房地產真實世界資產(RWA)項目研究

真實世界資產在加密貨幣市場並非新概念,早在2018年就已存在,當時的資產代幣化和證券代幣發行與現今的RWA概念相似。然而,由於監管不完善和缺乏顯著回報,這些早期嘗試未能形成成熟市場規模。

2022年,隨着美國加息,國債收益率超過了加密行業的穩定幣借貸利率。因此,將美國國債作爲RWA標的進行代幣化對加密行業越來越有吸引力。成熟DeFi項目和傳統金融機構開始探索RWA。

近兩年出現了少量房地產RWA項目,旨在擴大房地產投資市場,豐富投資產品,降低投資門檻。本研究將對這些項目進行案例分析,探討房地產RWA的設計優缺點及潛在市場。討論主要涉及北美房地產市場。

代幣化房地產市場的方法

房地產市場蘊含巨大投資機會。2023年3月的研究顯示,北美上市房地產市場價值達1.3萬億美元,全球上市房地產市場爲2.66萬億美元。

代幣化房地產市場的核心目標包括:創造多樣化靈活的投資產品、吸引更廣泛投資者、提高資產流動性和價值。主要表現形式有三種:

1. 碎片化房產所有權融資
2. 特定區域房地產市場指數產品
3. 房產代幣抵押借貸

房產代幣化還可能增強資產透明度和治理民主性。

房地產投資信托(REIT)與房地產RWA在提供碎片化投資機會方面相似,都降低了投資門檻並增強流動性。但傳統REIT通常不爲投資者提供管理或所有權,保持中心化運營模式。盡管如此,REIT的監管框架和運營模式可爲RWA項目提供參考。

房地產RWA項目通常具有以下優缺點:

優點:

• 降低投資門檻
• 提高流動性
• 靈活的投資選擇
• 潛在的高收益率
• 分散投資風險

缺點:

• 監管不確定性
• 法律風險
• 運營復雜性
• 流動性仍有限
• 投資者保護機制不完善

案例分析

RealT

RealT於2019年推出,是最早的房地產RWA項目之一,專注於通過區塊鏈對美國住宅房產進行代幣化。

RealT購買住宅房產,並依法將其代幣化。房產管理由第三方機構負責。扣除費用後的租金分配給代幣持有者。RealT負責代幣化過程,但與持有房產的公司法律上隔離。代幣持有者有權更換管理公司。

以某處房產爲例,房產代幣總價值32.3萬美元,每個代幣52.1美元,共6200個代幣。每月租金收入2600美元,扣除622美元費用後淨利潤1978美元,年度總額23736美元。每個代幣獲得3.83美元分配,年利潤率7.35%。

RealT向市場提供100%代幣,無需共同投資,維持低風險運營模式。管理機構從租金中取8%,RealT收取2%代幣化費用。這使RealT可專注於尋找合格房產並代幣化。

然而,分散所有權也帶來挑戰。當投資者持股比例過小,管理成本可能過高。RealT與小股東之間可能存在利益衝突。RealT持股過多會影響流動性,持股過少則缺乏監督動力。

數據顯示,約90%RealT投資者投資不足500美元,9%投資500-2000美元,1%投資更多。這表明RealT在一定程度上爲散戶創造了房地產投資市場,增加了流動性。

RealT在特拉華州註冊了多個實體,以簡化法律程序並隔離風險。每個房產由獨立LLC持有,作爲Real Token LLC子公司。這種結構確保單個房產問題不影響其他資產。

Parcl

Parcl是允許用戶交易全球房地產市場價格變動的DeFi平台。它通過AMM架構提供房地產相關的合成資產。Parcl創建了基於銷售歷史的特定區域房地產指數,投資者可對房價走勢進行投機。

這種方法避免了實際房產運營的法律問題。雖然不完全符合RWA定義,但Parcl獲得了多家知名公司投資,在討論房地產RWA產品時值得關注。

Parcl測試網於2022年5月在Solana上啓動,目前TVL 1600萬美元。但經過一年多運營,關注度仍較低,日交易量不足1萬美元,日活用戶不到50人。

盡管Parcl產品易用且迭代快速,團隊積極推廣,但市場關注度和份額仍然有限。這或許表明加密市場尚未準備好接受房地產指數產品。

Reinno

Reinno於2020年推出,2022年停止運營,但其兩個產品值得一提:

1. 基於代幣化房產的貸款服務:房主可將房產文件提交給Reinno,獲批後創建SPV公司和代幣智能合約,將代幣作爲貸款抵押品。

2. 房貸融資:用戶用銀行貸款購房後,可將房產所有權代幣化融資,所得資金用於償還銀行貸款,之後按固定利率向協議還款。

Reinno採用中心化線下模式,客戶需親自提交文件。這種方法存在明顯風險:

1. 借款人違約時,Reinno作爲代幣化服務商難以起訴。
2. 房主在借款後出售房屋或停止銀行還款,可能導致"雙花"問題。

這些風險可能是項目停止運營的原因之一。未來房地產RWA需要更成熟的法律框架解決這些問題。

結論

房地產RWA仍處於早期階段,尚未形成明確市場規模或龍頭項目。現有項目規模和用戶基礎較小。該領域需要嚴格合規和成熟法律框架。部分項目採用風險隔離結構或選擇相關金融產品作爲投資目標以降低風險。但要充分發揮房地產RWA潛力,立法進步和運營合規至關重要。

目前房地產RWA缺乏清晰一致的法律框架。美國各監管機構對代幣分類存在分歧,國際上也缺乏參考。這種不一致導致規則模糊,威脅投資者信心和長期可行性。

盡管監管混亂,仍有多家知名企業嘗試房地產RWA。部分項目已初步證明可行性。隨着相關法律框架建立和完善,作爲龐大金融投資板塊的房地產RWA有望迎來蓬勃發展。