Phân tích dự án RWA bất động sản: Cơ hội và thách thức đan xen
Tài sản thế giới thực ( RWA ) đã có mặt trên thị trường tiền điện tử từ lâu, ít nhất có thể truy ngược về khái niệm token hóa tài sản và phát hành token chứng khoán ( STO ) vào năm 2018. Tuy nhiên, do quy định chưa hoàn thiện và thiếu lợi thế thu nhập đáng kể, những nỗ lực ban đầu không thể tạo ra một thị trường quy mô.
Năm 2022, với việc lãi suất của Mỹ tăng, lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ đã vượt xa lãi suất cho vay stablecoin trong ngành công nghiệp tiền điện tử. Điều này khiến việc token hóa trái phiếu chính phủ Mỹ như tài sản thực RWA trở nên hấp dẫn hơn đối với ngành công nghiệp tiền điện tử. Các dự án DeFi trưởng thành như MakerDAO, Compound và Aave, cũng như các tổ chức tài chính truyền thống như Goldman Sachs, JPMorgan, đều bắt đầu khám phá lĩnh vực RWA.
Trong hai năm qua, một số dự án RWA bất động sản đã xuất hiện trên thị trường. Những dự án này nhằm mở rộng thị trường đầu tư bất động sản, làm phong phú thêm các loại sản phẩm đầu tư và giảm bớt rào cản đầu tư. Bài viết này sẽ tiến hành phân tích trường hợp những dự án này, khám phá những ưu nhược điểm trong thiết kế RWA bất động sản và tiềm năng thị trường của chúng. Do những dự án này chủ yếu tập trung vào lĩnh vực bất động sản Bắc Mỹ, các chính sách pháp luật và điều kiện thị trường cũng sẽ chủ yếu dựa trên Bắc Mỹ.
Phương pháp mã hóa thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản chứa đựng những cơ hội đầu tư lớn. Theo nghiên cứu của Statista vào tháng 3 năm 2023, giá trị thị trường bất động sản niêm yết ở Bắc Mỹ lên đến 1,3 nghìn tỷ USD, tổng giá trị thị trường bất động sản niêm yết toàn cầu là 2,66 nghìn tỷ USD.
Mục tiêu cốt lõi của việc mã hóa thị trường bất động sản là đạt được một hoặc nhiều mục tiêu sau: tạo ra các sản phẩm đầu tư đa dạng và linh hoạt hơn, thu hút một nhóm nhà đầu tư rộng rãi hơn, nâng cao tính thanh khoản và giá trị của tài sản bất động sản. Các sản phẩm này chủ yếu được thể hiện dưới ba hình thức:
Tài chính quyền sở hữu bất động sản phân mảnh
Sản phẩm chỉ số thị trường bất động sản khu vực cụ thể
Cho vay thế chấp token bất động sản
Ngoài ra, việc token hóa bất động sản lên blockchain còn có thể tăng cường tính minh bạch của tài sản và tính dân chủ trong quản trị.
Quỹ đầu tư bất động sản ( REIT ) và Tài sản bất động sản RWA có điểm tương đồng trong việc cung cấp cơ hội đầu tư phân mảnh, đều có hiệu quả giảm bớt rào cản đầu tư và tăng cường tính thanh khoản của tài sản. Tuy nhiên, các quỹ REIT truyền thống thường không cung cấp cho nhà đầu tư quyền quản lý hoặc sở hữu, duy trì mô hình vận hành tập trung. Dù vậy, khung quy định nghiêm ngặt, kiểm tra tài sản và cấu trúc đầu tư của nó cung cấp một mô hình tham khảo cho các dự án RWA bất động sản.
Thông qua việc quan sát hoạt động của các dự án RWA bất động sản trong hai năm qua, chúng tôi đã có một số hiểu biết về những ưu điểm và nhược điểm của chúng:
Ưu điểm:
Giảm thiểu rào cản đầu tư, tăng cơ hội tham gia cho nhà đầu tư bình thường
Tăng tính thanh khoản của tài sản bất động sản
Cung cấp nhiều sản phẩm đầu tư bất động sản đa dạng hơn cho các nhà đầu tư
Tiềm năng tăng cường tính minh bạch của tài sản và tính dân chủ trong quản trị
Nhược điểm:
Rủi ro pháp lý: Khung quy định vẫn chưa trưởng thành
Rủi ro hoạt động: Cần có kinh nghiệm quản lý bất động sản chuyên nghiệp
Rủi ro vỡ nợ: Các khoản vay thế chấp có khả năng vỡ nợ
Rủi ro thanh khoản: Khối lượng giao dịch trên thị trường thứ cấp có thể hạn chế.
Rủi ro biến động giá: bị ảnh hưởng bởi thị trường tiền điện tử
Sau khi nghiên cứu sâu các trường hợp cụ thể, chúng tôi nhận thấy rằng do sự khác biệt trong quản lý và phương pháp sản phẩm, mỗi dự án đối mặt với các tình huống khác nhau trong hoạt động thực tế.
Phân tích trường hợp
Bài viết này chọn ba dự án RWA bất động sản tiêu biểu để phân tích. Cần lưu ý rằng, những dự án này vẫn đang ở giai đoạn đầu, sản phẩm của chúng chưa trải qua việc xác thực và thử nghiệm thị trường lâu dài và rộng rãi.
RealT
RealT được ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản sớm nhất, chủ yếu cung cấp dịch vụ token hóa bất động sản nhà ở Mỹ cho các nhà đầu tư lẻ trên blockchain Ethereum và Gnosis.
RealT mua bất động sản nhà ở và token hóa tài sản theo quy định của Mỹ. Quản lý, bảo trì và thu tiền thuê được thực hiện bởi một tổ chức bên thứ ba. Sau khi trừ đi chi phí, lợi nhuận từ tiền thuê sẽ được phân phối cho các chủ sở hữu token. RealT chịu trách nhiệm về quá trình token hóa, nhưng về mặt pháp lý thì tách biệt với công ty nắm giữ tài sản bất động sản. Nếu công ty đó vi phạm hợp đồng, chủ sở hữu token có quyền chỉ định một công ty khác để quản lý tài sản.
Lấy một bất động sản ở Montgomery làm ví dụ, tổng giá trị của bất động sản token là 323.020 đô la, mỗi token 52,10 đô la, tổng cộng phát hành 6.200 token. Doanh thu cho thuê hàng tháng của bất động sản là 2.600 đô la, sau khi trừ 622 đô la chi phí quản lý vận hành, lợi nhuận ròng hàng tháng là 1.978 đô la, tổng lợi nhuận hàng năm là 23.736 đô la. Mỗi token nhận được 3,83 đô la để phân phối, tỷ suất lợi nhuận hàng năm là 7,35%.
RealT cung cấp 100% token cho thị trường, không cần đầu tư cùng với khách hàng, duy trì mô hình vận hành gần như không rủi ro. Cơ quan quản lý thu 8% từ tiền thuê, và nhận phần còn lại từ phí bảo trì, nền tảng đầu tư chỉ thu phí 2% cho việc token hóa, chọn cơ quan quản lý và giám sát quản lý. Phương pháp này cho phép đội ngũ RealT tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ điều kiện và token hóa chúng.
Tuy nhiên, việc phân tán quyền sở hữu mặc dù có thể giúp phân tán rủi ro, nhưng cũng mang lại những thách thức. Khi các nhà đầu tư đầu tư với tỷ lệ quá nhỏ, chi phí quản lý công ty có thể trở nên không bền vững. Có thể tồn tại xung đột lợi ích giữa RealT và các chủ sở hữu token. Nếu RealT nắm giữ tỷ lệ cổ phần quá cao trong bất động sản, có thể làm giảm tính thanh khoản của token; nếu tỷ lệ cổ phần quá thấp, thì có thể thiếu động lực đủ để chọn lựa và giám sát các tổ chức quản lý.
Thông qua việc phân tích mười tài sản token đã bán hết gần đây trên thị trường RealT, chúng tôi phát hiện ra rằng hầu hết các tài sản đều nằm ở Detroit, với khoảng 500 chủ sở hữu token, và một số tài sản có hơn 1.000 người sở hữu. Khoảng 90% nhà đầu tư đầu tư ít hơn 500 đô la, 9% đầu tư từ 500-2.000 đô la, và 1% đầu tư hơn 2.000 đô la. Điều này cho thấy RealT đã tạo ra một thị trường đầu tư bất động sản cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ đến một mức độ nào đó, tăng tính thanh khoản của thị trường nhà ở.
Theo dữ liệu giao dịch từ địa chỉ ví của RealT trên mạng Gnosis, tổng cộng đã phân phối khoảng 600.000 đô la tiền thuê. Phí nền tảng khoảng 2,5%-3% tiền thuê, tương đương với doanh thu khoảng 150.000-180.000 đô la trong hai năm qua. Do RealT không bị buộc tham gia vào đầu tư bất động sản, và mức độ tham gia không rõ ràng, lợi nhuận thực tế từ tiền thuê mà họ nhận được khó ước lượng.
Xét từ cấu trúc công ty, RealT đã thành lập Real Token Inc. tại tiểu bang Delaware như một thực thể hoạt động cốt lõi, và Real Token LLC như công ty mẹ của các công ty bất động sản. Mỗi bất động sản đầu tư đều được thành lập một loạt LLC tương ứng, như là các công ty con của Real Token LLC sở hữu tài sản và token cụ thể. Cấu trúc này nhằm đảm bảo rằng các vấn đề của một bất động sản sẽ không ảnh hưởng đến các bất động sản khác hoặc hoạt động của công ty mẹ.
Parcl
Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá của thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl cung cấp tài sản tổng hợp liên quan đến bất động sản thông qua cấu trúc AMM. Parcl đã ra mắt Parcl Labs Price Feed, tạo ra các chỉ số bất động sản theo khu vực dựa trên lịch sử bán hàng. Các nhà đầu tư có thể đầu cơ vào xu hướng giá bất động sản.
Phương pháp này tránh được các vấn đề pháp lý liên quan đến giao dịch bất động sản thực tế. Mặc dù có nghi ngờ liệu nó có thực sự là một dự án RWA bất động sản hay không, nhưng với tư cách là một dự án RWA được ưa chuộng, nó đáng được chú ý khi thảo luận về sự đa dạng hóa sản phẩm.
Mạng thử nghiệm của Parcl đã được khởi động trên Solana vào tháng 5 năm 2022, hiện tại TVL khoảng 16 triệu USD. Tuy nhiên, sau hơn một năm hoạt động, Parcl dường như không thu hút được nhiều sự chú ý, khối lượng giao dịch hàng ngày không đến 10.000 USD, số người dùng hoạt động hàng ngày chưa đến 50.
Mặc dù sản phẩm Parcl dễ sử dụng và nâng cấp nhanh chóng, thiết kế khá trưởng thành, đội ngũ cũng chủ động triển khai nhiều kế hoạch thu hút người dùng, nhưng vẫn giữ được mức độ quan tâm và thị phần tương đối thấp trên thị trường. Điều này phần nào cho thấy thị trường tiền điện tử có thể vẫn chưa sẵn sàng để đón nhận các sản phẩm chỉ số bất động sản.
Reinno
Một số công ty tiền điện tử lớn như Ripple và MakerDAO cũng đang khám phá các sản phẩm RWA bất động sản. Ripple thông báo rằng đội ngũ tiền tệ kỹ thuật số của ngân hàng trung ương đang thử nghiệm hỗ trợ người dùng mã hóa tài sản và thực hiện cho vay thế chấp. MakerDAO hợp tác với Robinland để hỗ trợ cho vay thế chấp bất động sản.
Reinno là một dự án được ra mắt vào năm 2020 và đã ngừng hoạt động vào năm 2022. Mặc dù không để lại nhiều dấu ấn trên thị trường, nhưng nó đã giới thiệu hai sản phẩm liên quan đến bất động sản RWA đáng chú ý.
Đầu tiên là dịch vụ cho vay dựa trên tài sản được mã hóa. Chủ sở hữu tài sản có thể nộp tài liệu tài sản cho Reinno, sau khi được phê duyệt, Reinno sẽ tạo ra một công ty mục đích đặc biệt (SPV) tại Delaware. Sau đó tạo hợp đồng thông minh cho tài sản, chủ sở hữu có thể gửi và cho vay token như là tài sản thế chấp, hạn mức cho vay dựa trên giá trị token.
Thứ hai là tài trợ thế chấp. Người dùng sử dụng thế chấp ngân hàng để mua bất động sản, sau đó có thể mã hóa quyền sở hữu bất động sản để huy động vốn. Số tiền thu được sẽ được sử dụng để trả nợ thế chấp ngân hàng, khách hàng sau đó sẽ hoàn trả khoản vay này cho thỏa thuận với lãi suất cố định.
Reinno áp dụng mô hình trung tâm hóa ngoại tuyến, khách hàng thường phải đến văn phòng để nộp tài liệu bất động sản. Phương pháp này có những rủi ro rõ ràng: 1) nếu người vay không trả nợ, Reinno với tư cách là nhà cung cấp dịch vụ mã hóa khó có thể kiện; 2) thiếu khung pháp lý đầy đủ để bảo vệ người cho vay vốn bất động sản phân mảnh; 3) khó khăn trong việc ngăn chặn chủ sở hữu bất động sản bán nhà hoặc ngừng trả nợ thế chấp sau khi vay, dẫn đến việc người cho vay phải đối mặt với rủi ro "đôi hoa" về giá trị bất động sản. Những rủi ro này có thể là một trong những lý do khiến dự án ngừng hoạt động. Tương lai, RWA bất động sản cần một khung pháp lý trưởng thành hơn để giải quyết những vấn đề này.
Kết luận
RWA bất động sản vẫn là một khái niệm tương đối mới nổi, chưa hình thành quy mô thị trường rõ ràng hoặc tạo ra các dự án dẫn đầu. Hiện tại, các dự án trong lĩnh vực này có quy mô thị trường và cơ sở người dùng tương đối nhỏ. Lĩnh vực này cần hoạt động tuân thủ nghiêm ngặt và khuôn khổ pháp lý trưởng thành để điều chỉnh. Một số dự án áp dụng cấu trúc công ty tách biệt rủi ro, hoặc chọn các sản phẩm tài chính liên quan đến bất động sản làm mục tiêu đầu tư để giảm thiểu rủi ro hoạt động. Tuy nhiên, để phát huy tối đa tiềm năng của RWA bất động sản - mua, bán bất động sản và cho vay thế chấp, sự tiến bộ trong lập pháp và tuân thủ vận hành là rất quan trọng.
Về mặt lập pháp, RWA bất động sản vẫn chưa thiết lập được khung quy định rõ ràng và nhất quán. Các cơ quan quản lý khác nhau ở Mỹ có sự khác biệt trong phân loại token, và trên quốc tế cũng thiếu một khung quy định để tham khảo. Sự không nhất quán này dẫn đến quy tắc không rõ ràng và quy trình hỗn loạn, đe dọa các nhà đầu tư tiềm năng và gây nguy hiểm cho khả năng tồn tại lâu dài của việc token hóa bất động sản.
Mặc dù đối mặt với khó khăn về quy định, nhiều doanh nghiệp tài chính nổi tiếng và các công ty tiền điện tử vẫn đang tích cực khám phá tài sản bất động sản RWA, một số dự án đã được xác thực khả thi sản phẩm trong 1-2 năm hoạt động ban đầu. Là một lĩnh vực lớn trong lĩnh vực đầu tư tài chính, tin rằng với sự thiết lập và hoàn thiện của các khung pháp lý liên quan, tài sản bất động sản RWA sẽ có sự phát triển nhanh chóng.
Trang này có thể chứa nội dung của bên thứ ba, được cung cấp chỉ nhằm mục đích thông tin (không phải là tuyên bố/bảo đảm) và không được coi là sự chứng thực cho quan điểm của Gate hoặc là lời khuyên về tài chính hoặc chuyên môn. Xem Tuyên bố từ chối trách nhiệm để biết chi tiết.
10 thích
Phần thưởng
10
3
Đăng lại
Chia sẻ
Bình luận
0/400
RunWhenCut
· 08-09 19:29
Các STO sớm đã nổ hết rồi phải không?
Xem bản gốcTrả lời0
PortfolioAlert
· 08-09 19:23
Tại sao lại mất nhiều thời gian như vậy mới bắt đầu làm bất động sản RWA?
Phân tích dự án RWA bất động sản: Quy định cần hoàn thiện, tiềm năng vẫn có thể kỳ vọng
Phân tích dự án RWA bất động sản: Cơ hội và thách thức đan xen
Tài sản thế giới thực ( RWA ) đã có mặt trên thị trường tiền điện tử từ lâu, ít nhất có thể truy ngược về khái niệm token hóa tài sản và phát hành token chứng khoán ( STO ) vào năm 2018. Tuy nhiên, do quy định chưa hoàn thiện và thiếu lợi thế thu nhập đáng kể, những nỗ lực ban đầu không thể tạo ra một thị trường quy mô.
Năm 2022, với việc lãi suất của Mỹ tăng, lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ đã vượt xa lãi suất cho vay stablecoin trong ngành công nghiệp tiền điện tử. Điều này khiến việc token hóa trái phiếu chính phủ Mỹ như tài sản thực RWA trở nên hấp dẫn hơn đối với ngành công nghiệp tiền điện tử. Các dự án DeFi trưởng thành như MakerDAO, Compound và Aave, cũng như các tổ chức tài chính truyền thống như Goldman Sachs, JPMorgan, đều bắt đầu khám phá lĩnh vực RWA.
Trong hai năm qua, một số dự án RWA bất động sản đã xuất hiện trên thị trường. Những dự án này nhằm mở rộng thị trường đầu tư bất động sản, làm phong phú thêm các loại sản phẩm đầu tư và giảm bớt rào cản đầu tư. Bài viết này sẽ tiến hành phân tích trường hợp những dự án này, khám phá những ưu nhược điểm trong thiết kế RWA bất động sản và tiềm năng thị trường của chúng. Do những dự án này chủ yếu tập trung vào lĩnh vực bất động sản Bắc Mỹ, các chính sách pháp luật và điều kiện thị trường cũng sẽ chủ yếu dựa trên Bắc Mỹ.
Phương pháp mã hóa thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản chứa đựng những cơ hội đầu tư lớn. Theo nghiên cứu của Statista vào tháng 3 năm 2023, giá trị thị trường bất động sản niêm yết ở Bắc Mỹ lên đến 1,3 nghìn tỷ USD, tổng giá trị thị trường bất động sản niêm yết toàn cầu là 2,66 nghìn tỷ USD.
Mục tiêu cốt lõi của việc mã hóa thị trường bất động sản là đạt được một hoặc nhiều mục tiêu sau: tạo ra các sản phẩm đầu tư đa dạng và linh hoạt hơn, thu hút một nhóm nhà đầu tư rộng rãi hơn, nâng cao tính thanh khoản và giá trị của tài sản bất động sản. Các sản phẩm này chủ yếu được thể hiện dưới ba hình thức:
Ngoài ra, việc token hóa bất động sản lên blockchain còn có thể tăng cường tính minh bạch của tài sản và tính dân chủ trong quản trị.
Quỹ đầu tư bất động sản ( REIT ) và Tài sản bất động sản RWA có điểm tương đồng trong việc cung cấp cơ hội đầu tư phân mảnh, đều có hiệu quả giảm bớt rào cản đầu tư và tăng cường tính thanh khoản của tài sản. Tuy nhiên, các quỹ REIT truyền thống thường không cung cấp cho nhà đầu tư quyền quản lý hoặc sở hữu, duy trì mô hình vận hành tập trung. Dù vậy, khung quy định nghiêm ngặt, kiểm tra tài sản và cấu trúc đầu tư của nó cung cấp một mô hình tham khảo cho các dự án RWA bất động sản.
Thông qua việc quan sát hoạt động của các dự án RWA bất động sản trong hai năm qua, chúng tôi đã có một số hiểu biết về những ưu điểm và nhược điểm của chúng:
Ưu điểm:
Nhược điểm:
Sau khi nghiên cứu sâu các trường hợp cụ thể, chúng tôi nhận thấy rằng do sự khác biệt trong quản lý và phương pháp sản phẩm, mỗi dự án đối mặt với các tình huống khác nhau trong hoạt động thực tế.
Phân tích trường hợp
Bài viết này chọn ba dự án RWA bất động sản tiêu biểu để phân tích. Cần lưu ý rằng, những dự án này vẫn đang ở giai đoạn đầu, sản phẩm của chúng chưa trải qua việc xác thực và thử nghiệm thị trường lâu dài và rộng rãi.
RealT
RealT được ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản sớm nhất, chủ yếu cung cấp dịch vụ token hóa bất động sản nhà ở Mỹ cho các nhà đầu tư lẻ trên blockchain Ethereum và Gnosis.
RealT mua bất động sản nhà ở và token hóa tài sản theo quy định của Mỹ. Quản lý, bảo trì và thu tiền thuê được thực hiện bởi một tổ chức bên thứ ba. Sau khi trừ đi chi phí, lợi nhuận từ tiền thuê sẽ được phân phối cho các chủ sở hữu token. RealT chịu trách nhiệm về quá trình token hóa, nhưng về mặt pháp lý thì tách biệt với công ty nắm giữ tài sản bất động sản. Nếu công ty đó vi phạm hợp đồng, chủ sở hữu token có quyền chỉ định một công ty khác để quản lý tài sản.
Lấy một bất động sản ở Montgomery làm ví dụ, tổng giá trị của bất động sản token là 323.020 đô la, mỗi token 52,10 đô la, tổng cộng phát hành 6.200 token. Doanh thu cho thuê hàng tháng của bất động sản là 2.600 đô la, sau khi trừ 622 đô la chi phí quản lý vận hành, lợi nhuận ròng hàng tháng là 1.978 đô la, tổng lợi nhuận hàng năm là 23.736 đô la. Mỗi token nhận được 3,83 đô la để phân phối, tỷ suất lợi nhuận hàng năm là 7,35%.
RealT cung cấp 100% token cho thị trường, không cần đầu tư cùng với khách hàng, duy trì mô hình vận hành gần như không rủi ro. Cơ quan quản lý thu 8% từ tiền thuê, và nhận phần còn lại từ phí bảo trì, nền tảng đầu tư chỉ thu phí 2% cho việc token hóa, chọn cơ quan quản lý và giám sát quản lý. Phương pháp này cho phép đội ngũ RealT tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ điều kiện và token hóa chúng.
Tuy nhiên, việc phân tán quyền sở hữu mặc dù có thể giúp phân tán rủi ro, nhưng cũng mang lại những thách thức. Khi các nhà đầu tư đầu tư với tỷ lệ quá nhỏ, chi phí quản lý công ty có thể trở nên không bền vững. Có thể tồn tại xung đột lợi ích giữa RealT và các chủ sở hữu token. Nếu RealT nắm giữ tỷ lệ cổ phần quá cao trong bất động sản, có thể làm giảm tính thanh khoản của token; nếu tỷ lệ cổ phần quá thấp, thì có thể thiếu động lực đủ để chọn lựa và giám sát các tổ chức quản lý.
Thông qua việc phân tích mười tài sản token đã bán hết gần đây trên thị trường RealT, chúng tôi phát hiện ra rằng hầu hết các tài sản đều nằm ở Detroit, với khoảng 500 chủ sở hữu token, và một số tài sản có hơn 1.000 người sở hữu. Khoảng 90% nhà đầu tư đầu tư ít hơn 500 đô la, 9% đầu tư từ 500-2.000 đô la, và 1% đầu tư hơn 2.000 đô la. Điều này cho thấy RealT đã tạo ra một thị trường đầu tư bất động sản cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ đến một mức độ nào đó, tăng tính thanh khoản của thị trường nhà ở.
Theo dữ liệu giao dịch từ địa chỉ ví của RealT trên mạng Gnosis, tổng cộng đã phân phối khoảng 600.000 đô la tiền thuê. Phí nền tảng khoảng 2,5%-3% tiền thuê, tương đương với doanh thu khoảng 150.000-180.000 đô la trong hai năm qua. Do RealT không bị buộc tham gia vào đầu tư bất động sản, và mức độ tham gia không rõ ràng, lợi nhuận thực tế từ tiền thuê mà họ nhận được khó ước lượng.
Xét từ cấu trúc công ty, RealT đã thành lập Real Token Inc. tại tiểu bang Delaware như một thực thể hoạt động cốt lõi, và Real Token LLC như công ty mẹ của các công ty bất động sản. Mỗi bất động sản đầu tư đều được thành lập một loạt LLC tương ứng, như là các công ty con của Real Token LLC sở hữu tài sản và token cụ thể. Cấu trúc này nhằm đảm bảo rằng các vấn đề của một bất động sản sẽ không ảnh hưởng đến các bất động sản khác hoặc hoạt động của công ty mẹ.
Parcl
Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá của thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl cung cấp tài sản tổng hợp liên quan đến bất động sản thông qua cấu trúc AMM. Parcl đã ra mắt Parcl Labs Price Feed, tạo ra các chỉ số bất động sản theo khu vực dựa trên lịch sử bán hàng. Các nhà đầu tư có thể đầu cơ vào xu hướng giá bất động sản.
Phương pháp này tránh được các vấn đề pháp lý liên quan đến giao dịch bất động sản thực tế. Mặc dù có nghi ngờ liệu nó có thực sự là một dự án RWA bất động sản hay không, nhưng với tư cách là một dự án RWA được ưa chuộng, nó đáng được chú ý khi thảo luận về sự đa dạng hóa sản phẩm.
Mạng thử nghiệm của Parcl đã được khởi động trên Solana vào tháng 5 năm 2022, hiện tại TVL khoảng 16 triệu USD. Tuy nhiên, sau hơn một năm hoạt động, Parcl dường như không thu hút được nhiều sự chú ý, khối lượng giao dịch hàng ngày không đến 10.000 USD, số người dùng hoạt động hàng ngày chưa đến 50.
Mặc dù sản phẩm Parcl dễ sử dụng và nâng cấp nhanh chóng, thiết kế khá trưởng thành, đội ngũ cũng chủ động triển khai nhiều kế hoạch thu hút người dùng, nhưng vẫn giữ được mức độ quan tâm và thị phần tương đối thấp trên thị trường. Điều này phần nào cho thấy thị trường tiền điện tử có thể vẫn chưa sẵn sàng để đón nhận các sản phẩm chỉ số bất động sản.
Reinno
Một số công ty tiền điện tử lớn như Ripple và MakerDAO cũng đang khám phá các sản phẩm RWA bất động sản. Ripple thông báo rằng đội ngũ tiền tệ kỹ thuật số của ngân hàng trung ương đang thử nghiệm hỗ trợ người dùng mã hóa tài sản và thực hiện cho vay thế chấp. MakerDAO hợp tác với Robinland để hỗ trợ cho vay thế chấp bất động sản.
Reinno là một dự án được ra mắt vào năm 2020 và đã ngừng hoạt động vào năm 2022. Mặc dù không để lại nhiều dấu ấn trên thị trường, nhưng nó đã giới thiệu hai sản phẩm liên quan đến bất động sản RWA đáng chú ý.
Đầu tiên là dịch vụ cho vay dựa trên tài sản được mã hóa. Chủ sở hữu tài sản có thể nộp tài liệu tài sản cho Reinno, sau khi được phê duyệt, Reinno sẽ tạo ra một công ty mục đích đặc biệt (SPV) tại Delaware. Sau đó tạo hợp đồng thông minh cho tài sản, chủ sở hữu có thể gửi và cho vay token như là tài sản thế chấp, hạn mức cho vay dựa trên giá trị token.
Thứ hai là tài trợ thế chấp. Người dùng sử dụng thế chấp ngân hàng để mua bất động sản, sau đó có thể mã hóa quyền sở hữu bất động sản để huy động vốn. Số tiền thu được sẽ được sử dụng để trả nợ thế chấp ngân hàng, khách hàng sau đó sẽ hoàn trả khoản vay này cho thỏa thuận với lãi suất cố định.
Reinno áp dụng mô hình trung tâm hóa ngoại tuyến, khách hàng thường phải đến văn phòng để nộp tài liệu bất động sản. Phương pháp này có những rủi ro rõ ràng: 1) nếu người vay không trả nợ, Reinno với tư cách là nhà cung cấp dịch vụ mã hóa khó có thể kiện; 2) thiếu khung pháp lý đầy đủ để bảo vệ người cho vay vốn bất động sản phân mảnh; 3) khó khăn trong việc ngăn chặn chủ sở hữu bất động sản bán nhà hoặc ngừng trả nợ thế chấp sau khi vay, dẫn đến việc người cho vay phải đối mặt với rủi ro "đôi hoa" về giá trị bất động sản. Những rủi ro này có thể là một trong những lý do khiến dự án ngừng hoạt động. Tương lai, RWA bất động sản cần một khung pháp lý trưởng thành hơn để giải quyết những vấn đề này.
Kết luận
RWA bất động sản vẫn là một khái niệm tương đối mới nổi, chưa hình thành quy mô thị trường rõ ràng hoặc tạo ra các dự án dẫn đầu. Hiện tại, các dự án trong lĩnh vực này có quy mô thị trường và cơ sở người dùng tương đối nhỏ. Lĩnh vực này cần hoạt động tuân thủ nghiêm ngặt và khuôn khổ pháp lý trưởng thành để điều chỉnh. Một số dự án áp dụng cấu trúc công ty tách biệt rủi ro, hoặc chọn các sản phẩm tài chính liên quan đến bất động sản làm mục tiêu đầu tư để giảm thiểu rủi ro hoạt động. Tuy nhiên, để phát huy tối đa tiềm năng của RWA bất động sản - mua, bán bất động sản và cho vay thế chấp, sự tiến bộ trong lập pháp và tuân thủ vận hành là rất quan trọng.
Về mặt lập pháp, RWA bất động sản vẫn chưa thiết lập được khung quy định rõ ràng và nhất quán. Các cơ quan quản lý khác nhau ở Mỹ có sự khác biệt trong phân loại token, và trên quốc tế cũng thiếu một khung quy định để tham khảo. Sự không nhất quán này dẫn đến quy tắc không rõ ràng và quy trình hỗn loạn, đe dọa các nhà đầu tư tiềm năng và gây nguy hiểm cho khả năng tồn tại lâu dài của việc token hóa bất động sản.
Mặc dù đối mặt với khó khăn về quy định, nhiều doanh nghiệp tài chính nổi tiếng và các công ty tiền điện tử vẫn đang tích cực khám phá tài sản bất động sản RWA, một số dự án đã được xác thực khả thi sản phẩm trong 1-2 năm hoạt động ban đầu. Là một lĩnh vực lớn trong lĩnh vực đầu tư tài chính, tin rằng với sự thiết lập và hoàn thiện của các khung pháp lý liên quan, tài sản bất động sản RWA sẽ có sự phát triển nhanh chóng.