Mã hóa kỹ thuật số tài sản bất động sản: tình trạng, trường hợp và triển vọng tương lai

Giới thiệu

Việc mã hóa kỹ thuật số tài sản bất động sản không phải là một khái niệm mới trong thị trường tiền điện tử. Ngay từ năm 2018, việc mã hóa kỹ thuật số tài sản và phát hành token chứng khoán (STO) đã xuất hiện, có những điểm tương đồng với khái niệm tài sản thực (RWA) ngày nay. Tuy nhiên, do khuôn khổ quy định chưa hoàn thiện và tiềm năng lợi nhuận thiếu lợi thế đáng kể, những nỗ lực ban đầu này đã không phát triển thành một lĩnh vực thị trường trưởng thành.

Năm 2022, với việc Mỹ liên tục tăng lãi suất, lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ đã vượt xa lãi suất cho vay stablecoin trong thị trường tiền điện tử. Do đó, việc mã hóa kỹ thuật số trái phiếu chính phủ Mỹ thành RWA trở nên ngày càng hấp dẫn đối với ngành công nghiệp tiền điện tử. Kết quả là, các dự án DeFi nổi tiếng như MakerDAO, Compound và Aave, cùng với một số tổ chức tài chính truyền thống và chính phủ, đã bắt đầu khám phá lĩnh vực RWA.

Trong hai năm qua, nhiều dự án RWA bất động sản đã xuất hiện trên thị trường. Chúng nhằm mở rộng thị trường đầu tư bất động sản theo nhiều cách, làm phong phú sản phẩm đầu tư bất động sản và giảm bớt rào cản gia nhập cho nhà đầu tư. Nghiên cứu này thông qua phân tích trường hợp, khám phá những ưu nhược điểm trong thiết kế RWA bất động sản và thị trường tiềm năng của nó. Do những dự án này chủ yếu nhắm đến tài sản và nhà đầu tư bất động sản Bắc Mỹ, cuộc thảo luận về các chính sách, quy định và điều kiện thị trường liên quan cũng sẽ chủ yếu đề cập đến thị trường bất động sản Bắc Mỹ.

Phương pháp mã hóa kỹ thuật số thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là một lĩnh vực lớn đầy cơ hội đầu tư. Theo dữ liệu tháng 3 năm 2023, giá trị thị trường bất động sản niêm yết tại Bắc Mỹ đã đạt 1.3 nghìn tỷ USD, trong khi quy mô thị trường bất động sản niêm yết toàn cầu là 2.66 nghìn tỷ USD.

Mục tiêu cốt lõi của việc mã hóa kỹ thuật số thị trường bất động sản là đạt được một hoặc nhiều mục tiêu sau: tạo ra các sản phẩm đầu tư bất động sản đa dạng và linh hoạt hơn, thu hút một nhóm nhà đầu tư rộng rãi hơn, và tăng cường tính thanh khoản và giá trị của tài sản bất động sản. Những sản phẩm này chủ yếu được thể hiện dưới ba hình thức:

1. tài trợ quyền sở hữu bất động sản phân tán.

2. sản phẩm chỉ số thị trường bất động sản ở khu vực cụ thể.

3. sẽ mã hóa kỹ thuật số bất động sản làm tài sản thế chấp.

Ngoài ra, mã hóa kỹ thuật số và tích hợp blockchain còn tăng cường tính minh bạch và quản trị dân chủ của tài sản bất động sản.

Quỹ đầu tư bất động sản ( REIT ) là một công ty sở hữu, vận hành hoặc cung cấp tài chính cho bất động sản nhằm tạo ra thu nhập. REIT cung cấp cho các nhà đầu tư thông thường cơ hội đầu tư để có thu nhập dựa trên cổ tức và tổng lợi nhuận, đồng thời giúp thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản khu vực. REIT và RWA bất động sản có những điểm tương đồng trong việc cung cấp cơ hội đầu tư bất động sản đa dạng, giảm hiệu quả rào cản đầu tư và nâng cao tính thanh khoản của tài sản bất động sản. Tuy nhiên, REIT truyền thống thường không cung cấp cơ hội quản lý hoặc sở hữu cho các nhà đầu tư, duy trì mô hình hoạt động tập trung. Dù vậy, quy trình kiểm tra tài sản nghiêm ngặt của họ và cấu trúc đầu tư trong khuôn khổ quản lý nghiêm ngặt đã cung cấp một bản thiết kế vững chắc cho các dự án RWA bất động sản.

Trong quá trình vận hành các dự án RWA bất động sản trong hai năm qua, chúng tôi đã có cái nhìn rõ ràng hơn về những ưu điểm và nhược điểm của chúng.

Thông thường, các dự án RWA bất động sản có những đặc điểm nêu trên. Sau khi nghiên cứu sâu về các trường hợp cụ thể, tôi nhận thấy rằng do sự khác biệt trong quản lý và phương pháp sản phẩm, mỗi dự án gặp phải các tình huống khác nhau trong hoạt động thực tế.

Nghiên cứu trường hợp

Trong chương này, tôi đã chọn ba dự án RWA bất động sản để phân tích. Mỗi dự án áp dụng những phương pháp khác nhau để mã hóa kỹ thuật số thị trường bất động sản và đều được ưa chuộng nhất trong lĩnh vực của mình. Cần lưu ý rằng đây vẫn là những dự án ở giai đoạn đầu, sản phẩm của chúng chưa trải qua sự xác minh và kiểm tra thị trường lâu dài và rộng rãi.

RealT

RealT ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản sớm nhất trên thị trường, tập trung vào việc làm cho bất động sản nhà ở Mỹ có thể đầu tư thông qua chuỗi khối Ethereum và Gnosis, chủ yếu trên Gnosis (.

RealT mua bất động sản nhà ở và mã hóa các hợp đồng sở hữu bất động sản theo quy định của Mỹ. Trách nhiệm quản lý, bảo trì và thu tiền thuê của những bất động sản này được ủy quyền cho các tổ chức quản lý bên thứ ba. Sau khi trừ chi phí, tiền thuê phát sinh từ bất động sản cụ thể sẽ được phân phối cho các chủ sở hữu token. Mặc dù RealT chịu trách nhiệm về quy trình mã hóa, nhưng họ về mặt pháp lý tách biệt với các công ty nắm giữ tài sản bất động sản. Theo mô tả trên trang web của họ, nếu công ty vi phạm hợp đồng, các chủ sở hữu token có quyền chỉ định một công ty khác quản lý công ty nắm giữ hợp đồng bất động sản. Cần lưu ý rằng họ không yêu cầu bắt buộc việc đầu tư chung vào các bất động sản mà họ đưa ra thị trường. Các chủ sở hữu token bất động sản có thể nhận được một phần thu nhập từ tiền thuê hàng tháng, không bao gồm khoảng 2,5% quỹ bảo trì và phí quản lý, phí quản lý thường khoảng 10% giá trị.

Lấy bất động sản này của Montgomery làm ví dụ, tổng giá trị của bất động sản mã hóa kỹ thuật số là 323,020 đô la, giá mỗi Token là 52.10 đô la, tổng cộng phát hành 6,200 Token. Bất động sản này tạo ra doanh thu tiền thuê hàng tháng là 2,600 đô la. Sau khi trừ đi chi phí hoạt động và quản lý tổng cộng 622 đô la, lợi nhuận ròng hàng tháng là 1,978 đô la, lợi tức hàng năm là 23,736 đô la. Do đó, mỗi Token nhận được 3.83 đô la phân phối, tỷ suất lợi nhuận hàng năm là 7.35%.

![Gạch và Khối: Nghiên cứu về Bất động sản trong Thị trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-dab211e0a60d06e6971df918fdfd7e26.webp(

Đối với tài sản này, RealT cung cấp 100% Token, điều này có nghĩa là RealT không cần phải đầu tư cùng với khách hàng, và duy trì một mô hình vận hành gần như không rủi ro. Cơ quan quản lý thu 8% tiền thuê, cũng như phần còn lại của chi phí bảo trì, trong khi nền tảng đầu tư chỉ thu 2% cho việc mã hóa kỹ thuật số tài sản, chọn cơ quan quản lý và giám sát quản lý. Bằng cách này, đội ngũ RealT có thể tiết kiệm được nhiều thời gian quản lý, tập trung vào việc tìm kiếm các tài sản đủ tiêu chuẩn và đưa chúng vào thị trường.

Tuy nhiên, mặc dù việc phân tán quyền sở hữu thúc đẩy việc chia sẻ rủi ro giữa các nhà đầu tư, nhưng cũng mang lại những thách thức. Vấn đề xảy ra khi lợi ích tài chính của các nhà đầu tư quá nhỏ đến mức chi phí quản lý công ty trở nên không khả thi. Một báo cáo giải thích về xung đột lợi ích giữa các chủ sở hữu bất động sản mã hóa kỹ thuật số và RealT. RealT chọn một tổ chức quản lý để quản lý bất động sản mà họ sở hữu; nếu RealT sở hữu một lượng lớn bất động sản, điều này có thể giảm chi phí đại lý; do đó, việc quản lý không hiệu quả sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến họ. Tuy nhiên, nếu cổ phần của RealT quá lớn, điều này có thể ảnh hưởng tiêu cực đến tính thanh khoản của mã hóa kỹ thuật số, và các cổ đông nhỏ cũng có thể trở thành những người miễn cưỡng. Những chủ sở hữu này có thể kỳ vọng rằng các cổ đông lớn sẽ giám sát tổ chức quản lý được thuê có tài chính khả thi hay không. Mặt khác, nếu cổ phần của RealT rất nhỏ, RealT có thể thiếu động lực để lựa chọn tổ chức quản lý đầy đủ hoặc tham gia vào quá trình giám sát, trong khi nhiều nhà đầu tư cũng gặp khó khăn trong việc giám sát hiệu quả tổ chức quản lý.

Tôi đã xem mười mã thông báo đã bán hết mới nhất trên thị trường RealT và sử dụng trình duyệt blockchain liên quan để tìm số lượng người sở hữu cho mỗi tài sản.

![Bricks and Blocks: A Study of Real Estate in the RWA Market])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-c1c5e1d087322a31c0503638bef22e30.webp(

Như biểu đồ đã chỉ ra, RealT chia nhỏ tài sản thành nhiều số lượng Token khác nhau, làm cho giá mỗi Token khoảng 50 đô la. Hầu hết các tài sản nằm ở Detroit, có khoảng 500 chủ sở hữu Token, trong đó hai tài sản có số chủ sở hữu vượt quá 1.000 người. Bây giờ, kết hợp điều này với số lượng Token của mỗi chủ sở hữu, có thể hiểu được phạm vi đầu tư của các nhà đầu tư RealT.

![Gạch và Khối: Nghiên cứu về Bất động sản trong Thị trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-98de8e550c8f155cd34513c6f18133cf.webp(

Khoảng 90% nhà đầu tư RealT đầu tư dưới 500 đô la, khoảng 9% đầu tư từ 500 đến 2,000 đô la, 1% đầu tư vượt quá số tiền này. Điều này cho thấy RealT đã thành công nhất định trong việc tạo ra một thị trường đầu tư bất động sản cho các nhà đầu tư nhỏ và nâng cao tính thanh khoản của thị trường nhà ở.

Theo dữ liệu giao dịch từ ví RealT ) và địa chỉ ví Gnosis: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402(, RealT đã thanh toán tổng cộng khoảng 6 triệu đô la tiền thuê. Phí nền tảng dao động theo chi phí duy trì, bảo hiểm và thuế, khoảng từ 2,5% đến 3% của tiền thuê, tương đương với khoảng 150.000 đến 180.000 đô la doanh thu nền tảng trong hai năm qua. Tuy nhiên, do RealT không bắt buộc tham gia đầu tư bất động sản và không có giới hạn hoặc hướng dẫn cụ thể về mức độ tham gia đầu tư nếu lựa chọn, nên doanh thu RealT từ thu nhập tiền thuê vẫn chưa được công khai.

Xét từ góc độ cấu trúc công ty, RealT đã thành lập Real Token Inc. tại Delaware như là thực thể trung tâm của công ty. Thực thể này không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào; nó chỉ hoạt động như là thực thể vận hành của dự án RealT. Ngoài ra, RealT đã thành lập Real Token LLC tại Delaware như là công ty mẹ của một loạt các công ty bất động sản. Giống như Real Token Inc., Real Token LLC không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào; mục đích chính của nó là đơn giản hóa quy trình pháp lý, cho phép người dùng tham gia đầu tư vào tất cả các tài sản thông qua việc ký hợp đồng với một công ty. Cuối cùng, RealT thiết lập Series LLC tương ứng cho mỗi tài sản đầu tư. Là công ty con của Real Token LLC, mỗi Series LLC sở hữu một tài sản cụ thể và các Token tương ứng. Cấu trúc này được thiết kế để đảm bảo rằng các vấn đề tài chính hoặc pháp lý của một tài sản sẽ không ảnh hưởng đến các tài sản khác hoặc hoạt động của công ty mẹ dưới RealT.

![Gạch và Khối: Nghiên cứu về Bất động sản trong Thị trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-51f60a9aeef26de0b7ff4137c0ddf278.webp(

) Parcl

Giao thức Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá của thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl được sử dụng để có được sự tiếp xúc vĩnh viễn với tài sản tổng hợp thông qua cấu trúc AMM. Parcl giới thiệu phản hồi giá từ Parcl Labs, tạo ra chỉ số cho bất động sản ở các khu vực cụ thể dựa trên lịch sử bán hàng. Thời gian lịch sử bán hàng có thể thay đổi tùy theo tần suất giao dịch của tài sản. Sau khi tạo chỉ số, nhà đầu tư có cơ hội đầu cơ về giá trị bất động sản, có thể mua hoặc bán khống giá bất động sản.

Phương pháp này giúp Parcl tránh được các vấn đề pháp lý, vì nền tảng không liên quan đến bất động sản thực tế trong quá trình hoạt động. Một số người có thể tranh luận rằng liệu nó có thực sự là một dự án RWA bất động sản hay không, vì nó không đáp ứng các tiêu chuẩn đã đề cập ở trên. Tuy nhiên, nó là một dự án RWA tương đối phổ biến, nhận được sự đầu tư từ Coinbase, Solana Ventures, DragonFly và nhiều tên tuổi lớn khác trong ngành. Việc thảo luận về khả năng đa dạng hóa bất động sản RWA là hợp lý.

Mạng thử nghiệm của Parcl đã được khởi động trên Solana vào tháng 5 năm 2022, hiện tại TVL là 16 triệu đô la. Sau hơn một năm hoạt động, Parcl dường như không thu hút được nhiều sự chú ý, khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10.000 đô la, số người dùng hoạt động hàng ngày chưa đến 50.

![Gạch và Khối: Một Nghiên Cứu về Bất Động Sản trên Thị Trường RWA]###https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-2d5e54fcb98d7f6a6b8be8bdd09d5971.webp(

Sản phẩm của Parcl được phát triển một cách đơn giản và nhanh chóng. Phản hồi giá và thị trường chỉ số của Parcl Labs được thiết kế tốt, dễ sử dụng.

Về mặt vận hành, đội ngũ Parcl đã tích cực triển khai các kế hoạch thu hút người dùng như Parcl Point, Real Estate Royale. Mặc dù có những lợi thế này và sự hỗ trợ từ nhiều tổ chức đầu tư nổi tiếng, Parcl vẫn giữ hình ảnh thị trường tương đối khiêm tốn, với lượng người dùng nhỏ và khối lượng giao dịch hạn chế. Có lẽ thị trường vẫn chưa sẵn sàng cho các sản phẩm chỉ số bất động sản.

) Reinno

Các công ty tiền điện tử lớn như Ripple và MakerDAO cũng đang khám phá khả năng cho phép người dùng mã hóa kỹ thuật số bất động sản của họ như tài sản thế chấp cho khoản vay. Ripple đã thông báo vào tháng 7 rằng đội ngũ tiền tệ kỹ thuật số của họ đang làm việc theo hướng này. MakerDAO đã tích hợp với RobinLand để hỗ trợ vay thế chấp bất động sản. RealT cung cấp tùy chọn sử dụng bất động sản mã hóa kỹ thuật số làm tài sản thế chấp cho khoản vay, nhưng dịch vụ này chỉ giới hạn cho các token mà họ phát hành. Về cơ bản, dịch vụ này giống như một sản phẩm cho vay token, không thực sự làm tăng tính thanh khoản vốn của các chủ sở hữu bất động sản.

Reinno là một dự án bị bỏ hoang được ra mắt vào năm 2020 và ngừng hoạt động vào năm 2022. Mặc dù nó không để lại quá nhiều dấu ấn trên thị trường, nhưng nó đã giới thiệu hai sản phẩm liên quan đến bất động sản RWA đáng chú ý.

Sản phẩm đầu tiên là dịch vụ cho vay dựa trên mã hóa kỹ thuật số bất động sản. Khi chủ sở hữu bất động sản cần tài chính, họ có thể nộp hồ sơ bất động sản cho Reinno. Sau khi được phê duyệt, Reinno sẽ tạo ra một công ty thực thể mục đích đặc biệt ### tại Delaware, còn được gọi là SPV, là một công ty con được tạo ra bởi công ty mẹ để cách ly rủi ro tài chính. Nó có tư cách pháp lý như một công ty độc lập giúp bảo đảm nghĩa vụ của nó.