Tài sản thế giới thực không phải là khái niệm mới trong thị trường tiền điện tử, nó đã tồn tại từ năm 2018, khi đó việc mã hóa tài sản và phát hành token chứng khoán tương tự như khái niệm RWA hiện nay. Tuy nhiên, do quy định không hoàn chỉnh và thiếu lợi nhuận đáng kể, những nỗ lực ban đầu này đã không thể hình thành quy mô thị trường trưởng thành.
Năm 2022, với việc Mỹ tăng lãi suất, lợi suất trái phiếu chính phủ đã vượt qua lãi suất cho vay stablecoin trong ngành tiền điện tử. Do đó, việc token hóa trái phiếu chính phủ Mỹ như một tài sản RWA ngày càng trở nên hấp dẫn đối với ngành tiền điện tử. Các dự án DeFi trưởng thành và các tổ chức tài chính truyền thống bắt đầu khám phá RWA.
Trong hai năm qua, đã xuất hiện một số dự án RWA bất động sản, nhằm mở rộng thị trường đầu tư bất động sản, làm phong phú các sản phẩm đầu tư và giảm bớt rào cản đầu tư. Nghiên cứu này sẽ tiến hành phân tích trường hợp cho những dự án này, khám phá những ưu điểm và nhược điểm trong thiết kế RWA bất động sản cũng như thị trường tiềm năng. Cuộc thảo luận chủ yếu liên quan đến thị trường bất động sản Bắc Mỹ.
Phương pháp thị trường bất động sản token hóa
Thị trường bất động sản chứa đựng cơ hội đầu tư to lớn. Nghiên cứu vào tháng 3 năm 2023 cho thấy, giá trị thị trường bất động sản niêm yết ở Bắc Mỹ đạt 1.3 nghìn tỷ USD, trong khi giá trị thị trường bất động sản niêm yết toàn cầu là 2.66 nghìn tỷ USD.
Các mục tiêu cốt lõi của thị trường bất động sản được mã hóa bao gồm: tạo ra các sản phẩm đầu tư đa dạng và linh hoạt, thu hút nhiều nhà đầu tư hơn, nâng cao tính thanh khoản và giá trị tài sản. Có ba hình thức thể hiện chính:
Tài chính sở hữu bất động sản phân mảnh
Sản phẩm chỉ số thị trường bất động sản khu vực cụ thể
Cho vay cầm cố token bất động sản
Việc token hóa bất động sản có thể tăng cường tính minh bạch của tài sản và tính dân chủ trong quản trị.
Quỹ tín thác đầu tư bất động sản ( REIT ) và Tài sản bất động sản RWA tương tự nhau trong việc cung cấp cơ hội đầu tư phân mảnh, cả hai đều giảm bớt rào cản đầu tư và tăng cường tính thanh khoản. Tuy nhiên, REIT truyền thống thường không cung cấp cho nhà đầu tư quyền quản lý hoặc sở hữu, giữ mô hình hoạt động tập trung. Dù vậy, khung quy định và mô hình hoạt động của REIT có thể cung cấp tham khảo cho các dự án RWA.
Các dự án RWA bất động sản thường có những ưu nhược điểm sau:
Ưu điểm:
Giảm bớt rào cản đầu tư
Tăng cường tính thanh khoản
Lựa chọn đầu tư linh hoạt
Tiềm năng lợi suất cao
Phân tán rủi ro đầu tư
Nhược điểm:
Sự không chắc chắn trong quản lý
Rủi ro pháp lý
Độ phức tạp của hoạt động
Tính thanh khoản vẫn còn hạn chế
Cơ chế bảo vệ nhà đầu tư chưa hoàn thiện
Phân tích trường hợp
RealT
RealT được ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản đầu tiên, tập trung vào việc token hóa bất động sản nhà ở tại Mỹ thông qua blockchain.
RealT mua bất động sản nhà ở và hợp pháp hóa việc mã hóa nó. Quản lý bất động sản do các tổ chức bên thứ ba đảm nhận. Tiền thuê sau khi trừ chi phí sẽ được phân phối cho các chủ sở hữu token. RealT chịu trách nhiệm về quá trình mã hóa, nhưng về mặt pháp lý tách biệt với công ty sở hữu bất động sản. Các chủ sở hữu token có quyền thay đổi công ty quản lý.
Lấy một bất động sản nào đó làm ví dụ, tổng giá trị của token bất động sản là 32,3 triệu USD, mỗi token là 52,1 USD, tổng cộng có 6200 token. Doanh thu thuê hàng tháng là 2600 USD, sau khi trừ đi 622 USD chi phí thì lợi nhuận ròng là 1978 USD, tổng lợi nhuận hàng năm là 23736 USD. Mỗi token nhận được 3,83 USD phân phối, tỷ lệ lợi nhuận hàng năm là 7,35%.
RealT cung cấp 100% token cho thị trường, không cần đầu tư chung, duy trì mô hình vận hành rủi ro thấp. Cơ quan quản lý lấy 8% từ tiền thuê, RealT thu phí token hóa 2%. Điều này giúp RealT tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ điều kiện và token hóa.
Tuy nhiên, việc phân tán quyền sở hữu cũng mang lại thách thức. Khi tỷ lệ nắm giữ của các nhà đầu tư quá nhỏ, chi phí quản lý có thể quá cao. Có thể tồn tại xung đột lợi ích giữa RealT và các cổ đông nhỏ. Việc RealT nắm giữ quá nhiều sẽ ảnh hưởng đến tính thanh khoản, trong khi nắm giữ quá ít sẽ thiếu động lực giám sát.
Dữ liệu cho thấy, khoảng 90% nhà đầu tư RealT đầu tư dưới 500 đô la, 9% đầu tư từ 500-2000 đô la, 1% đầu tư nhiều hơn. Điều này cho thấy RealT đã tạo ra một thị trường đầu tư bất động sản cho nhà đầu tư nhỏ lẻ đến một mức độ nhất định, tăng tính thanh khoản.
RealT đã đăng ký nhiều thực thể ở bang Delaware để đơn giản hóa quy trình pháp lý và tách biệt rủi ro. Mỗi bất động sản được sở hữu bởi một LLC độc lập, như là công ty con của Real Token LLC. Cấu trúc này đảm bảo rằng các vấn đề liên quan đến bất động sản đơn lẻ sẽ không ảnh hưởng đến các tài sản khác.
Parcl
Parcl là nền tảng DeFi cho phép người dùng giao dịch biến động giá trên thị trường bất động sản toàn cầu. Nó cung cấp các tài sản tổng hợp liên quan đến bất động sản thông qua cấu trúc AMM. Parcl đã tạo ra chỉ số bất động sản theo khu vực dựa trên lịch sử bán hàng, giúp các nhà đầu tư có thể đầu cơ vào xu hướng giá nhà.
Phương pháp này tránh được các vấn đề pháp lý liên quan đến việc vận hành bất động sản thực tế. Mặc dù không hoàn toàn phù hợp với định nghĩa RWA, nhưng Parcl đã nhận được đầu tư từ nhiều công ty nổi tiếng, rất đáng chú ý khi thảo luận về các sản phẩm RWA bất động sản.
Mạng thử nghiệm Parcl được khởi động vào tháng 5 năm 2022 trên Solana, hiện tại TVL là 16 triệu đô la. Tuy nhiên, sau hơn một năm hoạt động, sự quan tâm vẫn còn thấp, khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10.000 đô la, số người dùng hoạt động hàng ngày chưa đến 50.
Mặc dù sản phẩm Parcl dễ sử dụng và cập nhật nhanh chóng, đội ngũ quảng bá tích cực, nhưng sự quan tâm và thị phần của thị trường vẫn còn hạn chế. Điều này có thể cho thấy thị trường tiền mã hóa chưa sẵn sàng để chấp nhận các sản phẩm chỉ số bất động sản.
Reinno
Reinno ra mắt vào năm 2020, ngừng hoạt động vào năm 2022, nhưng hai sản phẩm của nó đáng được nhắc đến:
Dịch vụ cho vay dựa trên tài sản token hóa: Chủ sở hữu có thể nộp tài liệu bất động sản cho Reinno, sau khi được phê duyệt sẽ tạo ra công ty SPV và hợp đồng thông minh token, sử dụng token làm tài sản thế chấp cho khoản vay.
Tài chính vay thế chấp: Người dùng có thể chuyển đổi quyền sở hữu bất động sản thành token sau khi vay ngân hàng để mua nhà, số tiền thu được sẽ được sử dụng để trả nợ ngân hàng, sau đó hoàn trả cho hợp đồng theo lãi suất cố định.
Reinno áp dụng mô hình ngoại tuyến tập trung, khách hàng cần tự tay nộp hồ sơ. Phương pháp này có những rủi ro rõ ràng:
Khi người vay vi phạm hợp đồng, Reinno với tư cách là nhà cung cấp dịch vụ token hóa sẽ gặp khó khăn trong việc khởi kiện.
Chủ nhà nếu bán nhà hoặc ngừng thanh toán ngân hàng sau khi vay tiền có thể dẫn đến vấn đề "double spending".
Những rủi ro này có thể là một trong những lý do khiến dự án ngừng hoạt động. Trong tương lai, RWA bất động sản cần một khung pháp lý trưởng thành hơn để giải quyết những vấn đề này.
Kết luận
Thị trường RWA bất động sản vẫn đang ở giai đoạn đầu, chưa hình thành quy mô thị trường rõ ràng hoặc dự án dẫn đầu. Quy mô và cơ sở người dùng hiện tại còn nhỏ. Lĩnh vực này cần có sự tuân thủ nghiêm ngặt và khung pháp lý trưởng thành. Một số dự án sử dụng cấu trúc tách biệt rủi ro hoặc chọn các sản phẩm tài chính liên quan làm mục tiêu đầu tư để giảm thiểu rủi ro. Tuy nhiên, để phát huy tiềm năng của RWA bất động sản, sự tiến bộ trong lập pháp và tuân thủ hoạt động là rất quan trọng.
Hiện tại, RWA bất động sản thiếu khung pháp lý rõ ràng và thống nhất. Các cơ quan quản lý ở Mỹ đang có sự khác biệt về phân loại token, và trên thế giới cũng thiếu các tài liệu tham khảo. Sự không nhất quán này dẫn đến các quy tắc mơ hồ, đe dọa đến sự tự tin của nhà đầu tư và tính khả thi lâu dài.
Mặc dù có sự hỗn loạn trong quản lý, vẫn có nhiều doanh nghiệp nổi tiếng thử nghiệm RWA bất động sản. Một số dự án đã chứng minh được tính khả thi ban đầu. Khi khung pháp lý liên quan được thiết lập và hoàn thiện, RWA bất động sản, với tư cách là một lĩnh vực đầu tư tài chính lớn, dự kiến sẽ phát triển mạnh mẽ.
Trang này có thể chứa nội dung của bên thứ ba, được cung cấp chỉ nhằm mục đích thông tin (không phải là tuyên bố/bảo đảm) và không được coi là sự chứng thực cho quan điểm của Gate hoặc là lời khuyên về tài chính hoặc chuyên môn. Xem Tuyên bố từ chối trách nhiệm để biết chi tiết.
13 thích
Phần thưởng
13
8
Đăng lại
Chia sẻ
Bình luận
0/400
MagicBean
· 07-21 19:53
Cảm giác như bị lỗ nặng.
Xem bản gốcTrả lời0
DegenRecoveryGroup
· 07-20 16:14
Ngành bất động sản vẫn chưa đủ cạnh tranh.
Xem bản gốcTrả lời0
WhaleWatcher
· 07-20 06:30
Thử rồi sẽ biết tiền đi đâu.
Xem bản gốcTrả lời0
GweiObserver
· 07-19 16:12
Nhà ở dở dang cũng có thể là RWA rồi.
Xem bản gốcTrả lời0
AlwaysAnon
· 07-19 16:09
RWA tái phân phối một đợt
Xem bản gốcTrả lời0
MrDecoder
· 07-19 16:03
啧 RWA là phiên bản thất bại của mã hóa kỹ thuật số thời đó
Xem bản gốcTrả lời0
PensionDestroyer
· 07-19 15:54
Hơi lo lắng, thế chấp bất động sản cho tôi để ổn định hơn.
Phân tích tình trạng hiện tại của dự án RWA bất động sản: Cơ hội và thách thức đồng tồn tại
Tài sản thực tế bất động sản(RWA)Nghiên cứu dự án
Tài sản thế giới thực không phải là khái niệm mới trong thị trường tiền điện tử, nó đã tồn tại từ năm 2018, khi đó việc mã hóa tài sản và phát hành token chứng khoán tương tự như khái niệm RWA hiện nay. Tuy nhiên, do quy định không hoàn chỉnh và thiếu lợi nhuận đáng kể, những nỗ lực ban đầu này đã không thể hình thành quy mô thị trường trưởng thành.
Năm 2022, với việc Mỹ tăng lãi suất, lợi suất trái phiếu chính phủ đã vượt qua lãi suất cho vay stablecoin trong ngành tiền điện tử. Do đó, việc token hóa trái phiếu chính phủ Mỹ như một tài sản RWA ngày càng trở nên hấp dẫn đối với ngành tiền điện tử. Các dự án DeFi trưởng thành và các tổ chức tài chính truyền thống bắt đầu khám phá RWA.
Trong hai năm qua, đã xuất hiện một số dự án RWA bất động sản, nhằm mở rộng thị trường đầu tư bất động sản, làm phong phú các sản phẩm đầu tư và giảm bớt rào cản đầu tư. Nghiên cứu này sẽ tiến hành phân tích trường hợp cho những dự án này, khám phá những ưu điểm và nhược điểm trong thiết kế RWA bất động sản cũng như thị trường tiềm năng. Cuộc thảo luận chủ yếu liên quan đến thị trường bất động sản Bắc Mỹ.
Phương pháp thị trường bất động sản token hóa
Thị trường bất động sản chứa đựng cơ hội đầu tư to lớn. Nghiên cứu vào tháng 3 năm 2023 cho thấy, giá trị thị trường bất động sản niêm yết ở Bắc Mỹ đạt 1.3 nghìn tỷ USD, trong khi giá trị thị trường bất động sản niêm yết toàn cầu là 2.66 nghìn tỷ USD.
Các mục tiêu cốt lõi của thị trường bất động sản được mã hóa bao gồm: tạo ra các sản phẩm đầu tư đa dạng và linh hoạt, thu hút nhiều nhà đầu tư hơn, nâng cao tính thanh khoản và giá trị tài sản. Có ba hình thức thể hiện chính:
Việc token hóa bất động sản có thể tăng cường tính minh bạch của tài sản và tính dân chủ trong quản trị.
Quỹ tín thác đầu tư bất động sản ( REIT ) và Tài sản bất động sản RWA tương tự nhau trong việc cung cấp cơ hội đầu tư phân mảnh, cả hai đều giảm bớt rào cản đầu tư và tăng cường tính thanh khoản. Tuy nhiên, REIT truyền thống thường không cung cấp cho nhà đầu tư quyền quản lý hoặc sở hữu, giữ mô hình hoạt động tập trung. Dù vậy, khung quy định và mô hình hoạt động của REIT có thể cung cấp tham khảo cho các dự án RWA.
Các dự án RWA bất động sản thường có những ưu nhược điểm sau:
Ưu điểm:
Nhược điểm:
Phân tích trường hợp
RealT
RealT được ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản đầu tiên, tập trung vào việc token hóa bất động sản nhà ở tại Mỹ thông qua blockchain.
RealT mua bất động sản nhà ở và hợp pháp hóa việc mã hóa nó. Quản lý bất động sản do các tổ chức bên thứ ba đảm nhận. Tiền thuê sau khi trừ chi phí sẽ được phân phối cho các chủ sở hữu token. RealT chịu trách nhiệm về quá trình mã hóa, nhưng về mặt pháp lý tách biệt với công ty sở hữu bất động sản. Các chủ sở hữu token có quyền thay đổi công ty quản lý.
Lấy một bất động sản nào đó làm ví dụ, tổng giá trị của token bất động sản là 32,3 triệu USD, mỗi token là 52,1 USD, tổng cộng có 6200 token. Doanh thu thuê hàng tháng là 2600 USD, sau khi trừ đi 622 USD chi phí thì lợi nhuận ròng là 1978 USD, tổng lợi nhuận hàng năm là 23736 USD. Mỗi token nhận được 3,83 USD phân phối, tỷ lệ lợi nhuận hàng năm là 7,35%.
RealT cung cấp 100% token cho thị trường, không cần đầu tư chung, duy trì mô hình vận hành rủi ro thấp. Cơ quan quản lý lấy 8% từ tiền thuê, RealT thu phí token hóa 2%. Điều này giúp RealT tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ điều kiện và token hóa.
Tuy nhiên, việc phân tán quyền sở hữu cũng mang lại thách thức. Khi tỷ lệ nắm giữ của các nhà đầu tư quá nhỏ, chi phí quản lý có thể quá cao. Có thể tồn tại xung đột lợi ích giữa RealT và các cổ đông nhỏ. Việc RealT nắm giữ quá nhiều sẽ ảnh hưởng đến tính thanh khoản, trong khi nắm giữ quá ít sẽ thiếu động lực giám sát.
Dữ liệu cho thấy, khoảng 90% nhà đầu tư RealT đầu tư dưới 500 đô la, 9% đầu tư từ 500-2000 đô la, 1% đầu tư nhiều hơn. Điều này cho thấy RealT đã tạo ra một thị trường đầu tư bất động sản cho nhà đầu tư nhỏ lẻ đến một mức độ nhất định, tăng tính thanh khoản.
RealT đã đăng ký nhiều thực thể ở bang Delaware để đơn giản hóa quy trình pháp lý và tách biệt rủi ro. Mỗi bất động sản được sở hữu bởi một LLC độc lập, như là công ty con của Real Token LLC. Cấu trúc này đảm bảo rằng các vấn đề liên quan đến bất động sản đơn lẻ sẽ không ảnh hưởng đến các tài sản khác.
Parcl
Parcl là nền tảng DeFi cho phép người dùng giao dịch biến động giá trên thị trường bất động sản toàn cầu. Nó cung cấp các tài sản tổng hợp liên quan đến bất động sản thông qua cấu trúc AMM. Parcl đã tạo ra chỉ số bất động sản theo khu vực dựa trên lịch sử bán hàng, giúp các nhà đầu tư có thể đầu cơ vào xu hướng giá nhà.
Phương pháp này tránh được các vấn đề pháp lý liên quan đến việc vận hành bất động sản thực tế. Mặc dù không hoàn toàn phù hợp với định nghĩa RWA, nhưng Parcl đã nhận được đầu tư từ nhiều công ty nổi tiếng, rất đáng chú ý khi thảo luận về các sản phẩm RWA bất động sản.
Mạng thử nghiệm Parcl được khởi động vào tháng 5 năm 2022 trên Solana, hiện tại TVL là 16 triệu đô la. Tuy nhiên, sau hơn một năm hoạt động, sự quan tâm vẫn còn thấp, khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10.000 đô la, số người dùng hoạt động hàng ngày chưa đến 50.
Mặc dù sản phẩm Parcl dễ sử dụng và cập nhật nhanh chóng, đội ngũ quảng bá tích cực, nhưng sự quan tâm và thị phần của thị trường vẫn còn hạn chế. Điều này có thể cho thấy thị trường tiền mã hóa chưa sẵn sàng để chấp nhận các sản phẩm chỉ số bất động sản.
Reinno
Reinno ra mắt vào năm 2020, ngừng hoạt động vào năm 2022, nhưng hai sản phẩm của nó đáng được nhắc đến:
Dịch vụ cho vay dựa trên tài sản token hóa: Chủ sở hữu có thể nộp tài liệu bất động sản cho Reinno, sau khi được phê duyệt sẽ tạo ra công ty SPV và hợp đồng thông minh token, sử dụng token làm tài sản thế chấp cho khoản vay.
Tài chính vay thế chấp: Người dùng có thể chuyển đổi quyền sở hữu bất động sản thành token sau khi vay ngân hàng để mua nhà, số tiền thu được sẽ được sử dụng để trả nợ ngân hàng, sau đó hoàn trả cho hợp đồng theo lãi suất cố định.
Reinno áp dụng mô hình ngoại tuyến tập trung, khách hàng cần tự tay nộp hồ sơ. Phương pháp này có những rủi ro rõ ràng:
Những rủi ro này có thể là một trong những lý do khiến dự án ngừng hoạt động. Trong tương lai, RWA bất động sản cần một khung pháp lý trưởng thành hơn để giải quyết những vấn đề này.
Kết luận
Thị trường RWA bất động sản vẫn đang ở giai đoạn đầu, chưa hình thành quy mô thị trường rõ ràng hoặc dự án dẫn đầu. Quy mô và cơ sở người dùng hiện tại còn nhỏ. Lĩnh vực này cần có sự tuân thủ nghiêm ngặt và khung pháp lý trưởng thành. Một số dự án sử dụng cấu trúc tách biệt rủi ro hoặc chọn các sản phẩm tài chính liên quan làm mục tiêu đầu tư để giảm thiểu rủi ro. Tuy nhiên, để phát huy tiềm năng của RWA bất động sản, sự tiến bộ trong lập pháp và tuân thủ hoạt động là rất quan trọng.
Hiện tại, RWA bất động sản thiếu khung pháp lý rõ ràng và thống nhất. Các cơ quan quản lý ở Mỹ đang có sự khác biệt về phân loại token, và trên thế giới cũng thiếu các tài liệu tham khảo. Sự không nhất quán này dẫn đến các quy tắc mơ hồ, đe dọa đến sự tự tin của nhà đầu tư và tính khả thi lâu dài.
Mặc dù có sự hỗn loạn trong quản lý, vẫn có nhiều doanh nghiệp nổi tiếng thử nghiệm RWA bất động sản. Một số dự án đã chứng minh được tính khả thi ban đầu. Khi khung pháp lý liên quan được thiết lập và hoàn thiện, RWA bất động sản, với tư cách là một lĩnh vực đầu tư tài chính lớn, dự kiến sẽ phát triển mạnh mẽ.