل

بروتوكول Parcl هو منصة استثمار DeFi، تتيح للمستخدمين تداول تغييرات أسعار سوق العقارات العالمية. يتم استخدام Parcl للحصول على تعرض دائم للأصول الاصطناعية باستخدام بنية AMM. يقدم Parcl تغذية راجعة سعرية من Parcl Labs، لإنشاء مؤشرات للعقارات في مناطق معينة بناءً على تاريخ المبيعات. يمكن أن تتغير فترة تاريخ المبيعات بناءً على تكرار تداول العقار. بعد إنشاء المؤشر، تتاح للمستثمرين الفرصة للمضاربة على قيمة العقارات، ويمكنهم الشراء أو البيع على المكشوف لأسعار العقارات.

تجنب هذه الطريقة المشاكل القانونية لـ Parcl، لأن تشغيل المنصة لا يتضمن العقارات الفعلية. قد يجادل البعض حول ما إذا كانت حقًا مشروع RWA في العقارات، لأنه لا يتوافق مع المعايير المذكورة أعلاه. ومع ذلك، فهي مشروع RWA شائع نسبيًا، وقد حصلت على استثمارات من Coinbase وSolana Ventures وDragonFly والعديد من الأسماء الكبيرة الأخرى في الصناعة. من المعقول تضمين مناقشة حول إمكانيات تنويع RWA العقاري.

تم إطلاق شبكة الاختبار لـ Parcl في مايو 2022 على Solana، ويبلغ إجمالي القيمة المقفلة حاليًا 16 مليون دولار. بعد أكثر من عام من التشغيل، يبدو أن Parcl لم يجذب الكثير من الانتباه، حيث أن حجم التداول اليومي أقل من 10,000 دولار وعدد المستخدمين النشطين يوميًا أقل من 50 شخصًا.

! الطوب والكتل: دراسة عن العقارات في سوق RWA

منتجات Parcl بسيطة وسريعة التطوير. تصميم سوق الأسعار والتعليقات في Parcl Labs جيد وسهل الاستخدام.

في الجانب التشغيلي، يواصل فريق Parcl إطلاق برامج اكتساب المستخدمين مثل Parcl Point وReal Estate Royale. على الرغم من هذه المزايا والدعم من العديد من المؤسسات الاستثمارية المعروفة، لا تزال Parcl تحتفظ بصورة منخفضة نسبيًا في السوق، حيث أن قاعدة مستخدميها صغيرة وحجم التداول محدود. ربما لم يكن السوق مستعدًا بعد لمنتجات المؤشرات العقارية.

ريننو

تستكشف شركات العملات المشفرة الكبيرة مثل Ripple وMakerDAO إمكانية السماح للمستخدمين بترميز أصولهم العقارية كضمانات للقروض. أعلنت Ripple في يوليو أن فريق العملات الرقمية للبنك المركزي لديهم يعمل في هذا الاتجاه. قامت MakerDAO بالتكامل مع RobinLand لدعم قروض الرهن العقاري العقارية. تقدم RealT خيار استخدام العقارات المرمزة كضمانات للقروض، لكن هذه الخدمة تقتصر فقط على الرموز التي تصدرها. في الأساس، تشبه هذه الخدمة منتج اقتراض الرموز، وليس لها تأثير ملموس على سيولة رأس المال لمالكي العقارات.

Reinno هو مشروع متروك تم إطلاقه في عام 2020 وتوقف عن العمل في عام 2022. على الرغم من أنه لم يترك أثرًا كبيرًا في السوق، إلا أنه قدم منتجين يستحقان الذكر مرتبطين بعقارات RWA.

المنتج الأول هو خدمة القروض القائمة على ترميز الأصول العقارية. عندما يحتاج مالكو العقارات إلى تمويل، يمكنهم تقديم مستندات الملكية إلى Reinno. بعد الحصول على الموافقة، ستقوم Reinno بإنشاء شركة غرض خاص ( في ولاية ديلاوير، والمعروفة أيضًا باسم SPV، وهي شركة فرعية أنشأتها الشركة الأم لعزل المخاطر المالية. إن وضعها القانوني كشركة مستقلة يضمن التزاماتها بأمان.