Gayrimenkul Varlıkları Tokenizasyonu: Mevcut Durum, Örnekler ve Gelecek Görünümü

Giriş

Gayrimenkul varlık tokenizasyonu, kripto para piyasası için yeni bir kavram değildir. 2018'de, varlık tokenizasyonu ve menkul kıymet tokeni ihraçları (STO) ortaya çıkmış, günümüzdeki maddi varlık (RWA) kavramıyla benzerlik göstermektedir. Ancak, düzenleyici çerçevenin yetersizliği ve potansiyel getirilerin belirgin bir avantaj sunmaması nedeniyle, bu erken denemeler olgun bir pazar segmentine dönüşme fırsatını bulamamıştır.

2022'de, Amerika'nın sürekli faiz artırmasıyla, ABD Hazine tahvili getirisi, kripto para piyasasındaki stablecoin borç verme oranlarını önemli ölçüde geçti. Bu nedenle, ABD Hazine tahvillerinin Tokenizasyonu, kripto endüstrisi için giderek daha çekici hale geldi. Sonuç olarak, MakerDAO, Compound ve Aave gibi tanınmış DeFi projeleri ile bazı geleneksel finansal kurumlar ve hükümetler, RWA alanını keşfetmeye başladılar.

Son iki yılda, piyasada birçok gayrimenkul RWA projesi ortaya çıktı. Bu projeler, gayrimenkul yatırım pazarını çeşitli şekillerde genişletmeyi, gayrimenkul yatırım ürünlerini zenginleştirmeyi ve yatırımcıların giriş engelini azaltmayı amaçlamaktadır. Bu çalışma, vaka analizi yoluyla gayrimenkul RWA'nın tasarımının avantaj ve dezavantajlarını ile potansiyel pazarını incelemektedir. Bu projelerin esas olarak Kuzey Amerika gayrimenkul varlıkları ve yatırımcılarına yönelik olması nedeniyle, ilgili politika, mevzuat ve piyasa koşullarının tartışması da esas olarak Kuzey Amerika gayrimenkul pazarını kapsayacaktır.

Gayrimenkul Tokenizasyon Pazarının Yöntemleri

Gayrimenkul pazarı, yatırım fırsatlarıyla dolu büyük bir alandır. Mart 2023 verilerine göre, Kuzey Amerika'daki halka açık gayrimenkul pazarının değeri 1.3 trilyon dolara ulaşırken, küresel halka açık gayrimenkul pazarının büyüklüğü 2.66 trilyon dolardır.

Gayrimenkul piyasasının tokenizasyonunun temel hedefi aşağıdaki bir veya daha fazla hedefin gerçekleştirilmesidir: daha çeşitli ve esnek gayrimenkul yatırım ürünleri yaratmak, daha geniş bir yatırımcı kitlesini çekmek ve gayrimenkul varlıklarının likiditesini ve değerini artırmaktır. Bu ürünler esas olarak üç biçimde kendini göstermektedir:

1. dağınık gayrimenkul sahipliği finansmanı.

2. belirli bölgelerde emlak piyasası endeksi ürünleri.

3), tokenizasyon gayrimenkulü teminat olarak kullanır.

Ayrıca, tokenizasyon ve blok zinciri entegrasyonu gayrimenkul varlıklarının şeffaflığını ve demokratik yönetimini artırmıştır.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı ( REIT ), gelir sağlamak amacıyla mülk sahipliği, işletme veya finansman sağlayan bir şirkettir. REIT, sıradan yatırımcılara temettü bazlı gelir ve toplam getiri elde etme fırsatı sunar ve bölgesel gayrimenkul pazarının gelişimine katkıda bulunur. REIT ve gayrimenkul RWA, dağılmış gayrimenkul yatırım fırsatları sunma, yatırım eşiğini etkili bir şekilde düşürme ve gayrimenkul varlıklarının likiditesini artırma konusunda benzerlikler taşır. Ancak, geleneksel REIT'ler genellikle yatırımcılara yönetim fırsatları veya mülkiyet sağlamaz, merkezi bir işletim modeli sürdürür. Bununla birlikte, sıkı varlık incelemeleri ve katı düzenleyici çerçeve içinde yatırım yapıları, gayrimenkul RWA projeleri için sağlam bir plan sunar.

Son iki yıldaki gayrimenkul RWA projelerinin işletimi sırasında, artılarını ve eksilerini daha net bir şekilde anladık.

Genellikle, gayrimenkul RWA projeleri yukarıda belirtilen özelliklere sahiptir. Belirli vakaları derinlemesine inceledikten sonra, yönetim ve ürün yöntemlerindeki farklılıklar nedeniyle, her projenin gerçek operasyonlarda karşılaştığı durumların farklı olduğunu keşfettim.

Vaka Çalışması

Bu bölümde, üç gayrimenkul RWA projesini analiz etmek için seçtim. Her proje, gayrimenkul pazarını tokenizasyon için farklı yöntemler kullanmakta ve kendi alanlarında en popüler olanlardır. Dikkat edilmesi gereken nokta, bunların hala erken aşama projeler olduğu ve ürünlerinin uzun süreli ve geniş çaplı bir pazar doğrulaması ve testinden geçmediğidir.

RealT

RealT, 2019 yılında piyasaya sürüldü ve Ethereum ile Gnosis blockchain'ini kullanarak ABD konut gayrimenkullerinin yatırım için erişilebilir hale getirilmesine odaklanan, piyasanın en eski gayrimenkul RWA projelerinden biridir. Gnosis( üzerinde faaliyet göstermektedir.

RealT, konut mülkleri satın alır ve ABD yasalarına uygun olarak mülk sözleşmelerinin varlıklarını tokenizasyon yapar. Bu mülklerin yönetim, bakım ve kira tahsilatı sorumluluğu üçüncü taraf yönetim kuruluşlarına devredilir. Giderler düşüldükten sonra, belirli mülklerden elde edilen kira gelirleri token sahiplerine dağıtılır. RealT tokenizasyon sürecinden sorumlu olsa da, yasal olarak gayrimenkul varlıklarını elinde bulunduran şirketle ayrı bir yapıdadır. Web sitelerindeki açıklamaya göre, eğer şirket iflas ederse, token sahipleri mülk sözleşmelerini elinde bulunduran şirketi yönetmek için başka bir şirket atama hakkını saklı tutar. Dikkat edilmesi gereken bir diğer nokta, piyasaya sundukları mülklerde ortak yatırım yapma zorunluluğu getirmemeleridir. Mülk token sahipleri, yaklaşık %2,5'lik bakım rezervi ve yönetim ücreti hariç olmak üzere, mülk kira gelirinin bir payını her ay alabilirler; yönetim ücreti genellikle değerin %10 civarındadır.

Montgomery'deki bu mülkü örnek alırsak, gayrimenkul tokenlerinin toplam değeri 323,020 dolardır, her bir tokenin fiyatı 52.10 dolardır, toplamda 6,200 token ihraç edilmiştir. Bu mülk her ay 2,600 dolar kira geliri elde etmektedir. Operasyon ve yönetim masrafları toplam 622 dolar düşüldüğünde, aylık net kar 1,978 dolardır, yıllık gelir ise 23,736 dolardır. Bu nedenle, her bir token 3.83 dolar dağıtım almakta ve yıllık getirisi %7.35'tir.

![Bricks and Blocks: A Study of Real Estate in the RWA Market])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-dab211e0a60d06e6971df918fdfd7e26.webp(

Bu mülk için RealT, %100 Token sağlamıştır, bu da RealT'nin müşterilerle birlikte yatırım yapmasına gerek olmadığı ve neredeyse risksiz bir işletim modeli sürdürdüğü anlamına gelir. Yönetim kuruluşu, %8 kira alırken, bakım masraflarının geri kalanını alır ve yatırım platformu sadece mülk tokenizasyonu, yönetim kuruluşunun seçimi ve denetim için %2 alır. Bu yöntemle, RealT ekibi büyük miktarda yönetim süresinden tasarruf edebilir, nitelikli mülkler bulmaya ve bunları piyasaya tokenize etmeye odaklanabilir.

Ancak, tüm sahipliğin dağılması yatırımcılar arasında risk paylaşımını teşvik etse de, zorluklar da getirmektedir. Yatırımcıların mali çıkarları o kadar küçük olduğunda ki, şirket yönetim maliyetleri sürdürülemez hale gelir, sorun ortaya çıkar. Bir rapor, gayrimenkul Token sahipleri ile RealT arasındaki çıkar çatışmasını açıklamaktadır. RealT, sahip olduğu mülkleri yönetmek için yönetim kuruluşları seçmektedir; eğer RealT, mülk üzerinde büyük bir sahipliğe sahipse, vekalet maliyetlerini düşürebilir; bu nedenle, etkisiz yönetim onların üzerinde olumsuz bir etki yaratacaktır. Ancak, eğer RealT'nin hisseleri çok büyükse, bu Token'in likiditesi üzerinde olumsuz bir etki yaratabilir ve küçük hissedarlar da bedava yararlanıcılar haline gelebilir. Bu sahipler, büyük hissedarların istihdam edilen yönetim kuruluşunun mali açıdan sürdürülebilir olup olmadığını denetlemesini bekleyebilirler. Öte yandan, eğer RealT'nin hisseleri çok küçükse, RealT, yönetim kuruluşunu yeterince seçme veya denetim sürecine katılma motivasyonuna sahip olmayabilir ve birçok yatırımcı da yönetim kuruluşunu etkili bir şekilde denetlemekte zorlanabilir.

RealT pazarındaki en son on adet tükenmiş Token'i inceledim ve her bir mülkün sahibi sayısını bulmak için ilgili blok zinciri tarayıcısını kullandım.

![Bricks and Blocks: A Study of Real Estate in the RWA Market])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-c1c5e1d087322a31c0503638bef22e30.webp(

Grafikte gösterildiği gibi, RealT mülkleri farklı sayıda Token'a bölerek her Token'ın fiyatını yaklaşık 50 dolar yapmaktadır. Çoğu mülk Detroit'te yer almakta olup, yaklaşık 500 Token sahibine sahiptir ve iki mülkün sahibi 1,000'den fazla kişidir. Şimdi, her sahibin Token sayısı ile bunu birleştirerek, RealT yatırımcılarının yatırım aralığını anlayabiliriz.

![Bricks and Blocks: A Study of Real Estate in the RWA Market])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-98de8e550c8f155cd34513c6f18133cf.webp(

Yaklaşık %90'ı RealT yatırımcılarının 500 dolardan az yatırım yaptığı, yaklaşık %9'unun 500 ile 2.000 dolar arasında yatırım yaptığı ve %1'inin bu miktardan fazla yatırım yaptığı belirtiliyor. Bu, RealT'nin bir dereceye kadar küçük yatırımcılar için gayrimenkul yatırım piyasası oluşturmayı başardığını ve konut piyasasının likiditesini artırdığını göstermektedir.

RealT cüzdanı ) Gnosis cüzdan adresi: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402('ın işlem verilerine göre, RealT toplamda yaklaşık 6 milyon dolar kira ödemesi yapmıştır. Platform ücretleri bakım masrafları, sigorta ve vergilere bağlı olarak dalgalanmaktadır, kira bedelinin yaklaşık %2.5 ile %3'ü arasında değişmektedir; bu da son iki yılda yaklaşık 150.000 ila 180.000 dolar arasında bir platform geliri anlamına gelmektedir. Ancak, RealT gayrimenkul yatırımlarına katılımı zorunlu kılmadığı ve yatırım katılım seviyesinin nasıl olacağına dair belirli kısıtlamalar veya yönergeler sunmadığı için, RealT'nin kira gelirinden elde ettiği gelir henüz kamuya açıklanmamıştır.

Şirket yapısı açısından, RealT, Delaware'de Real Token Inc.'i şirketin merkez varlığı olarak kurmuştur. Bu varlık herhangi bir gayrimenkul varlığına sahip değildir; yalnızca RealT projesinin operasyonel varlığı olarak hizmet vermektedir. Ayrıca, RealT, Delaware'de bir dizi gayrimenkul şirketinin ana şirketi olarak Real Token LLC'yi kurmuştur. Real Token Inc. gibi, Real Token LLC de herhangi bir gayrimenkul varlığına sahip değildir; ana amacı, kullanıcıların bir şirketle sözleşme imzalayarak tüm mülk yatırımlarına katılmalarını sağlamak için hukuki süreçleri basitleştirmektir. Son olarak, RealT, her yatırım yapılan mülk için uygun bir Series LLC kurmaktadır. Real Token LLC'nin bir yan kuruluşu olarak, her Series LLC belirli bir mülk ve ilgili Token'a sahiptir. Bu yapı, bir mülkün mali veya hukuki sorunlarının, RealT altındaki diğer mülkler veya ana şirketin operasyonlarını etkilememesini sağlamayı amaçlamaktadır.

![Tuğlalar ve Bloklar: RWA Pazarındaki Gayrimenkul Çalışması])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-51f60a9aeef26de0b7ff4137c0ddf278.webp(

) Parcl

Parcl protokolü, kullanıcıların küresel gayrimenkul piyasasının fiyat değişimlerini ticaret yapmalarına izin veren bir DeFi yatırım platformudur. Parcl, AMM mimarisini kullanarak sentetik varlıklara sonsuz maruz kalma elde etmek için kullanılır. Parcl, belirli bölgelerdeki gayrimenkul için satış geçmişine dayalı endeks oluşturan Parcl Labs fiyat geri bildirimini tanıtır. Satış geçmişi süresi, mülkün işlem sıklığına bağlı olarak değişebilir. Endeks oluşturulduktan sonra, yatırımcıların gayrimenkul değerine spekülasyon yapma fırsatı vardır; gayrimenkul fiyatlarını yükseltmek veya düşürmek mümkündür.

Bu yöntem, Parcl'ın yasal sorunlardan kaçınmasını sağlıyor, çünkü platformun işletiminde gerçek gayrimenkul ile ilgili bir durum yok. Bunun gerçekten bir gayrimenkul RWA projesi olup olmadığı tartışılabilir, çünkü yukarıda bahsedilen standartlara uymuyor. Ancak, birçok büyük ismin yatırımlarını aldığı için, nispeten popüler bir RWA projesidir; bunlar arasında Coinbase, Solana Ventures, DragonFly ve sektördeki diğer birçok isim bulunmaktadır. Gayrimenkul RWA çeşitlendirme olasılıkları hakkında bir tartışma yapılması makuldür.

Parcl'ın test ağı 2022 Mayıs ayında Solana üzerinde başlatıldı, şu anda TVL 16 milyon dolar. Bir yılı aşkın süredir faaliyet gösteren Parcl, görünüşe göre fazla ilgi çekmemiş, günlük işlem hacmi 10 bin doların altında, günlük aktif kullanıcı sayısı ise 50'nin altında.

![Bricks and Blocks: A Study of Real Estate in the RWA Market]###https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-2d5e54fcb98d7f6a6b8be8bdd09d5971.webp(

Parcl'ın ürünleri basit ve hızlı bir şekilde geliştirilmiştir. Parcl Labs fiyat geri bildirimleri ve endeks piyasası iyi tasarlanmış, kullanımı kolaydır.

Operasyonel açıdan, Parcl ekibi Parcl Point, Real Estate Royale gibi kullanıcı kazanım programlarını aktif bir şekilde hayata geçiriyor. Bu avantajlara ve birçok tanınmış yatırım kurumunun desteğine rağmen, Parcl hala nispeten alçakgönüllü bir piyasa imajı sergiliyor, kullanıcı kitlesi küçük ve işlem hacmi sınırlı. Belki de piyasa gayrimenkul endeksi ürünlerine henüz hazır değil.

) Reinno

Ripple ve MakerDAO gibi büyük kripto para şirketleri, kullanıcıların gayrimenkulünü Token olarak teminat göstererek kredi alabilme olasılığını araştırıyor. Ripple, Temmuz ayında, merkez bankası dijital para birimi ekibinin bu yönde çalıştığını açıkladı. MakerDAO, gayrimenkul ipotek kredilerini desteklemek için RobinLand ile entegre oldu. RealT, Tokenize edilmiş gayrimenkulleri kredi teminatı olarak kullanma seçeneği sunuyor, ancak bu hizmet sadece kendi çıkardıkları Token ile sınırlıdır. Temelde, bu hizmet daha çok bir Token kredi ürününe benziyor ve gayrimenkul sahiplerinin sermaye likiditesini önemli ölçüde artırmıyor.

Reinno, 2020 yılında piyasaya sürülen ve 2022'de faaliyetine son verilen bir terk edilmiş projedir. Piyasada çok fazla iz bırakmamış olmasına rağmen, gayrimenkul RWA ile ilgili iki dikkate değer ürün sunmuştur.

İlk ürün, tokenizasyon temelli gayrimenkul kredisi hizmetidir. Gayrimenkul sahipleri finansmana ihtiyaç duyduğunda, mülk belgelerini Reinno'ya sunabilirler. Onay alındıktan sonra, Reinno, Delaware'de işlemler için özel bir amaçlı şirket ### oluşturacaktır. Bu, ana şirket tarafından oluşturulan bir yan kuruluştur ve finansal riskleri izole etmek için kullanılır. Bağımsız bir şirket olarak yasal statüsü, yükümlülüklerini güvenli kılar.