現實世界資產(RWA)在加密貨幣市場中的發展

加密貨幣市場中的現實世界資產(RWA)概念並非最近才出現。早在2018年,就已經有資產代幣化和證券型代幣發行(STO)等與當今RWA概念相似的嘗試。然而,由於監管框架不完善以及潛在回報優勢不顯著,這些早期嘗試未能發展成熟的市場板塊。

2022年,隨着美國持續加息,美國國債收益率大幅超過加密市場中的穩定幣借貸利率。因此,將美國國債代幣化爲RWA對加密行業變得越來越有吸引力。主流DeFi項目和傳統金融機構,甚至一些政府,都開始探索RWA領域。

過去兩年,市場上湧現出多個房地產RWA項目。它們旨在以多種方式擴大房地產投資市場,豐富房地產投資產品,降低房地產投資者的準入門檻。本研究對這些項目進行案例分析,探討房地產RWA的設計優劣勢及潛在市場。由於這些項目主要針對北美房地產資產和投資者,相關政策、法規和市場條件討論也將主要圍繞北美房地產市場展開。

代幣化房地產市場的方法

房地產市場是一個充滿投資機會的巨大領域。根據2023年3月Statista的研究,北美上市房地產市場價值高達1.3萬億美元,全球上市房地產市場則達到2.66萬億美元。

代幣化房地產市場的核心目標是實現以下一個或多個目標:創造更多元化和靈活的房地產投資產品,吸引更廣泛的投資者,增加房地產資產的流動性和價值。這些產品主要表現爲三種形式:

1. 房地產所有權分割融資
2. 特定區域房地產市場指數產品
3. 代幣化房地產作爲抵押品

此外,代幣化和區塊鏈集成還增強了房地產資產的透明度和民主治理。

房地產投資信托(REIT)與房地產RWA在提供部分房產投資機會方面有相似之處,有效降低了投資門檻並提高了房地產資產的流動性。然而,傳統REIT通常不爲投資者提供管理機會或所有權,保持集中化運營模式。盡管如此,它們嚴格的資產審查和在嚴格監管框架內的投資構建,爲房地產RWA項目提供了堅實的藍圖。

在過去兩年的房地產RWA項目運營中,我們對其優劣勢有了更清晰的認識。

房地產RWA項目通常具有上述特徵。深入具體案例後,我發現由於管理和產品方法的不同,每個項目在實際運營中遇到的情況各不相同。

案例研究

本章選取三個房地產RWA項目進行分析。每個項目採用不同方法代幣化房地產市場,並在各自領域最受歡迎。需要注意的是,這些仍是早期項目,其產品尚未經過長期廣泛的市場驗證和測試。

RealT

RealT於2019年推出,是市場上最古老的房地產RWA項目之一,專注於通過以太坊和Gnosis區塊鏈(主要在Gnosis上)提供美國住宅房地產投資。

RealT收購住宅物業,並根據美國法規對擁有房產契約的實體進行代幣化。這些物業的管理、維護和租金收取責任委托給第三方管理機構。扣除開支後,特定物業產生的租金分配給其代幣持有人。雖然RealT負責代幣化過程,但他們在法律上與持有房地產資產的公司是分開的。根據其網站描述,如果公司違約,代幣所有者保留任命替代公司管理持有物業契約公司的選擇。值得注意的是,他們不強制要求共同投資他們引入市場的物業。物業代幣持有人每月可獲得物業租金收入的一部分,不包括約2.5%的維護儲備金和通常約爲價值10%的管理費。

以某蒙哥馬利的一處房產爲例,房地產代幣總價值爲323,020美元,每個代幣價格爲52.10美元,共發行6,200個代幣。該房產每月產生2,600美元的租金收入。扣除總計622美元的運營和管理費用後,每月淨利潤爲1,978美元,年收益爲23,736美元。因此,每個代幣獲得3.83美元的分配,年化收益率爲7.35%。

對於這處房產,RealT提供100%的代幣,這意味着RealT無需與客戶共同投資,可以維持近乎無風險的運營模式。管理機構收取8%的租金和維護費用剩餘部分,投資平台僅收取2%用於物業代幣化、選擇管理機構和監督管理。通過這種方式,RealT團隊可以節省大量管理時間,專注於尋找合格物業並將其代幣化推向市場。

然而,雖然部分所有權促進了投資者之間的風險分擔,但也帶來了挑戰。當投資者的財務利益過小時,公司管理成本變得不可行。一份報告解釋了房地產代幣持有人與RealT之間的利益衝突。RealT選擇管理機構來管理其擁有的物業;如果RealT對物業擁有大量所有權,可以降低代理成本;因此,低效管理會對他們產生負面影響。然而,如果RealT的股權過大,可能會對代幣流動性產生負面影響,小股東也可能成爲搭便車者。這些所有者可能期望大股東可以監督所聘請的管理機構是否具有財務可行性。另一方面,如果RealT的股權很小,RealT可能缺乏充分選擇管理機構或參與監督過程的動力,許多投資者也難以有效監督管理機構。

我選取了RealT市場上最新的十個售罄代幣,並使用相關區塊鏈瀏覽器查找每個物業的持有人數量。

如圖表所示,RealT將物業分割成不同數量的代幣,使每個代幣的價格約爲50美元。大多數物業位於底特律,約有500個代幣持有人,兩個物業的持有人超過1,000人。現在,將此與每個持有人的代幣數量結合,以了解RealT投資者的投資範圍。

約90%的RealT投資者投資少於500美元,約9%投資500至2,000美元,1%投資超過這個數額。這表明RealT在某種程度上成功爲小投資者創造了房地產投資市場,並提高了房地產市場的流動性。

根據RealT錢包的交易數據(Gnosis錢包地址:0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402),RealT已支付約600萬美元的租金總額。平台費用根據維護費用、保險和稅收而波動,約爲租金的2.5%-3%,相當於過去兩年約15萬至18萬美元的平台收入。然而,由於RealT不強制參與房地產投資,且如果選擇投資,也沒有明確的限制或指導方針規定其參與程度,因此RealT從租金收入中獲得的收益仍未披露。

從公司結構角度來看,RealT在特拉華州成立了Real Token Inc.作爲公司的核心實體。該實體不擁有任何房地產資產;它僅作爲RealT項目的運營實體。此外,RealT在特拉華州成立了Real Token LLC作爲一系列房地產公司的母公司。與Real Token Inc.一樣,Real Token LLC不擁有任何房地產資產;其主要目的是簡化法律程序,允許用戶通過與一個公司籤訂合同來參與所有物業的投資。最後,RealT爲每個投資的物業建立相應的系列LLC。作爲Real Token LLC的子公司,每個系列LLC擁有特定物業和相應的代幣。這種結構旨在確保一個物業的財務或法律問題不會影響RealT旗下的其他物業或母公司的運營。

Parcl

Parcl協議是一個DeFi投資平台,允許用戶交易全球房地產市場的價格變動。Parcl用於使用AMM架構獲得合成資產的永續敞口。Parcl引入了Parcl Labs價格饋送,根據銷售歷史爲特定區域房地產創建指數。銷售歷史期限可根據物業交易頻率而變化。創建指數後,投資者有機會對房產價值進行投機,能夠做多和做空房地產價格。

這種方法使Parcl避開了法律問題,因爲平台運營中不涉及實際房地產。有人可能會質疑它是否真的是房地產RWA項目,因爲它不符合上述標準。然而,它是一個相對受歡迎的RWA項目,獲得了多個行業大佬的投資。包括討論房地產RWA的多樣化可能性是合理的。

Parcl的測試網於2022年5月在Solana上啓動,目前TVL爲1600萬美元。運營一年多後,Parcl似乎沒有引起太多關注,日交易量不到1萬美元,日活躍用戶不到50人。

Parcl的產品簡化並快速開發。Parcl Labs價格饋送和指數市場設計良好,易於使用。

運營方面,Parcl團隊積極推出Parcl Point、Real Estate Royale等用戶獲取計劃。盡管有這些優勢和衆多知名投資機構的支持,Parcl仍然保持相對低調的市場地位,用戶基礎小,交易量有限。也許市場還沒有準備好接受房地產指數產品。

Reinno

一些大型加密貨幣公司也在探索允許用戶將房地產代幣化作爲貸款抵押品的可能性。某公司在7月宣布,其中央銀行數字貨幣團隊正朝這個方向努力。某DAO已與RobinLand整合,支持房地產抵押貸款。RealT提供使用代幣化房地產作爲貸款抵押品的選項,但這項服務僅限於他們發行的代幣。本質上,這項服務更像是代幣借貸產品,並未實質性增加房地產所有者的資本流動性。

Reinno是一個於2020年推出並於2022年停止運營的已廢棄項目。盡管它在市場上沒有留下太多痕跡,但它引入了兩個值得一提的房地產RWA相關產品。

第一個產品是基於代幣化房地產的貸款服務。當房產所有者需要融資時,他們可以向Reinno提交房產文件。獲得批準後,Reinno將在特拉華州爲交易創建一個特殊目的公司。然後,Reinno將爲房地產代幣創建智能合約,所有者可以將代幣作爲貸款抵押品存入。貸款限額將基於代幣價值。

第二個產品是抵押融資,用戶購買房產並獲得抵押貸款後,可以將房產所有權代幣化以獲得融資。獲得的資金可用於償還銀行抵押貸款,隨後客戶以固定利率償還貸款。

Reinno的運營仍然是一個集中化和線下模式,客戶需要訪問辦公室並提交房地產文件。採用Reinno這種方法存在一些明顯風險。首先,如果借款人選擇違約並停止還款,Reinno作爲代幣化服務提供商而非貸款人,將難以起訴借款人。Reinno實際上並不擁有抵押物業;貸款實際上是由選擇在Reinno上放貸的用戶提供的。目前,由於放貸人和借款人之間缺