房地產代幣化:RWA市場的新機遇與挑戰

真實世界資產(RWA)代幣化並非新興概念,早在2018年就已出現。然而,由於監管不完善和缺乏明顯回報優勢,早期嘗試未能形成成熟規模。2022年,隨着美國國債收益率上升,將其作爲RWA標的進行代幣化對加密行業愈發具有吸引力。成熟DeFi項目和傳統金融機構紛紛開始探索RWA。

近兩年,市場上出現了一些房地產RWA項目,旨在擴大房地產投資市場、多樣化投資產品並降低門檻。本文將分析這些項目的設計優劣及潛在市場,主要聚焦北美房地產市場。

房地產代幣化的方法

房地產投資機會巨大。2023年3月數據顯示,北美上市房地產市場價值1.3萬億美元,全球達2.66萬億美元。

代幣化房地產市場的核心目標包括:創造多元化靈活投資產品、吸引更廣泛投資者、提高資產流動性和價值。主要表現形式有:

1. 房產所有權碎片化融資
2. 特定區域房地產指數產品
3. 房產代幣抵押借貸

此外,代幣化還可能增強資產透明度和治理民主性。

房地產投資信托(REIT)與房地產RWA在降低門檻、增強流動性方面相似,但REIT通常不提供管理和所有權。不過,REIT的嚴格監管和運營框架可爲RWA項目提供參考。

通過觀察,房地產RWA項目具有以下優缺點:

優點:

• 降低投資門檻
• 提高資產流動性
• 擴大潛在投資者羣體
• 增強透明度

缺點:

• 監管不確定性
• 運營成本高
• 缺乏成熟市場
• 治理挑戰

案例分析

RealT

RealT 2019年推出,是較早的房地產RWA項目之一,專注於美國住宅房產代幣化。

RealT購買房產並代幣化,委托第三方管理。租金扣除費用後分配給代幣持有者。RealT僅負責代幣化,與持有房產的公司法律隔離。用戶每月可獲得租金分成,扣除約2.5%維護儲備金和10%管理費。

以一處房產爲例,代幣總價值32.3萬美元,每個52.1美元,共6200個。月租金2600美元,扣除622美元費用後淨利潤1978美元。每個代幣獲得3.83美元分配,年化收益率7.35%。

RealT向市場提供100%代幣,無需共同投資,維持近無風險模式。管理方從租金取8%,維護費用剩餘部分,平台收取2%費用。這讓RealT專注於尋找合格房產並代幣化。

然而,分散所有權雖分散風險,但也帶來挑戰。RealT持股過多或過少都可能導致監管困難。

調查顯示,約90%投資者投資低於500美元,9%投資500-2000美元,1%超過2000美元。這表明RealT在一定程度上爲散戶創造了房地產投資市場,增加了流動性。

RealT總共分發約600萬美元租金。平台費用約爲租金的2.5%-3%,兩年來收入約15-18萬美元。但RealT參與投資程度不明,實際利潤難以確定。

RealT在特拉華州成立多個實體,包括核心運營公司、房產公司母公司和各房產的系列LLC,以簡化法律程序並隔離風險。

Parcl

Parcl是一個DeFi投資平台,允許用戶交易全球房地產市場價格變動。Parcl通過AMM架構提供房地產相關的合成資產。

Parcl推出了價格指數,創建特定區域房地產指數。投資者可對房價走勢進行投機。這種方法避免了實際房產交易的法律問題。

雖然得到多家知名公司投資,但Parcl關注度和市場份額仍較低。目前TVL 1600萬美元,日交易量不到1萬美元,日活不到50人。這或許表明加密市場尚未準備好迎接房地產指數產品。

Reinno

Reinno於2020年推出,2022年停止運營,但其兩個產品值得一提:

1. 基於代幣化房產的貸款服務:房主可將房產文件提交給Reinno,獲批後創建SPV公司和智能合約,將代幣作爲貸款抵押。

2. 房貸融資:用戶用銀行貸款購房後,可將房產所有權代幣化融資,用於償還銀行貸款,之後按固定利率向協議還款。

Reinno採用中心化線下模式,存在一些風險,如違約追索困難、房產"雙花"等。這些風險可能導致項目停運,未來需要更成熟的法律框架解決這些問題。

結論

房地產RWA仍處於早期階段,缺乏明確市場規模和龍頭項目。現有項目規模和用戶基礎較小。該領域需要嚴格合規和成熟法律框架。一些項目採用風險隔離結構或選擇相關金融產品作爲目標以降低風險。然而,充分發揮潛力仍需立法進步和運營合規。

監管方面尚未建立清晰一致的框架。美國各監管機構對代幣分類不一致,導致規則不明確。國際上也缺乏參考框架。這些不確定性威脅投資者信心和行業長期發展。

盡管監管混亂,仍有多家知名企業嘗試房地產RWA。少量項目已在1-2年運營中初步證明可行性。隨着相關法律框架的建立和完善,房地產RWA有望迎來快速發展。