Tài sản thế giới thực ( RWA ) trong sự phát triển của thị trường tài sản tiền điện tử

Khái niệm tài sản thế giới thực trong thị trường tài sản tiền điện tử ( RWA ) không phải là mới xuất hiện gần đây. Ngay từ năm 2018, đã có những nỗ lực tương tự như tài sản token hóa và phát hành token chứng khoán ( STO ) liên quan đến khái niệm RWA ngày nay. Tuy nhiên, do khung quy định không hoàn thiện và lợi ích tiềm năng không rõ ràng, những nỗ lực ban đầu này đã không phát triển thành một phân khúc thị trường trưởng thành.

Năm 2022, với việc Mỹ tiếp tục tăng lãi suất, lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ đã vượt xa lãi suất cho vay stablecoin trên thị trường tiền điện tử. Do đó, việc token hóa trái phiếu chính phủ Mỹ thành RWA trở nên ngày càng hấp dẫn đối với ngành công nghiệp tiền điện tử. Các dự án DeFi hàng đầu và các tổ chức tài chính truyền thống, thậm chí một số chính phủ, đã bắt đầu khám phá lĩnh vực RWA.

Trong hai năm qua, nhiều dự án RWA bất động sản đã xuất hiện trên thị trường. Chúng nhằm mở rộng thị trường đầu tư bất động sản theo nhiều cách, làm phong phú thêm sản phẩm đầu tư bất động sản, giảm bớt rào cản gia nhập cho các nhà đầu tư bất động sản. Nghiên cứu này thực hiện phân tích trường hợp cho các dự án này, khám phá những ưu điểm và nhược điểm trong thiết kế RWA bất động sản cũng như thị trường tiềm năng. Do các dự án này chủ yếu nhắm vào tài sản và nhà đầu tư bất động sản Bắc Mỹ, các chính sách, quy định và điều kiện thị trường liên quan sẽ chủ yếu xoay quanh thị trường bất động sản Bắc Mỹ.

Phương pháp thị trường bất động sản được mã hóa

Thị trường bất động sản là một lĩnh vực rộng lớn đầy cơ hội đầu tư. Theo nghiên cứu của Statista vào tháng 3 năm 2023, giá trị thị trường bất động sản niêm yết tại Bắc Mỹ lên tới 1,3 nghìn tỷ USD, trong khi giá trị thị trường bất động sản niêm yết toàn cầu đạt 2,66 nghìn tỷ USD.

Mục tiêu cốt lõi của thị trường bất động sản token hóa là đạt được một hoặc nhiều mục tiêu sau: tạo ra các sản phẩm đầu tư bất động sản đa dạng và linh hoạt hơn, thu hút một lượng nhà đầu tư rộng rãi hơn, tăng tính thanh khoản và giá trị của tài sản bất động sản. Những sản phẩm này chủ yếu được thể hiện dưới ba hình thức:

1. phân chia quyền sở hữu bất động sản và tài trợ
2. Sản phẩm chỉ số thị trường bất động sản khu vực cụ thể
3. tài sản tiền điện tử hóa bất động sản làm tài sản thế chấp

Ngoài ra, việc mã hóa và tích hợp blockchain cũng tăng cường độ minh bạch và quản trị dân chủ của tài sản bất động sản.

Quỹ đầu tư bất động sản ( REIT ) và tài sản bất động sản RWA có những điểm tương đồng trong việc cung cấp một phần cơ hội đầu tư bất động sản, giúp giảm thiểu rào cản đầu tư và tăng tính thanh khoản của tài sản bất động sản. Tuy nhiên, các REIT truyền thống thường không cung cấp cơ hội quản lý hoặc quyền sở hữu cho nhà đầu tư, duy trì mô hình vận hành tập trung. Mặc dù vậy, quy trình kiểm tra tài sản nghiêm ngặt của chúng và việc xây dựng đầu tư trong khuôn khổ quy định chặt chẽ, đã cung cấp một bản kế hoạch vững chắc cho các dự án RWA bất động sản.

Trong quá trình vận hành các dự án RWA bất động sản trong hai năm qua, chúng tôi đã có hiểu biết rõ hơn về những ưu nhược điểm của nó.

Dự án RWA bất động sản thường có các đặc điểm nêu trên. Sau khi đi sâu vào các trường hợp cụ thể, tôi nhận thấy do sự khác biệt trong quản lý và phương pháp sản phẩm, mỗi dự án gặp phải các tình huống khác nhau trong hoạt động thực tế.

Nghiên cứu điển hình

Chương này chọn ba dự án RWA bất động sản để phân tích. Mỗi dự án sử dụng phương pháp khác nhau để mã hóa thị trường bất động sản và đều rất phổ biến trong lĩnh vực của mình. Cần lưu ý rằng, đây vẫn là những dự án giai đoạn đầu, sản phẩm của chúng chưa trải qua quá trình xác thực và kiểm tra thị trường lâu dài.

RealT

RealT được ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản lâu đời nhất trên thị trường, tập trung vào việc cung cấp đầu tư bất động sản dân cư ở Mỹ chủ yếu trên chuỗi khối Gnosis ( thông qua Ethereum và Gnosis ).

RealT mua lại tài sản nhà ở và thực hiện quá trình mã hóa theo quy định của Mỹ đối với các thực thể sở hữu hợp đồng bất động sản. Trách nhiệm quản lý, bảo trì và thu tiền thuê của các tài sản này được ủy thác cho các tổ chức quản lý bên thứ ba. Sau khi trừ đi chi phí, tiền thuê phát sinh từ các tài sản cụ thể được phân phối cho những người nắm giữ mã thông báo của chúng. Mặc dù RealT chịu trách nhiệm về quá trình mã hóa, nhưng họ về mặt pháp lý tách rời khỏi các công ty nắm giữ tài sản bất động sản. Theo mô tả trên trang web của họ, nếu công ty vi phạm hợp đồng, những người nắm giữ mã thông báo có quyền chỉ định công ty thay thế để quản lý công ty sở hữu hợp đồng bất động sản. Cần lưu ý rằng họ không yêu cầu bắt buộc việc đầu tư chung vào các tài sản mà họ đưa ra thị trường. Những người nắm giữ mã thông báo tài sản có thể nhận một phần thu nhập từ tiền thuê tài sản hàng tháng, không bao gồm khoảng 2,5% dành cho quỹ bảo trì và thường khoảng 10% giá trị cho phí quản lý.

Lấy một bất động sản của Montgomery làm ví dụ, tổng giá trị của token bất động sản là 323,020 đô la, giá mỗi token là 52,10 đô la, tổng cộng phát hành 6,200 token. Bất động sản này tạo ra doanh thu tiền thuê hàng tháng là 2,600 đô la. Sau khi trừ đi tổng cộng 622 đô la chi phí vận hành và quản lý, lợi nhuận ròng hàng tháng là 1,978 đô la, lợi nhuận hàng năm là 23,736 đô la. Do đó, mỗi token nhận được 3,83 đô la phân phối, tỷ suất sinh lợi hàng năm là 7,35%.

Đối với bất động sản này, RealT cung cấp 100% token, điều này có nghĩa là RealT không cần phải đầu tư cùng với khách hàng, có thể duy trì mô hình hoạt động gần như không rủi ro. Cơ quan quản lý thu 8% chi phí thuê và bảo trì, phần còn lại, nền tảng đầu tư chỉ thu 2% cho việc mã hóa bất động sản, chọn cơ quan quản lý và giám sát quản lý. Bằng cách này, đội ngũ RealT có thể tiết kiệm rất nhiều thời gian quản lý, tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ điều kiện và đưa nó ra thị trường dưới dạng token.

Tuy nhiên, mặc dù quyền sở hữu một phần đã thúc đẩy việc chia sẻ rủi ro giữa các nhà đầu tư, nhưng nó cũng mang lại những thách thức. Khi lợi ích tài chính của các nhà đầu tư quá nhỏ, chi phí quản lý công ty trở nên không khả thi. Một báo cáo giải thích về xung đột lợi ích giữa những người nắm giữ token bất động sản và RealT. RealT chọn các tổ chức quản lý để quản lý các tài sản mà họ sở hữu; nếu RealT nắm giữ một lượng lớn quyền sở hữu bất động sản, chi phí đại lý có thể giảm; do đó, quản lý kém sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến họ. Tuy nhiên, nếu quyền sở hữu của RealT quá lớn, nó có thể ảnh hưởng tiêu cực đến tính thanh khoản của token, các cổ đông nhỏ cũng có thể trở thành những người hưởng lợi mà không đóng góp. Những người sở hữu này có thể mong đợi các cổ đông lớn có thể giám sát xem các tổ chức quản lý được thuê có khả thi về tài chính hay không. Mặt khác, nếu quyền sở hữu của RealT rất nhỏ, RealT có thể thiếu động lực để chọn lựa các tổ chức quản lý hoặc tham gia vào quá trình giám sát, nhiều nhà đầu tư cũng khó có thể giám sát hiệu quả các tổ chức quản lý.

Tôi đã chọn mười mã token đã bán hết mới nhất trên thị trường RealT và sử dụng trình duyệt blockchain liên quan để tìm số lượng người sở hữu mỗi tài sản.

Như biểu đồ cho thấy, RealT đã chia nhỏ tài sản thành một số lượng mã thông báo khác nhau, với giá mỗi mã thông báo khoảng 50 đô la. Hầu hết các tài sản nằm ở Detroit, có khoảng 500 người nắm giữ mã thông báo, trong đó có hai tài sản có hơn 1.000 người nắm giữ. Bây giờ, hãy kết hợp điều này với số lượng mã thông báo của mỗi người nắm giữ để hiểu rõ hơn về phạm vi đầu tư của các nhà đầu tư RealT.

Khoảng 90% nhà đầu tư RealT đầu tư dưới 500 đô la, khoảng 9% đầu tư từ 500 đến 2.000 đô la, 1% đầu tư trên mức này. Điều này cho thấy RealT phần nào đã thành công trong việc tạo ra thị trường đầu tư bất động sản cho các nhà đầu tư nhỏ và cải thiện tính thanh khoản của thị trường bất động sản.

Theo dữ liệu giao dịch của ví RealT (Địa chỉ ví Gnosis: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402), RealT đã thanh toán khoảng 6 triệu USD tổng tiền thuê. Phí nền tảng dao động dựa trên chi phí bảo trì, bảo hiểm và thuế, khoảng 2,5%-3% tiền thuê, tương đương với doanh thu nền tảng khoảng 150.000 đến 180.000 USD trong hai năm qua. Tuy nhiên, do RealT không bắt buộc tham gia đầu tư bất động sản, và nếu chọn đầu tư, cũng không có giới hạn hoặc hướng dẫn rõ ràng nào quy định mức độ tham gia của họ, nên lợi nhuận mà RealT nhận được từ doanh thu tiền thuê vẫn chưa được công bố.

Từ góc độ cấu trúc công ty, RealT đã thành lập Real Token Inc. tại Delaware như là thực thể cốt lõi của công ty. Thực thể này không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào; nó chỉ là thực thể vận hành của dự án RealT. Ngoài ra, RealT đã thành lập Real Token LLC tại Delaware như là công ty mẹ của một loạt các công ty bất động sản. Giống như Real Token Inc., Real Token LLC không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào; mục đích chính của nó là đơn giản hóa quy trình pháp lý, cho phép người dùng tham gia đầu tư vào tất cả các tài sản thông qua việc ký hợp đồng với một công ty. Cuối cùng, RealT thiết lập một loạt các LLC tương ứng cho mỗi tài sản đầu tư. Là công ty con của Real Token LLC, mỗi LLC loạt sở hữu một tài sản cụ thể và các token tương ứng. Cấu trúc này được thiết kế để đảm bảo rằng các vấn đề tài chính hoặc pháp lý của một tài sản sẽ không ảnh hưởng đến các tài sản khác hoặc hoạt động của công ty mẹ thuộc RealT.

Parcl

Giao thức Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá của thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl được sử dụng để có được sự tiếp xúc vĩnh viễn với tài sản tổng hợp thông qua cấu trúc AMM. Parcl giới thiệu việc cung cấp giá từ Parcl Labs, tạo ra chỉ số cho bất động sản ở các khu vực cụ thể dựa trên lịch sử bán hàng. Thời gian lịch sử bán hàng có thể thay đổi tùy theo tần suất giao dịch tài sản. Sau khi tạo chỉ số, nhà đầu tư có cơ hội đầu cơ vào giá trị bất động sản, có khả năng mua vào và bán khống giá bất động sản.

Phương pháp này giúp Parcl tránh được các vấn đề pháp lý, vì việc vận hành nền tảng không liên quan đến bất động sản thực tế. Một số người có thể nghi ngờ liệu nó có thực sự là một dự án RWA bất động sản hay không, vì nó không đáp ứng các tiêu chuẩn nêu trên. Tuy nhiên, đây là một dự án RWA tương đối phổ biến, đã nhận được đầu tư từ nhiều ông lớn trong ngành. Bao gồm việc thảo luận về khả năng đa dạng hóa RWA bất động sản là hợp lý.

Testnet của Parcl được khởi động vào tháng 5 năm 2022 trên Solana, hiện tại TVL là 16 triệu đô la. Sau hơn một năm hoạt động, Parcl dường như không thu hút được nhiều sự chú ý, khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10.000 đô la, số người dùng hoạt động hàng ngày chưa đến 50.

Sản phẩm của Parcl được đơn giản hóa và phát triển nhanh chóng. Giá cả của Parcl Labs được cung cấp và thị trường chỉ số được thiết kế tốt, dễ sử dụng.

Về mặt hoạt động, đội ngũ Parcl đã tích cực triển khai các kế hoạch thu hút người dùng như Parcl Point, Real Estate Royale. Dù có những lợi thế này và sự hỗ trợ của nhiều tổ chức đầu tư nổi tiếng, Parcl vẫn giữ một vị thế thị trường tương đối khiêm tốn, với cơ sở người dùng nhỏ và khối lượng giao dịch hạn chế. Có thể thị trường vẫn chưa sẵn sàng để chấp nhận các sản phẩm chỉ số bất động sản.

Reinno

Một số công ty tài sản tiền điện tử lớn cũng đang khám phá khả năng cho phép người dùng token hóa bất động sản để làm tài sản thế chấp cho các khoản vay. Một công ty đã công bố vào tháng 7 rằng đội ngũ tiền tệ kỹ thuật số của họ đang nỗ lực theo hướng này. Một DAO đã tích hợp với RobinLand để hỗ trợ cho các khoản vay thế chấp bất động sản. RealT cung cấp tùy chọn sử dụng bất động sản token hóa làm tài sản thế chấp cho các khoản vay, nhưng dịch vụ này chỉ giới hạn cho các token mà họ phát hành. Về cơ bản, dịch vụ này giống như sản phẩm cho vay token, và không thực sự làm tăng tính thanh khoản vốn của các chủ sở hữu bất động sản.

Reinno là một dự án đã bị ngừng hoạt động vào năm 2022, được ra mắt vào năm 2020. Mặc dù nó không để lại nhiều dấu ấn trên thị trường, nhưng nó đã giới thiệu hai sản phẩm liên quan đến bất động sản RWA đáng chú ý.

Sản phẩm đầu tiên là dịch vụ cho vay dựa trên bất động sản được mã hóa. Khi chủ sở hữu bất động sản cần tài chính, họ có thể gửi tài liệu bất động sản đến Reinno. Sau khi được phê duyệt, Reinno sẽ tạo một công ty mục đích đặc biệt cho giao dịch tại Delaware. Sau đó, Reinno sẽ tạo hợp đồng thông minh cho tài sản tiền điện tử, chủ sở hữu có thể gửi các đồng tiền này làm tài sản thế chấp cho khoản vay. Giới hạn khoản vay sẽ dựa trên giá trị của các đồng tiền.

Sản phẩm thứ hai là tài trợ thế chấp, người dùng sau khi mua bất động sản và nhận được khoản vay thế chấp, có thể mã hóa quyền sở hữu bất động sản để nhận được tài trợ. Số tiền nhận được có thể được sử dụng để trả nợ vay thế chấp ngân hàng, sau đó khách hàng sẽ hoàn trả khoản vay với lãi suất cố định.

Hoạt động của Reinno vẫn là một mô hình tập trung và ngoại tuyến, khách hàng cần truy cập văn phòng và nộp tài liệu bất động sản. Việc áp dụng phương pháp của Reinno có một số rủi ro rõ ràng. Đầu tiên, nếu người vay chọn mặc định và ngừng thanh toán, Reinno với tư cách là nhà cung cấp dịch vụ mã hóa chứ không phải là người cho vay, sẽ gặp khó khăn trong việc kiện người vay. Reinno thực sự không sở hữu tài sản thế chấp; khoản vay thực sự được cung cấp bởi những người dùng chọn cho vay trên Reinno. Hiện tại, do sự thiếu sót giữa người cho vay và người vay.