房地產RWA項目探析：機遇與挑戰並存

真實世界資產(RWA)在加密貨幣市場中由來已久,至少可追溯到2018年的資產代幣化和證券代幣發行(STO)概念。然而,由於監管不完善和缺乏顯著收益優勢,早期嘗試未能形成規模化市場。

2022年,隨着美國利率上調,美國國債收益率大幅超過加密行業穩定幣借貸利率。這使得將美國國債作爲RWA標的進行代幣化對加密行業愈發具有吸引力。成熟的DeFi項目如MakerDAO、Compound和Aave,以及傳統金融機構如高盛、摩根大通等,紛紛開始探索RWA領域。

近兩年,市場上湧現了一些房地產RWA項目。這些項目旨在拓寬房地產投資市場,豐富投資產品種類,降低投資門檻。本文將對這些項目進行案例分析,探討房地產RWA的設計優劣及其市場潛力。由於這些項目主要聚焦北美房地產領域,相關政策法規和市場條件也將以北美爲主。

房地產市場代幣化方法

房地產市場蘊含巨大投資機會。據2023年3月Statista研究顯示,北美上市房地產市場價值高達1.3萬億美元,全球上市房地產市場總值2.66萬億美元。

房地產市場代幣化的核心訴求是實現以下一個或多個目標:創造更多樣化靈活的投資產品、吸引更廣泛的投資者羣體、提高房地產資產流動性和價值。這些產品主要表現爲三種形式:

1. 碎片化房產所有權融資
2. 特定區域房地產市場指數產品
3. 房地產代幣抵押借貸

此外,房產代幣化上鏈還可能增強資產透明度和治理民主性。

房地產投資信托(REIT)與房地產RWA在提供碎片化投資機會方面頗爲相似,都有效降低了投資門檻並增強了資產流動性。但傳統REIT通常不爲投資者提供管理或所有權,保持中心化運營模式。盡管如此,其嚴格的監管框架、資產審查和投資結構,爲房地產RWA項目提供了可參考的範例。

通過觀察近兩年房地產RWA項目的運營,我們對其優缺點有了一些了解:

優點:

• 降低投資門檻,增加普通投資者參與機會
• 提高房地產資產流動性
• 爲投資者提供更多樣化的房地產投資產品
• 潛在增強資產透明度和治理民主性

缺點:

• 法律風險:監管框架尚不成熟
• 操作風險:需要專業的房地產管理經驗
• 違約風險:抵押貸款存在違約可能
• 流動性風險:二級市場交易量可能有限
• 價格波動風險:受加密貨幣市場影響

深入研究具體案例後發現,由於管理和產品方法的差異,每個項目在實際運營中面臨的情況各不相同。

案例分析

本文選取了三個具有代表性的房地產RWA項目進行分析。需要注意的是,這些項目仍處於早期階段,其產品尚未經歷長期廣泛的市場驗證和測試。

RealT

RealT於2019年推出,是最早的房地產RWA項目之一,主要在以太坊和Gnosis區塊鏈上爲散戶投資者提供美國住宅房地產代幣化服務。

RealT購買住宅房產,並依照美國法規將持有的房產代幣化。房產的管理、維護和租金收集由第三方機構負責。扣除費用後,租金收益分配給代幣持有者。RealT負責代幣化過程,但與持有房產資產的公司在法律上是分離的。如果該公司違約,代幣所有者有權指定另一家公司管理房產。

以蒙哥馬利的一處房產爲例,房產代幣總價值323,020美元,每個代幣52.10美元,共發行6,200個代幣。該房產月租金收入2,600美元,扣除622美元運營管理費用後,月淨利潤1,978美元,年度總額23,736美元。每個代幣獲得3.83美元分配,年利潤率7.35%。

RealT向市場提供100%的代幣,無需與客戶共同投資,維持近乎無風險的運營模式。管理機構從租金中抽取8%,並從維護費用中獲得剩餘部分,投資平台僅爲代幣化、選擇管理機構和監督管理收取2%費用。這種方法使RealT團隊可專注於尋找合格房產並將其代幣化。

然而,分散所有權雖有助於分散風險,但也帶來挑戰。當投資者投資佔比過小,公司管理成本可能變得不可持續。RealT與代幣持有者之間可能存在利益衝突。如果RealT對房產持股比例過高,可能減少代幣流動性;如持股比例過低,則可能缺乏足夠動力挑選和監督管理機構。

通過分析RealT市場上最新售罄的十個房產代幣,發現大多數房產位於底特律,約有500個代幣持有者,部分房產持有者超過1,000人。約90%投資者投資少於500美元,9%投資500-2,000美元,1%投資超過2,000美元。這表明RealT在一定程度上爲散戶投資者創造了房地產投資市場,增加了住房市場流動性。

根據RealT在Gnosis網路的錢包地址交易數據,其總共分發了約600萬美元租金。平台費用約爲租金的2.5%-3%,相當於過去兩年收入約15-18萬美元。由於RealT未被強制參與房產投資,且參與程度不明確,其從租金獲得的實際利潤難以估算。

從公司結構看,RealT在特拉華州成立了Real Token Inc.作爲核心運營實體,以及Real Token LLC作爲房地產公司的母公司。每個投資房產都成立了相應的系列LLC,作爲Real Token LLC的子公司擁有特定房產和代幣。這種結構旨在確保單個房產的問題不會影響其他房產或母公司運營。

Parcl

Parcl是一個DeFi投資平台,允許用戶交易全球房地產市場價格變動。Parcl通過AMM架構提供房地產相關的合成資產。Parcl推出了Parcl Labs Price Feed,創建基於銷售歷史記錄的特定區域房地產指數。投資者可對房產價格走勢進行投機。

這種方法避免了實際房產買賣涉及的法律問題。雖然其是否算真正的房地產RWA項目存疑,但作爲一個受歡迎的RWA項目,在討論產品多樣化時值得關注。

Parcl的測試網於2022年5月在Solana上啓動,目前TVL約1600萬美元。然而經過一年多運營,Parcl似乎未引起太多關注,日交易量不足1萬美元,日活躍用戶不到50人。

盡管Parcl產品易用且升級迅速,設計較爲成熟,團隊也積極推出各種用戶獲取計劃,但仍保持相對較低的市場關注度和份額。這在一定程度上表明加密貨幣市場可能尚未準備好迎接房地產指數產品。

Reinno

一些大型加密貨幣公司如Ripple和MakerDAO也在探索房地產RWA產品。Ripple宣布其中央銀行數字貨幣團隊正嘗試支持用戶將房產代幣化並進行抵押貸款。MakerDAO與Robinland合作支持房產抵押借貸。

Reinno是一個2020年推出並於2022年停止運營的項目。雖然未在市場留下太多痕跡,但其引入了兩個值得一提的房地產RWA相關產品。

第一個是基於代幣化房產的貸款服務。房產所有者可將房產文件提交給Reinno,獲批後Reinno將在特拉華州創建特殊目的載體公司(SPV)。然後爲房產創建智能合約,所有者可將代幣作爲貸款抵押品存入並借貸,貸款額度基於代幣價值。

第二個是房貸融資。用戶用銀行房貸購買房產後,可將房產所有權代幣化進行融資。所得資金用於償還銀行房貸,客戶隨後按固定利率向協議償還該筆貸款。

Reinno採用中心化線下模式運營,客戶通常需到訪辦公室提交房產文件。這種方法存在明顯風險:1) 如借款人違約,Reinno作爲代幣化服務商難以起訴;2) 缺乏完善的法律框架保護碎片化房產代幣融資的貸款人;3) 難以阻止房產所有者在借款後出售房屋或停止向銀行償還抵押貸款,導致貸款人面臨房產價值"雙花"風險。這些風險可能是項目停止運營的原因之一。未來房地產RWA需要更成熟的法律框架來解決這些問題。

結語

房地產RWA仍是一個相對新興的概念,尚未形成明確的市場規模或產生龍頭項目。目前該領域的項目在市場規模和用戶基礎方面相對較小。這一領域需要嚴格的合規運營和成熟的法律框架規制。一些項目採用風險隔離的公司結構,或選擇與房產相關的金融產品作爲投資目標,以降低運營風險。然而,要充分發揮房地產RWA的最大潛力——購買、出售房產和抵押貸款,立法進步和運營合規至關重要。

在立法方面,房地產RWA尚未建立清晰一致的監管框架。美國不同監管機構對代幣的分類存在分歧,國際上也缺乏可供參考的監管框架。這種不一致導致規則不明確和過程混亂,威脅潛在投資者並危及房產代幣化的長期可行性。

盡管面臨監管困境,許多知名金融企業和加密貨幣公司仍在積極探索房地產RWA,部分項目已在1-2年運營中初步驗證了產品可行性。作爲金融投資領域中規模龐大的板塊,相信隨着相關法律框架的建立和完善,房地產RWA將迎來快速發展。