不動産RWAプロジェクトの探求：機会と課題の共存

リアルワールドアセット(RWA)は暗号通貨市場において長い歴史を持ち、少なくとも2018年の資産トークン化および証券トークン発行(STO)の概念に遡ります。しかし、規制の不備や顕著な利益の優位性の欠如により、初期の試みはスケール化された市場を形成することができませんでした。

2022年、アメリカの金利が引き上げられるにつれて、アメリカ国債の利回りは暗号業界のステーブルコイン貸出利率を大きく上回りました。これにより、アメリカ国債をRWA対象としてトークン化することが暗号業界にとってますます魅力的になりました。成熟したDeFiプロジェクトであるMakerDAO、Compound、Aave、そしてゴールドマン・サックス、JPモルガンなどの伝統的な金融機関がRWA分野の探求を始めました。

ここ2年、市場にはいくつかの不動産RWAプロジェクトが登場しました。これらのプロジェクトは、不動産投資市場を拡大し、投資商品の種類を豊富にし、投資のハードルを下げることを目的としています。本稿では、これらのプロジェクトについてケーススタディを行い、不動産RWAの設計の優劣とその市場潜在能力について探ります。これらのプロジェクトは主に北米の不動産分野に焦点を当てているため、関連する政策法規や市場条件も北米を中心に扱います。

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不動産市場のトークン化の方法

不動産市場には巨大な投資機会が秘められています。2023年3月のStatistaの研究によると、北米の上場不動産市場の価値は1.3兆ドルに達し、世界の上場不動産市場の総価値は2.66兆ドルです。

不動産市場のトークン化の核心的な要求は、以下の一つまたは複数の目標を達成することです: より多様で柔軟な投資商品を創出すること、より広範な投資者層を引き付けること、不動産資産の流動性と価値を向上させること。これらの製品は主に三つの形態で表れます:

1. 断片的な不動産所有権ファイナンス
2. 地域別不動産市場指数商品
3. 不動産トークン担保融資

さらに、不動産のトークン化がブロックチェーン上に行われることで、資産の透明性とガバナンスの民主性が向上する可能性があります。

不動産投資信託(REIT)は、不動産RWAと同様に、断片的な投資機会を提供し、投資のハードルを効果的に下げ、資産の流動性を高めます。しかし、従来のREITは通常、投資家に管理や所有権を提供せず、中央集権的な運営モデルを維持しています。それにもかかわらず、その厳格な規制枠組み、資産審査、投資構造は、不動産RWAプロジェクトにとって参考となる例を提供しています。

過去2年間の不動産RWAプロジェクトの運営を観察することで、その長所と短所についていくつかの理解を得ました。

価値：

• 投資のハードルを下げ、一般投資家の参加機会を増やす
• 不動産資産の流動性向上
• 投資家により多様な不動産投資商品を提供する
• 潜在的な資産の透明性とガバナンスの民主性を向上させる

短所：

• 法律リスク: 規制フレームワークはまだ成熟していない
• オペレーショナルリスク:専門的な不動産管理経験が必要です
• 违約リスク:抵当ローンには違約の可能性がある
• 流動性リスク:二次市場の取引量は限られている可能性があります
• 価格変動リスク:暗号通貨市場の影響を受ける

具体的なケースを深く研究した結果、管理方法や製品方法の違いにより、各プロジェクトが実際の運営において直面する状況はそれぞれ異なることが分かりました。

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ケーススタディ

この記事では、代表的な不動産RWAプロジェクトのうち3つを分析します。これらのプロジェクトはまだ初期段階にあり、その製品は長期間にわたる広範な市場検証とテストを受けていないことに注意が必要です。

リアルティ

RealTは2019年に導入され、最も早い不動産RWAプロジェクトの一つであり、主にイーサリアムとGnosisブロックチェーン上で小口投資家にアメリカの住宅不動産のトークン化サービスを提供しています。

RealTは住宅不動産を購入し、アメリカの法律に従って保有する不動産をトークン化します。不動産の管理、維持、賃料の収集は第三者機関が担当します。費用を差し引いた後、賃料収益はトークン保有者に分配されます。RealTはトークン化プロセスを担当しますが、保有不動産資産の会社とは法的に分離されています。その会社がデフォルトした場合、トークン所有者は別の会社に不動産の管理を指定する権利があります。

モンゴメリーの不動産を例にとると、不動産トークンの総価値は323,020ドルで、各トークンは52.10ドル、合計6,200トークンが発行されます。この不動産の月間賃貸収入は2,600ドルで、622ドルの運営管理費を差し引いた後、月間純利益は1,978ドル、年間総額は23,736ドルです。各トークンは3.83ドルの配当を受け取り、年利率は7.35%です。

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RealTは市場に100%のトークンを提供し、顧客と共同で投資することなく、ほぼリスクのない運営モデルを維持します。管理機関は家賃の8%を取り、維持費から残りの部分を受け取ります。投資プラットフォームはトークン化、管理機関の選択、監督管理に対して2%の手数料を徴収します。この方法により、RealTチームは適格な不動産を探してトークン化することに集中できます。

しかし、所有権の分散はリスクの分散に役立つ一方で、課題ももたらします。投資家の投資比率が低すぎると、企業の管理コストが持続不可能になる可能性があります。RealTとトークン保有者の間には利益相反が存在する可能性があります。もしRealTが不動産の持株比率を高く保つと、トークンの流動性が減少する可能性があります。一方、持株比率が低すぎると、管理機関を選定し監督するための十分な動機が欠ける可能性があります。

RealT市場で最新に売り切れた10の不動産トークンを分析したところ、ほとんどの不動産がデトロイトに位置しており、約500人のトークン保有者がいて、一部の不動産保有者は1,000人を超えています。約90%の投資家は500ドル未満を投資し、9%は500ドルから2,000ドルを投資し、1%は2,000ドルを超える投資をしています。これは、RealTが一定程度、個人投資家に不動産投資市場を創出し、住宅市場の流動性を向上させていることを示しています。

RealTのGnosisネットワークでのウォレットアドレス取引データによると、合計で約600万ドルの家賃が分配されました。プラットフォーム手数料は家賃の約2.5%-3%で、過去2年間の収入は約15-18万ドルに相当します。RealTは不動産投資に強制的に参加しておらず、参加の程度も明確でないため、家賃から得られる実際の利益を推定することは困難です。

会社の構造から見ると、RealTはデラウェア州にReal Token Inc.を設立し、コア運営主体とし、Real Token LLCを不動産会社の親会社としています。各投資不動産には、特定の不動産とトークンを所有するReal Token LLCの子会社として対応するシリーズLLCが設立されています。この構造は、個々の不動産に関する問題が他の不動産や親会社の運営に影響を与えないようにすることを目的としています。

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パークリ

Parclは、ユーザーが世界の不動産市場の価格変動を取引できるDeFi投資プラットフォームです。ParclはAMMアーキテクチャを通じて、不動産関連の合成資産を提供します。Parclは、販売履歴に基づいて特定地域の不動産指数を作成するParcl Labs Price Feedを導入しました。投資家は不動産価格の動向を投機することができます。

この方法は、実際の不動産取引に関連する法的問題を回避します。それが本当の不動産RWAプロジェクトと見なされるかどうかは疑問ですが、人気のあるRWAプロジェクトとして、製品の多様化を議論する際に注目に値します。

Parclのテストネットは2022年5月にSolanaで開始され、現在のTVLは約1600万ドルです。しかし、1年以上の運営を経ても、Parclはあまり注目を集めていないようで、日々の取引量は1万ドル未満、日間のアクティブユーザーは50人未満です。

Parcl製品は使いやすく、迅速にアップグレードされ、デザインも成熟しており、チームはさまざまなユーザー獲得プランを積極的に展開していますが、それでも比較的低い市場の関心とシェアを維持しています。これは、暗号通貨市場が不動産インデックス製品を迎える準備がまだ整っていない可能性があることを示しています。

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) レイノ

いくつかの大手暗号通貨会社、例えばRippleやMakerDAOは、不動産RWA製品の探求を行っています。Rippleは、中央銀行デジタル通貨チームがユーザーが不動産をトークン化し、抵当貸付を行うためのサポートを試みていると発表しました。MakerDAOは、Robinlandと提携して不動産担保貸付を支援しています。

Reinnoは2020年に開始され、2022年に運営を停止したプロジェクトです。市場にはあまり痕跡を残しませんでしたが、2つの注目すべき不動産RWA関連製品を導入しました。

最初のサービスは、トークン化された不動産に基づくローンサービスです。不動産の所有者は不動産の書類をReinnoに提出し、承認されるとReinnoはデラウェア州に特別目的会社###SPV(を設立します。その後、不動産に対してスマートコントラクトを作成し、所有者はトークンをローン担保として預け入れ、借り入れることができます。ローン額はトークンの価値に基づいています。

2つ目は住宅ローンの資金調達です。ユーザーが銀行の住宅ローンを使用して不動産を購入した後、その不動産の所有権をトークン化して資金調達を行うことができます。得られた資金は銀行の住宅ローンの返済に使用され、顧客はその後、固定金利で契約に基づいてそのローンを返済します。

Reinnoは中央集権的なオフラインモデルで運営されており、顧客は通常、オフィスに訪れて不動産書類を提出する必要があります。この方法には明らかなリスクがあります:1) 借り手がデフォルトした場合、Reinnoはトークン化サービスプロバイダーとして訴訟を起こすのが難しい;2) 断片的な不動産トークン融資の貸し手を保護するための適切な法的枠組みが欠如している;3) 借り入れ後に不動産所有者が家を売却したり、銀行への抵当権返済を停止したりするのを防ぐのが難しく、貸し手は不動産の価値における"二重支払い"リスクに直面します。これらのリスクは、プロジェクトが運営を停止する理由の一つとなる可能性があります。今後、不動産RWAはこれらの問題を解決するために、より成熟した法的枠組みが必要です。

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まとめ

不動産RWAは依然として比較的新しい概念であり、明確な市場規模やリーディングプロジェクトはまだ形成されていません。現時点では、この分野のプロジェクトは市場規模やユーザーベースの点で相対的に小さいです。この分野は厳格なコンプライアンス運営と成熟した法的枠組みの規制が必要です。いくつかのプロジェクトはリスク隔離の会社構造を採用したり、不動産関連の金融商品を投資対象として選択したりして、運営リスクを低減しています。しかし、不動産RWAの最大の潜在能力を十分に発揮するためには、購入、販売、抵当貸付において、立法の進展と運営のコンプライアンスが重要です。

立法の面では、不動産RWAはまだ明確で一貫した規制枠組みを確立していません。アメリカの異なる規制機関によるトークンの分類に相違があり、国際的にも参考となる規制枠組みが不足しています。この不一致はルールの不明確さとプロセスの混乱を引き起こし、潜在的な投資家に脅威を与え、不動産トークン化の長期的な実現可能性を脅かしています。

規制の困難に直面しながらも、多くの著名な金融企業や暗号通貨企業は不動産RWAを積極的に探求しており、一部のプロジェクトは1-2年の運営を通じて製品の実現可能性を初歩的に検証しています。金融投資分野の中で巨大なセクターである不動産RWAは、関連する法的枠組みの確立と整備が進むにつれて、急速な発展を迎えると信じています。

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