Gayrimenkul Tokenizasyonu: RWA Pazarında Yeni Fırsatlar ve Zorluklar
Gerçek dünya varlıklarının (RWA) tokenizasyonu yeni bir kavram değil ve 2018'den beri var. Bununla birlikte, kusurlu düzenleme ve net getiri avantajlarının olmaması nedeniyle, ilk girişimler olgun bir ölçeğe ulaşamadı. 2022'de ABD Hazine getirileri yükseldikçe, bunları bir RWA hedefi olarak tokenize etmek kripto endüstrisi için giderek daha çekici hale geliyor. Yerleşik DeFi projeleri ve geleneksel finans kurumları RWA'yı keşfetmeye başlıyor.
Son iki yılda, pazarda gayrimenkul RWA projeleri ortaya çıktı. Bu projelerin amacı, gayrimenkul yatırım pazarını genişletmek, yatırım ürünlerini çeşitlendirmek ve giriş engellerini azaltmaktır. Bu makale, bu projelerin tasarım avantajlarını ve dezavantajlarını ile potansiyel pazarlarını analiz edecektir, özellikle Kuzey Amerika gayrimenkul pazarına odaklanacaktır.
Gayrimenkul Tokenizasyonu Yöntemleri
Gayrimenkul yatırım fırsatları çok büyük. Mart 2023 verilerine göre, Kuzey Amerika'da listelenen emlak piyasası küresel olarak 1,3 trilyon dolar ve 2,66 trilyon dolar değerinde.
Tokenizasyon gayrimenkul pazarının temel hedefleri arasında: çeşitli esnek yatırım ürünleri yaratmak, daha geniş bir yatırımcı kitlesini çekmek, varlık likiditesini ve değerini artırmak bulunmaktadır. Ana ifade biçimleri şunlardır:
Gayrimenkul mülkiyetinin parçalı finansmanı
Bölgeye özgü gayrimenkul endeksi ürünleri
Gayrimenkul jetonu ipotek kredisi
Ayrıca, tokenizasyon varlık şeffaflığını ve yönetişim demokrasisini artırabilir.
GYO'lar (REIT) giriş engellerini azaltma ve likiditeyi artırma açısından gayrimenkul RWA'larına benzer, ancak GYO'lar tipik olarak yönetim ve mülkiyet sunmaz. Bununla birlikte, GYO'ların katı düzenleyici ve operasyonel çerçevesi, DIT projeleri için bir referans sağlayabilir.
Gözlemlerime göre, gayrimenkul RWA projelerinin aşağıdaki avantajları ve dezavantajları vardır:
RealT 2019'da piyasaya sürüldü, Amerika Birleşik Devletleri konut mülklerinin tokenizasyonuna odaklanan daha eski gayrimenkul RWA projelerinden biridir.
RealT, mülk satın alır ve tokenizasyon yapar, üçüncü şahıslara yönetim devreder. Kira, masraflar düşüldükten sonra token sahiplerine dağıtılır. RealT yalnızca tokenizasyon ile sorumludur, mülkü elinde bulunduran şirketten hukuken ayrıdır. Kullanıcılar her ay kira payı alır, yaklaşık %2.5 bakım rezervi ve %10 yönetim ücreti düşüldükten sonra.
Bir gayrimenkul örneği ile, toplam token değeri 32.3 bin dolar, her biri 52.1 dolar, toplam 6200 adet. Aylık kira 2600 dolar, 622 dolar masraf düşüldükten sonra net kar 1978 dolar. Her token 3.83 dolar dağıtım alıyor, yıllık getiri oranı %7.35.
RealT, pazara %100 Token sunarak ortak yatırım gerektirmeyen, neredeyse risksiz bir model sürdürmektedir. Yönetim, kira gelirinden %8 alırken, bakım masraflarının geri kalan kısmını alır ve platform %2 ücret talep eder. Bu, RealT'nin nitelikli mülkler bulmaya ve tokenizasyon yapmaya odaklanmasını sağlar.
Ancak, dağıtılmış mülkiyet riski dağıtsa da zorluklar da getirmektedir. RealT'de aşırı veya yetersiz hisse bulundurmak denetim zorluklarına yol açabilir.
Araştırmalar, yaklaşık %90 yatırımcının 500 dolardan az yatırım yaptığını, %9'unun 500-2000 dolar arasında yatırım yaptığını ve %1'inin 2000 dolardan fazla yatırım yaptığını göstermektedir. Bu, RealT'nin belirli bir ölçüde perakende yatırımcılar için gayrimenkul yatırım piyasası oluşturduğunu ve likiditeyi artırdığını göstermektedir.
RealT toplamda yaklaşık 6 milyon dolar kira dağıtıyor. Platform ücreti, kiranın yaklaşık %2.5-3'ü kadardır ve gelir, iki yıl içinde yaklaşık 15-180.000 ABD Dolarıdır. Bununla birlikte, RealT'nin yatırıma katılımının kapsamı bilinmemektedir ve gerçek kârın belirlenmesi zordur.
RealT, yasal süreci kolaylaştırmak ve riskleri izole etmek için Delaware'de ana işletme şirketi, emlak şirketinin ana şirketi ve her mülk için bir dizi LLC dahil olmak üzere birden fazla kuruluş oluşturur.
Parcl
Parcl, kullanıcıların küresel gayrimenkul piyasası fiyat dalgalanmalarını ticaretine olanak tanıyan bir DeFi yatırım platformudur. Parcl, gayrimenkul ile ilgili sentetik varlıklar sunmak için AMM yapısını kullanmaktadır.
Parcl, bölgeye özgü bir emlak endeksi oluşturmak için bir fiyat endeksi başlattı. Yatırımcılar ev fiyatlarının trendi hakkında spekülasyon yapabilirler. Bu yöntem, gerçek mülkiyet işleminin yasal sorunlarından kaçınır.
Her ne kadar birçok tanınmış firmadan yatırım almış olsa da Parcl'ın ilgisi ve pazar payı hala düşük. Şu anda TVL 16 milyon dolar, günlük işlem hacmi 10.000 dolardan az ve günlük aktif kişi 50'den az. Bu, kripto piyasasının emlak endeksi ürünleri için hazır olmadığını gösterebilir.
Reinno
Reinno 2020 yılında piyasaya sürüldü, 2022 yılında faaliyetini durdurdu, ancak iki ürünü anmaya değer:
Tokenizasyon temelli gayrimenkul kredi hizmeti: Ev sahipleri, gayrimenkul belgelerini Reinno'ya sunabilir, onaylandıktan sonra SPV şirketi ve akıllı sözleşme oluşturabilir ve tokenleri kredi teminatı olarak kullanabilir.
İpotek finansmanı: Kullanıcılar banka kredisi ile bir ev satın aldıktan sonra, banka kredisini geri ödemek için mülkün mülkiyetini tokenize edebilir ve ardından sözleşmeyi sabit bir faiz oranıyla geri ödeyebilirler.
Reinno, merkezi offline modeli benimsemekte olup, bazı riskler taşımaktadır, örneğin, temerrüt taleplerinin zor olması, gayrimenkulün "çift harcama" gibi. Bu riskler projelerin durmasına sebep olabilir, gelecekte bu sorunları çözmek için daha olgun bir hukuki çerçeveye ihtiyaç vardır.
Gayrimenkul RWA hala erken aşamada, net bir piyasa ölçeği ve lider projelerden yoksundur. Mevcut projelerin ölçeği ve kullanıcı tabanı küçüktür. Bu alan, sıkı uyum ve olgun bir yasal çerçeveye ihtiyaç duymaktadır. Bazı projeler, riski azaltmak için risk izolasyon yapıları benimsemekte veya ilgili finansal ürünleri hedef olarak seçmektedir. Ancak, potansiyelin tam olarak ortaya çıkması için yasama ilerlemesi ve operasyon uyumu gerekmektedir.
Regülasyon açısından henüz net ve tutarlı bir çerçeve oluşturulmamıştır. ABD'deki çeşitli regülatörler Token sınıflandırmasında tutarsızlık göstermektedir, bu da kuralların belirsizliğine yol açmaktadır. Uluslararası alanda da referans çerçevesi eksikliği bulunmaktadır. Bu belirsizlikler, yatırımcı güvenini ve sektörün uzun vadeli gelişimini tehdit etmektedir.
Regülasyon karmaşasına rağmen, birçok tanınmış şirket gayrimenkul RWA denemeleri yapıyor. Az sayıda proje 1-2 yıl süren işletme ile fizibilitesini başlangıçta kanıtladı. İlgili yasal çerçevenin kurulması ve iyileştirilmesiyle, gayrimenkul RWA'nın hızlı bir gelişme sürecine girmesi bekleniyor.
This page may contain third-party content, which is provided for information purposes only (not representations/warranties) and should not be considered as an endorsement of its views by Gate, nor as financial or professional advice. See Disclaimer for details.
20 Likes
Reward
20
5
Share
Comment
0/400
TokenSleuth
· 07-19 04:32
Her şeyi oynarım ama varlıkları zincire koymaya cesaret edemem.
View OriginalReply0
HashRateHermit
· 07-17 00:35
Yine gayrimenkul işine girip enayileri enayi yerine koymak istiyor.
View OriginalReply0
ForeverBuyingDips
· 07-17 00:35
Her şeyi dipten satın alıyor ama btc enayilerini satın almıyor.
Gayrimenkul Tokenizasyonu: RWA Pazar Fırsatları ve Düzenleyici Zorluklar Bir Arada Var Oluyor
Gayrimenkul Tokenizasyonu: RWA Pazarında Yeni Fırsatlar ve Zorluklar
Gerçek dünya varlıklarının (RWA) tokenizasyonu yeni bir kavram değil ve 2018'den beri var. Bununla birlikte, kusurlu düzenleme ve net getiri avantajlarının olmaması nedeniyle, ilk girişimler olgun bir ölçeğe ulaşamadı. 2022'de ABD Hazine getirileri yükseldikçe, bunları bir RWA hedefi olarak tokenize etmek kripto endüstrisi için giderek daha çekici hale geliyor. Yerleşik DeFi projeleri ve geleneksel finans kurumları RWA'yı keşfetmeye başlıyor.
Son iki yılda, pazarda gayrimenkul RWA projeleri ortaya çıktı. Bu projelerin amacı, gayrimenkul yatırım pazarını genişletmek, yatırım ürünlerini çeşitlendirmek ve giriş engellerini azaltmaktır. Bu makale, bu projelerin tasarım avantajlarını ve dezavantajlarını ile potansiyel pazarlarını analiz edecektir, özellikle Kuzey Amerika gayrimenkul pazarına odaklanacaktır.
Gayrimenkul Tokenizasyonu Yöntemleri
Gayrimenkul yatırım fırsatları çok büyük. Mart 2023 verilerine göre, Kuzey Amerika'da listelenen emlak piyasası küresel olarak 1,3 trilyon dolar ve 2,66 trilyon dolar değerinde.
Tokenizasyon gayrimenkul pazarının temel hedefleri arasında: çeşitli esnek yatırım ürünleri yaratmak, daha geniş bir yatırımcı kitlesini çekmek, varlık likiditesini ve değerini artırmak bulunmaktadır. Ana ifade biçimleri şunlardır:
Ayrıca, tokenizasyon varlık şeffaflığını ve yönetişim demokrasisini artırabilir.
GYO'lar (REIT) giriş engellerini azaltma ve likiditeyi artırma açısından gayrimenkul RWA'larına benzer, ancak GYO'lar tipik olarak yönetim ve mülkiyet sunmaz. Bununla birlikte, GYO'ların katı düzenleyici ve operasyonel çerçevesi, DIT projeleri için bir referans sağlayabilir.
Gözlemlerime göre, gayrimenkul RWA projelerinin aşağıdaki avantajları ve dezavantajları vardır:
Liyakat:
Eksiklik:
! Tuğlalar ve Bloklar: RWA Pazarındaki Gayrimenkul Projeleri Üzerine Araştırma
Vaka Analizi
RealT
RealT 2019'da piyasaya sürüldü, Amerika Birleşik Devletleri konut mülklerinin tokenizasyonuna odaklanan daha eski gayrimenkul RWA projelerinden biridir.
RealT, mülk satın alır ve tokenizasyon yapar, üçüncü şahıslara yönetim devreder. Kira, masraflar düşüldükten sonra token sahiplerine dağıtılır. RealT yalnızca tokenizasyon ile sorumludur, mülkü elinde bulunduran şirketten hukuken ayrıdır. Kullanıcılar her ay kira payı alır, yaklaşık %2.5 bakım rezervi ve %10 yönetim ücreti düşüldükten sonra.
Bir gayrimenkul örneği ile, toplam token değeri 32.3 bin dolar, her biri 52.1 dolar, toplam 6200 adet. Aylık kira 2600 dolar, 622 dolar masraf düşüldükten sonra net kar 1978 dolar. Her token 3.83 dolar dağıtım alıyor, yıllık getiri oranı %7.35.
! Tuğlalar ve Bloklar: RWA Pazarındaki Gayrimenkul Projeleri Üzerine Araştırma
RealT, pazara %100 Token sunarak ortak yatırım gerektirmeyen, neredeyse risksiz bir model sürdürmektedir. Yönetim, kira gelirinden %8 alırken, bakım masraflarının geri kalan kısmını alır ve platform %2 ücret talep eder. Bu, RealT'nin nitelikli mülkler bulmaya ve tokenizasyon yapmaya odaklanmasını sağlar.
Ancak, dağıtılmış mülkiyet riski dağıtsa da zorluklar da getirmektedir. RealT'de aşırı veya yetersiz hisse bulundurmak denetim zorluklarına yol açabilir.
Araştırmalar, yaklaşık %90 yatırımcının 500 dolardan az yatırım yaptığını, %9'unun 500-2000 dolar arasında yatırım yaptığını ve %1'inin 2000 dolardan fazla yatırım yaptığını göstermektedir. Bu, RealT'nin belirli bir ölçüde perakende yatırımcılar için gayrimenkul yatırım piyasası oluşturduğunu ve likiditeyi artırdığını göstermektedir.
RealT toplamda yaklaşık 6 milyon dolar kira dağıtıyor. Platform ücreti, kiranın yaklaşık %2.5-3'ü kadardır ve gelir, iki yıl içinde yaklaşık 15-180.000 ABD Dolarıdır. Bununla birlikte, RealT'nin yatırıma katılımının kapsamı bilinmemektedir ve gerçek kârın belirlenmesi zordur.
RealT, yasal süreci kolaylaştırmak ve riskleri izole etmek için Delaware'de ana işletme şirketi, emlak şirketinin ana şirketi ve her mülk için bir dizi LLC dahil olmak üzere birden fazla kuruluş oluşturur.
Parcl
Parcl, kullanıcıların küresel gayrimenkul piyasası fiyat dalgalanmalarını ticaretine olanak tanıyan bir DeFi yatırım platformudur. Parcl, gayrimenkul ile ilgili sentetik varlıklar sunmak için AMM yapısını kullanmaktadır.
Parcl, bölgeye özgü bir emlak endeksi oluşturmak için bir fiyat endeksi başlattı. Yatırımcılar ev fiyatlarının trendi hakkında spekülasyon yapabilirler. Bu yöntem, gerçek mülkiyet işleminin yasal sorunlarından kaçınır.
Her ne kadar birçok tanınmış firmadan yatırım almış olsa da Parcl'ın ilgisi ve pazar payı hala düşük. Şu anda TVL 16 milyon dolar, günlük işlem hacmi 10.000 dolardan az ve günlük aktif kişi 50'den az. Bu, kripto piyasasının emlak endeksi ürünleri için hazır olmadığını gösterebilir.
Reinno
Reinno 2020 yılında piyasaya sürüldü, 2022 yılında faaliyetini durdurdu, ancak iki ürünü anmaya değer:
Tokenizasyon temelli gayrimenkul kredi hizmeti: Ev sahipleri, gayrimenkul belgelerini Reinno'ya sunabilir, onaylandıktan sonra SPV şirketi ve akıllı sözleşme oluşturabilir ve tokenleri kredi teminatı olarak kullanabilir.
İpotek finansmanı: Kullanıcılar banka kredisi ile bir ev satın aldıktan sonra, banka kredisini geri ödemek için mülkün mülkiyetini tokenize edebilir ve ardından sözleşmeyi sabit bir faiz oranıyla geri ödeyebilirler.
Reinno, merkezi offline modeli benimsemekte olup, bazı riskler taşımaktadır, örneğin, temerrüt taleplerinin zor olması, gayrimenkulün "çift harcama" gibi. Bu riskler projelerin durmasına sebep olabilir, gelecekte bu sorunları çözmek için daha olgun bir hukuki çerçeveye ihtiyaç vardır.
! Tuğlalar ve Bloklar: RWA Pazarındaki Gayrimenkul Projeleri Üzerine Araştırma
Sonuç
Gayrimenkul RWA hala erken aşamada, net bir piyasa ölçeği ve lider projelerden yoksundur. Mevcut projelerin ölçeği ve kullanıcı tabanı küçüktür. Bu alan, sıkı uyum ve olgun bir yasal çerçeveye ihtiyaç duymaktadır. Bazı projeler, riski azaltmak için risk izolasyon yapıları benimsemekte veya ilgili finansal ürünleri hedef olarak seçmektedir. Ancak, potansiyelin tam olarak ortaya çıkması için yasama ilerlemesi ve operasyon uyumu gerekmektedir.
Regülasyon açısından henüz net ve tutarlı bir çerçeve oluşturulmamıştır. ABD'deki çeşitli regülatörler Token sınıflandırmasında tutarsızlık göstermektedir, bu da kuralların belirsizliğine yol açmaktadır. Uluslararası alanda da referans çerçevesi eksikliği bulunmaktadır. Bu belirsizlikler, yatırımcı güvenini ve sektörün uzun vadeli gelişimini tehdit etmektedir.
! Tuğlalar ve Bloklar: RWA Pazarındaki Gayrimenkul Projeleri Üzerine Araştırma
Regülasyon karmaşasına rağmen, birçok tanınmış şirket gayrimenkul RWA denemeleri yapıyor. Az sayıda proje 1-2 yıl süren işletme ile fizibilitesini başlangıçta kanıtladı. İlgili yasal çerçevenin kurulması ve iyileştirilmesiyle, gayrimenkul RWA'nın hızlı bir gelişme sürecine girmesi bekleniyor.
! Tuğlalar ve Bloklar: RWA Pazarındaki Gayrimenkul Projeleri Üzerine Bir Çalışma