房地产RWA项目探析：机遇与挑战并存

真实世界资产(RWA)在加密货币市场中由来已久,至少可追溯到2018年的资产代币化和证券代币发行(STO)概念。然而,由于监管不完善和缺乏显著收益优势,早期尝试未能形成规模化市场。

2022年,随着美国利率上调,美国国债收益率大幅超过加密行业稳定币借贷利率。这使得将美国国债作为RWA标的进行代币化对加密行业愈发具有吸引力。成熟的DeFi项目如MakerDAO、Compound和Aave,以及传统金融机构如高盛、摩根大通等,纷纷开始探索RWA领域。

近两年,市场上涌现了一些房地产RWA项目。这些项目旨在拓宽房地产投资市场,丰富投资产品种类,降低投资门槛。本文将对这些项目进行案例分析,探讨房地产RWA的设计优劣及其市场潜力。由于这些项目主要聚焦北美房地产领域,相关政策法规和市场条件也将以北美为主。

房地产市场代币化方法

房地产市场蕴含巨大投资机会。据2023年3月Statista研究显示,北美上市房地产市场价值高达1.3万亿美元,全球上市房地产市场总值2.66万亿美元。

房地产市场代币化的核心诉求是实现以下一个或多个目标:创造更多样化灵活的投资产品、吸引更广泛的投资者群体、提高房地产资产流动性和价值。这些产品主要表现为三种形式:

1. 碎片化房产所有权融资
2. 特定区域房地产市场指数产品
3. 房地产代币抵押借贷

此外,房产代币化上链还可能增强资产透明度和治理民主性。

房地产投资信托(REIT)与房地产RWA在提供碎片化投资机会方面颇为相似,都有效降低了投资门槛并增强了资产流动性。但传统REIT通常不为投资者提供管理或所有权,保持中心化运营模式。尽管如此,其严格的监管框架、资产审查和投资结构,为房地产RWA项目提供了可参考的范例。

通过观察近两年房地产RWA项目的运营,我们对其优缺点有了一些了解:

优点:

• 降低投资门槛,增加普通投资者参与机会
• 提高房地产资产流动性
• 为投资者提供更多样化的房地产投资产品
• 潜在增强资产透明度和治理民主性

缺点:

• 法律风险:监管框架尚不成熟
• 操作风险:需要专业的房地产管理经验
• 违约风险:抵押贷款存在违约可能
• 流动性风险:二级市场交易量可能有限
• 价格波动风险:受加密货币市场影响

深入研究具体案例后发现,由于管理和产品方法的差异,每个项目在实际运营中面临的情况各不相同。

案例分析

本文选取了三个具有代表性的房地产RWA项目进行分析。需要注意的是,这些项目仍处于早期阶段,其产品尚未经历长期广泛的市场验证和测试。

RealT

RealT于2019年推出,是最早的房地产RWA项目之一,主要在以太坊和Gnosis区块链上为散户投资者提供美国住宅房地产代币化服务。

RealT购买住宅房产,并依照美国法规将持有的房产代币化。房产的管理、维护和租金收集由第三方机构负责。扣除费用后,租金收益分配给代币持有者。RealT负责代币化过程,但与持有房产资产的公司在法律上是分离的。如果该公司违约,代币所有者有权指定另一家公司管理房产。

以蒙哥马利的一处房产为例,房产代币总价值323,020美元,每个代币52.10美元,共发行6,200个代币。该房产月租金收入2,600美元,扣除622美元运营管理费用后,月净利润1,978美元,年度总额23,736美元。每个代币获得3.83美元分配,年利润率7.35%。

RealT向市场提供100%的代币,无需与客户共同投资,维持近乎无风险的运营模式。管理机构从租金中抽取8%,并从维护费用中获得剩余部分,投资平台仅为代币化、选择管理机构和监督管理收取2%费用。这种方法使RealT团队可专注于寻找合格房产并将其代币化。

然而,分散所有权虽有助于分散风险,但也带来挑战。当投资者投资占比过小,公司管理成本可能变得不可持续。RealT与代币持有者之间可能存在利益冲突。如果RealT对房产持股比例过高,可能减少代币流动性;如持股比例过低,则可能缺乏足够动力挑选和监督管理机构。

通过分析RealT市场上最新售罄的十个房产代币,发现大多数房产位于底特律,约有500个代币持有者,部分房产持有者超过1,000人。约90%投资者投资少于500美元,9%投资500-2,000美元,1%投资超过2,000美元。这表明RealT在一定程度上为散户投资者创造了房地产投资市场,增加了住房市场流动性。

根据RealT在Gnosis网络的钱包地址交易数据,其总共分发了约600万美元租金。平台费用约为租金的2.5%-3%,相当于过去两年收入约15-18万美元。由于RealT未被强制参与房产投资,且参与程度不明确,其从租金获得的实际利润难以估算。

从公司结构看,RealT在特拉华州成立了Real Token Inc.作为核心运营实体,以及Real Token LLC作为房地产公司的母公司。每个投资房产都成立了相应的系列LLC,作为Real Token LLC的子公司拥有特定房产和代币。这种结构旨在确保单个房产的问题不会影响其他房产或母公司运营。

Parcl

Parcl是一个DeFi投资平台,允许用户交易全球房地产市场价格变动。Parcl通过AMM架构提供房地产相关的合成资产。Parcl推出了Parcl Labs Price Feed,创建基于销售历史记录的特定区域房地产指数。投资者可对房产价格走势进行投机。

这种方法避免了实际房产买卖涉及的法律问题。虽然其是否算真正的房地产RWA项目存疑,但作为一个受欢迎的RWA项目,在讨论产品多样化时值得关注。

Parcl的测试网于2022年5月在Solana上启动,目前TVL约1600万美元。然而经过一年多运营,Parcl似乎未引起太多关注,日交易量不足1万美元,日活跃用户不到50人。

尽管Parcl产品易用且升级迅速,设计较为成熟,团队也积极推出各种用户获取计划,但仍保持相对较低的市场关注度和份额。这在一定程度上表明加密货币市场可能尚未准备好迎接房地产指数产品。

Reinno

一些大型加密货币公司如Ripple和MakerDAO也在探索房地产RWA产品。Ripple宣布其中央银行数字货币团队正尝试支持用户将房产代币化并进行抵押贷款。MakerDAO与Robinland合作支持房产抵押借贷。

Reinno是一个2020年推出并于2022年停止运营的项目。虽然未在市场留下太多痕迹,但其引入了两个值得一提的房地产RWA相关产品。

第一个是基于代币化房产的贷款服务。房产所有者可将房产文件提交给Reinno,获批后Reinno将在特拉华州创建特殊目的载体公司(SPV)。然后为房产创建智能合约,所有者可将代币作为贷款抵押品存入并借贷,贷款额度基于代币价值。

第二个是房贷融资。用户用银行房贷购买房产后,可将房产所有权代币化进行融资。所得资金用于偿还银行房贷,客户随后按固定利率向协议偿还该笔贷款。

Reinno采用中心化线下模式运营,客户通常需到访办公室提交房产文件。这种方法存在明显风险:1) 如借款人违约,Reinno作为代币化服务商难以起诉;2) 缺乏完善的法律框架保护碎片化房产代币融资的贷款人;3) 难以阻止房产所有者在借款后出售房屋或停止向银行偿还抵押贷款,导致贷款人面临房产价值"双花"风险。这些风险可能是项目停止运营的原因之一。未来房地产RWA需要更成熟的法律框架来解决这些问题。

结语

房地产RWA仍是一个相对新兴的概念,尚未形成明确的市场规模或产生龙头项目。目前该领域的项目在市场规模和用户基础方面相对较小。这一领域需要严格的合规运营和成熟的法律框架规制。一些项目采用风险隔离的公司结构,或选择与房产相关的金融产品作为投资目标,以降低运营风险。然而,要充分发挥房地产RWA的最大潜力——购买、出售房产和抵押贷款,立法进步和运营合规至关重要。

在立法方面,房地产RWA尚未建立清晰一致的监管框架。美国不同监管机构对代币的分类存在分歧,国际上也缺乏可供参考的监管框架。这种不一致导致规则不明确和过程混乱,威胁潜在投资者并危及房产代币化的长期可行性。

尽管面临监管困境,许多知名金融企业和加密货币公司仍在积极探索房地产RWA,部分项目已在1-2年运营中初步验证了产品可行性。作为金融投资领域中规模庞大的板块,相信随着相关法律框架的建立和完善,房地产RWA将迎来快速发展。