تطوير الأصول الواقعية ( RWA ) في سوق الأصول الرقمية

لم تظهر مفهوم الأصول الرقمية في سوق العملات الرقمية(RWA) في الآونة الأخيرة. فقد كانت هناك محاولات لتوكن الأصول وإصدار الرموز الأمنية(STO) تشبه مفهوم RWA الحالي منذ عام 2018. ومع ذلك، بسبب عدم كفاية الإطار التنظيمي وعدم وضوح مزايا العائد المحتمل، لم تتمكن هذه المحاولات المبكرة من تطوير قسم سوق ناضج.

في عام 2022، مع استمرار الولايات المتحدة في رفع أسعار الفائدة، تفوق عائد سندات الخزانة الأمريكية بشكل كبير على معدل الفائدة على اقتراض العملات المستقرة في سوق التشفير. لذلك، أصبح من المثير للاهتمام بشكل متزايد توكن سندات الخزانة الأمريكية كأصول حقيقية (RWA) لصناعة التشفير. بدأت مشاريع DeFi الرئيسية والمؤسسات المالية التقليدية، وحتى بعض الحكومات، في استكشاف مجال الأصول الحقيقية.

في العامين الماضيين، ظهرت العديد من مشاريع RWA العقارية في السوق. تهدف هذه المشاريع إلى توسيع سوق الاستثمار العقاري بطرق متعددة، وإثراء منتجات الاستثمار العقاري، وتقليل عوائق دخول المستثمرين في العقارات. تتناول هذه الدراسة تحليل الحالات لهذه المشاريع، وتستكشف مزايا وعيوب تصميم RWA العقارية والأسواق المحتملة. نظرًا لأن هذه المشاريع تستهدف بشكل أساسي الأصول العقارية والمستثمرين في أمريكا الشمالية، فإن المناقشات المتعلقة بالسياسات والأنظمة وظروف السوق ستدور أيضًا حول سوق العقارات في أمريكا الشمالية.

طرق توكينغ سوق العقارات

سوق العقارات هو مجال ضخم مليء بفرص الاستثمار. وفقًا لدراسة Statista في مارس 2023، تصل قيمة سوق العقارات المدرجة في أمريكا الشمالية إلى 1.3 تريليون دولار، بينما يصل سوق العقارات المدرجة عالميًا إلى 2.66 تريليون دولار.

الهدف الرئيسي من توكنينغ سوق العقارات هو تحقيق واحد أو أكثر من الأهداف التالية: خلق منتجات استثمارية عقارية أكثر تنوعًا ومرونة، جذب مستثمرين أوسع، وزيادة سيولة وقيمة الأصول العقارية. هذه المنتجات تظهر بشكل رئيسي في ثلاث أشكال:

1. تقسيم ملكية العقارات تمويل
2. منتج مؤشر سوق العقارات في منطقة محددة
3. توكن العقارات كضمان

علاوة على ذلك، فإن توكنينغ ودمج البلوك تشين يعززان من شفافية الأصول العقارية والحكم الديمقراطي.

تعتبر صناديق الاستثمار العقاري ( REIT ) متشابهة مع الأصول العقارية RWA في تقديم بعض فرص الاستثمار العقاري، حيث تقلل بشكل فعال من عتبة الاستثمار وتزيد من سيولة الأصول العقارية. ومع ذلك، فإن صناديق الاستثمار العقاري التقليدية عادةً لا تقدم فرص إدارة أو ملكية للمستثمرين، مما يحافظ على نموذج التشغيل المركزي. على الرغم من ذلك، فإن مراجعة الأصول الصارمة وبناء الاستثمارات ضمن إطار تنظيمي صارم، توفر مخططًا قويًا لمشاريع الأصول العقارية RWA.

على مدار العامين الماضيين من تشغيل مشاريع RWA العقارية، أصبح لدينا فهم أوضح لمزاياها وعيوبها.

عادةً ما تتمتع مشاريع RWA العقارية بالخصائص المذكورة أعلاه. بعد التعمق في حالات محددة، اكتشفت أنه بسبب اختلافات الإدارة وأساليب المنتج، تواجه كل مشروع ظروفاً مختلفة خلال التشغيل الفعلي.

! الطوب والكتل: دراسة عن العقارات في سوق RWA

دراسة حالة

تتناول هذه الفصل ثلاثة مشاريع RWA في قطاع العقارات للتحليل. كل مشروع يعتمد على طريقة مختلفة لتوكنينغ سوق العقارات، وهو الأكثر شعبية في مجاله. من المهم ملاحظة أن هذه المشاريع لا تزال في مراحلها المبكرة، ومنتجاتها لم تخضع بعد للتحقق والاختبار الواسع في السوق لفترة طويلة.

RealT

تم إطلاق RealT في عام 2019 ، وهو أحد أقدم مشاريع RWA العقارية في السوق، ويتركز على تقديم استثمارات في العقارات السكنية الأمريكية بشكل رئيسي على Gnosis باستخدام Ethereum وGnosis blockchain (.

تقوم RealT بشراء العقارات السكنية، وتقوم بتوكنة الكيانات المالكة لعقود الملكية وفقًا للتشريعات الأمريكية. يتم تكليف إدارة العقارات وصيانتها وجمع الإيجارات لجهات إدارة خارجية. بعد خصم النفقات، يتم توزيع الإيجارات الناتجة عن عقارات محددة على حاملي التوكنات الخاصة بها. على الرغم من أن RealT مسؤولة عن عملية التوكنة، إلا أنها قانونيًا منفصلة عن الشركات التي تمتلك أصول العقارات. وفقًا لوصف موقعهم، إذا تخلفت الشركة عن السداد، يحتفظ مالكو التوكنات بخيار تعيين شركة بديلة لإدارة الشركة المالكة لعقود الملكية. من الجدير بالذكر أنهم لا يشترطون الاستثمار المشترك في العقارات التي يقدمونها في السوق. يحصل حاملو توكنات العقارات على جزء من عائدات الإيجار العقاري شهريًا، باستثناء احتياطي الصيانة الذي يبلغ حوالي 2.5% والرسوم الإدارية التي عادة ما تكون حوالي 10% من القيمة.

كمثال على عقار مملوك لشخص يدعى مونتغومري، فإن القيمة الإجمالية لرموز العقارات تبلغ 323020 دولارًا، وسعر كل رمز هو 52.10 دولارًا، وتم إصدار 6200 رمزًا في المجموع. ينتج العقار إيرادات إيجارية شهرية قدرها 2600 دولار. بعد خصم إجمالي تكاليف التشغيل والإدارة البالغة 622 دولارًا، فإن صافي الربح الشهري يبلغ 1978 دولارًا، والعائد السنوي هو 23736 دولارًا. لذلك، يحصل كل رمز على توزيع قدره 3.83 دولار، ومعدل العائد السنوي هو 7.35%.

بالنسبة لهذه العقار، تقدم RealT 100% من الرموز، مما يعني أن RealT لا تحتاج إلى الاستثمار مع العملاء، ويمكنها الحفاظ على نموذج تشغيل شبه خالي من المخاطر. تحصل الهيئة الإدارية على 8% من الإيجار والمصاريف المتبقية، بينما تأخذ منصة الاستثمار 2% فقط لعملية توكين العقار، واختيار الهيئة الإدارية والإشراف عليها. من خلال هذه الطريقة، يمكن لفريق RealT توفير الكثير من الوقت الإداري، والتركيز على البحث عن العقارات المؤهلة وتوكينها في السوق.

ومع ذلك، على الرغم من أن الملكية الجزئية تعزز من تقاسم المخاطر بين المستثمرين، إلا أنها تجلب أيضًا تحديات. عندما تكون المصلحة المالية للمستثمرين صغيرة جدًا، تصبح تكاليف إدارة الشركة غير قابلة للتطبيق. تشرح إحدى التقارير تضارب المصالح بين حاملي الرموز العقارية وRealT. تختار RealT وكالة إدارة لإدارة الممتلكات التي تمتلكها؛ إذا كانت RealT تمتلك حصة كبيرة في الممتلكات، يمكن أن تقلل من تكاليف الوكالة؛ وبالتالي، فإن الإدارة غير الفعالة قد تؤثر سلبًا عليهم. ومع ذلك، إذا كانت حصة RealT كبيرة جدًا، فقد تؤثر سلبًا على سيولة الرموز، وقد يصبح المساهمون الصغار متسولين. قد يتوقع هؤلاء المالكون أن يقوم المساهمون الكبار بالإشراف على ما إذا كانت الوكالة المعينة لديها جدوى مالية. من ناحية أخرى، إذا كانت حصة RealT صغيرة، فقد تفتقر RealT إلى الدافع الكافي لاختيار الوكالات الإدارية أو المشاركة في عملية الإشراف، كما يجد العديد من المستثمرين صعوبة في الإشراف بفعالية على الوكالات الإدارية.

لقد اخترت أحدث عشرة رموز غير متاحة للبيع في سوق RealT، واستخدمت متصفح blockchain ذي الصلة للبحث عن عدد مالكي كل عقار.

! [الطوب والكتل: دراسة للعقارات في سوق RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-dab211e0a60d06e6971df918fdfd7e26.webp(

كما هو موضح في الرسم البياني، تقوم RealT بتقسيم الممتلكات إلى عدد مختلف من الرموز، مما يجعل سعر كل رمز حوالي 50 دولارًا. تقع معظم الممتلكات في ديترويت، ويبلغ عدد حاملي الرموز حوالي 500، حيث يتجاوز عدد حاملي الممتلكات في حالتين 1000 شخص. الآن، اجمع هذا مع عدد الرموز التي يمتلكها كل حامل لفهم نطاق استثمار مستثمري RealT.

! [الطوب والكتل: دراسة للعقارات في سوق RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-c1c5e1d087322a31c0503638bef22e30.webp(

حوالي 90% من مستثمري RealT يستثمرون أقل من 500 دولار، حوالي 9% يستثمرون من 500 إلى 2000 دولار، و1% يستثمرون أكثر من هذا المبلغ. وهذا يشير إلى أن RealT نجحت إلى حد ما في خلق سوق استثمار عقاري للمستثمرين الصغار، وزيادة سيولة السوق العقاري.

وفقًا لبيانات معاملات محفظة RealT ) عنوان محفظة Gnosis: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402(، دفعت RealT حوالي 6 ملايين دولار أمريكي من إجمالي الإيجارات. تتقلب رسوم المنصة بناءً على تكاليف الصيانة والتأمين والضرائب، وتتراوح حوالي 2.5%-3% من الإيجار، مما يعادل دخل المنصة البالغ حوالي 150,000 إلى 180,000 دولار خلال العامين الماضيين. ومع ذلك، نظرًا لعدم فرض RealT على المشاركة في الاستثمار العقاري، وإذا تم اختيار الاستثمار، فلا توجد قيود أو إرشادات واضحة تحدد مستوى المشاركة، فإن العائدات التي تحصل عليها RealT من دخل الإيجار لا تزال غير معلنة.

من منظور هيكل الشركة، أسست RealT شركة Real Token Inc. في ولاية ديلاوير ككيان رئيسي للشركة. لا تمتلك هذه الكيان أي أصول عقارية؛ بل تعمل فقط ككيان تشغيلي لمشروع RealT. بالإضافة إلى ذلك، أسست RealT شركة Real Token LLC في ولاية ديلاوير كالشركة الأم لمجموعة من الشركات العقارية. مثل شركة Real Token Inc.، لا تمتلك شركة Real Token LLC أي أصول عقارية؛ الهدف الرئيسي منها هو تبسيط الإجراءات القانونية، مما يسمح للمستخدمين بالمشاركة في استثمارات جميع العقارات من خلال توقيع عقد مع شركة واحدة. أخيرًا، أنشأت RealT سلسلة LLC مناسبة لكل عقار يتم الاستثمار فيه. كفرع لشركة Real Token LLC، تمتلك كل سلسلة LLC عقارًا محددًا ورموزًا مناسبة. تم تصميم هذه الهيكلية لضمان عدم تأثير المشكلات المالية أو القانونية لعقار واحد على العقارات الأخرى التي تندرج تحت RealT أو على عمليات الشركة الأم.

![بريك وبلوك: دراسة عن العقارات في سوق RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-98de8e550c8f155cd34513c6f18133cf.webp(

) باركل

بروتوكول Parcl هو منصة استثمار DeFi تسمح للمستخدمين بتداول تقلبات أسعار سوق العقارات العالمية. تُستخدم Parcl للحصول على تعرض دائم للأصول الاصطناعية باستخدام هيكل AMM. قدمت Parcl تغذية أسعار Parcl Labs، والتي تنشئ مؤشرات للعقارات في مناطق معينة بناءً على تاريخ المبيعات. يمكن أن تتغير مدة تاريخ المبيعات وفقًا لتكرار تداول الممتلكات. بعد إنشاء المؤشر، تتاح للمستثمرين الفرصة للمضاربة على قيمة العقارات، مما يتيح لهم الشراء والبيع على أسعار العقارات.

تساعد هذه الطريقة Parcl على تجنب المشكلات القانونية، لأن تشغيل المنصة لا يتضمن العقارات الحقيقية. قد يتساءل البعض عما إذا كان هذا حقًا مشروع RWA للعقارات، لأنه لا يتماشى مع المعايير المذكورة أعلاه. ومع ذلك، فهو مشروع RWA شائع نسبيًا، وقد حصل على استثمارات من العديد من الرواد في الصناعة. ويبدو أنه من المنطقي مناقشة إمكانيات تنويع RWA للعقارات.

تم إطلاق شبكة اختبار Parcl في مايو 2022 على سولانا، ويبلغ إجمالي القيمة المقفلة حاليًا 16 مليون دولار. بعد أكثر من عام من التشغيل، يبدو أن Parcl لم يحظى باهتمام كبير، حيث بلغ حجم التداول اليومي أقل من 10,000 دولار وعدد المستخدمين النشطين يومياً أقل من 50 شخصاً.

تم تبسيط منتجات Parcl وتطويرها بسرعة. تصميم أسعار Parcl Labs وسوق المؤشرات جيد وسهل الاستخدام.

فيما يتعلق بالتشغيل، يقوم فريق Parcl بنشاط بإطلاق خطط جذب المستخدمين مثل Parcl Point وReal Estate Royale. على الرغم من هذه المزايا والدعم من العديد من مؤسسات الاستثمار المعروفة، لا تزال Parcl تحافظ على وضعها في السوق بشكل متواضع، حيث أن قاعدة مستخدميها صغيرة وحجم التداول محدود. ربما لم يكن السوق جاهزًا بعد لاستقبال منتجات مؤشرات العقارات.

! [الطوب والكتل: دراسة للعقارات في سوق RWA]###https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-51f60a9aeef26de0b7ff4137c0ddf278.webp(

) ريننو

تستكشف بعض شركات الأصول الرقمية الكبرى أيضًا إمكانية السماح للمستخدمين بتوكن العقارات كضمان للقروض. أعلنت إحدى الشركات في يوليو أن فريق عملتها الرقمية للبنك المركزي يعمل في هذا الاتجاه. وقد دمجت DAO معينة مع RobinLand لدعم قروض الرهن العقاري العقاري. تقدم RealT خيار استخدام العقارات المرمزة كضمان للقروض، لكن هذه الخدمة تقتصر على الرموز التي تصدرها. في جوهرها، هذه الخدمة تشبه أكثر منتجات إقراض الرموز، ولم تُزيد بشكل فعلي من سيولة رأس المال لمالكي العقارات.

Reinno هو مشروع متوقف تم إطلاقه في عام 2020 وتوقف عن العمل في عام 2022. على الرغم من أنه لم يترك الكثير من الأثر في السوق، إلا أنه قدم منتجين مرتبطين بالعقارات RWA يستحقان الذكر.

المنتج الأول هو خدمة القروض القائمة على العقارات المرمزة. عندما يحتاج مالكو العقارات إلى التمويل، يمكنهم تقديم مستندات العقار إلى Reinno. بعد الحصول على الموافقة، ستقوم Reinno بإنشاء شركة ذات غرض خاص للصفقة في ولاية ديلاوير. ثم ستقوم Reinno بإنشاء عقد ذكي للعقارات المرمزة، حيث يمكن للمالكين إيداع الرموز كضمان للقرض. سيتم تحديد حد القرض بناءً على قيمة الرموز.

المنتج الثاني هو تمويل الرهن العقاري، حيث يمكن للمستخدمين شراء العقارات والحصول على قروض رهن عقاري، ثم يمكنهم توكين ملكية العقار للحصول على التمويل. يمكن استخدام الأموال التي تم الحصول عليها لسداد قروض الرهن العقاري للبنك، وبعد ذلك يقوم العملاء بسداد القرض بمعدل فائدة ثابت.

تظل عمليات Reinno نموذجًا مركزيًا وغير متصل بالإنترنت، حيث يحتاج العملاء إلى زيارة المكتب وتقديم مستندات العقارات. توجد بعض المخاطر الواضحة في اعتماد طريقة Reinno. أولاً، إذا اختار المقترض التخلف عن السداد والتوقف عن الدفع، فسيكون من الصعب على Reinno، كمزود خدمات رمزية وليس كمقرض، مقاضاة المقترض. في الواقع، لا تمتلك Reinno العقار المرهون؛ القرض هو في الواقع من تقديم المستخدمين الذين يختارون الإقراض من خلال Reinno. حاليًا، بسبب نقص العلاقة بين المقرضين والمقترضين.