不動産のリアルワールドアセット(RWA)プロジェクト研究

現実世界の資産は暗号通貨市場において新しい概念ではなく、2018年にはすでに存在していました。当時の資産トークン化と証券トークン発行は、今日のRWA概念に似ていました。しかし、規制の不備や顕著なリターンの欠如により、これらの初期の試みは成熟した市場規模を形成することができませんでした。

2022年、アメリカの金利上昇に伴い、国債の利回りが暗号業界のステーブルコイン貸出利率を超えました。したがって、アメリカ国債をRWAの対象としてトークン化することは、暗号業界にとってますます魅力的になっています。成熟したDeFiプロジェクトと伝統的な金融機関がRWAの探求を始めています。

ここ2年で、不動産RWAプロジェクトが少数登場し、不動産投資市場を拡大し、投資商品を豊富にし、投資のハードルを下げることを目的としています。本研究では、これらのプロジェクトに対するケーススタディを行い、不動産RWAの設計の長所と短所、及び潜在市場について探ります。議論は主に北米の不動産市場に関わります。

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トークン化された不動産市場の方法

不動産市場には巨大な投資機会が潜んでいます。2023年3月の研究によると、北米の上場不動産市場の価値は1.3兆ドル、世界の上場不動産市場は2.66兆ドルです。

トークン化された不動産市場の核心的な目標には、さまざまな柔軟な投資商品を創造し、より広範な投資家を惹きつけ、資産の流動性と価値を向上させることが含まれます。主な形態は3つあります:

1. 断片的な不動産所有権のファイナンス
2. 地域別不動産市場指数商品
   3.不動産トークン住宅ローン貸付

不動産トークン化は、資産の透明性とガバナンスの民主性を高める可能性があります。

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不動産投資信託(REIT)と不動産RWAは、断片的な投資機会を提供する点で類似しており、投資のハードルを下げ、流動性を高めます。しかし、従来のREITは通常、投資家に管理や所有権を提供せず、中央集権的な運営モデルを維持しています。それにもかかわらず、REITの規制枠組みと運営モデルはRWAプロジェクトに参考を提供することができます。

不動産RWAプロジェクトには通常、以下の利点と欠点があります:

価値：

• 投資のハードルを下げる
• 流動性を高める
• 柔軟な投資オプション
• 高収率の可能性
• リスクを分散する投資

短所：

• 規制の不確実性
• 法律リスク
• 運用の複雑さ
• 流動性は依然として限られています
• 投資家保護メカニズムが不十分

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ケーススタディ

リアルティ

RealTは2019年に発表され、最初の不動産RWAプロジェクトの一つであり、アメリカの住宅不動産をブロックチェーンを通じてトークン化することに特化しています。

RealTは住宅不動産を購入し、法的にそれをトークン化します。不動産の管理は第三者機関が担当します。費用を差し引いた後の賃貸収入はトークン保有者に分配されます。RealTはトークン化プロセスを担当しますが、不動産を保有する会社とは法的に隔離されています。トークン保有者は管理会社を変更する権利があります。

ある場所の不動産を例にとると、不動産トークンの総価値は32.3万ドルで、各トークンは52.1ドル、合計6200トークンです。毎月の家賃収入は2600ドルで、622ドルの費用を差し引いた後の純利益は1978ドル、年間総額は23736ドルです。各トークンは3.83ドルの配当を受け取り、年利回りは7.35%です。

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RealTは市場に100%のトークンを提供し、共同投資なしで低リスクの運営モデルを維持します。管理機関は家賃から8%を取得し、RealTは2%のトークン化手数料を徴収します。これにより、RealTは適格な不動産を見つけてトークン化することに集中できます。

しかし、分散所有権は挑戦ももたらします。投資家の持株比率が低すぎると、管理コストが高くなる可能性があります。RealTと小株主の間には利益相反が存在する可能性があります。RealTが株式を過剰に保有すると流動性に影響を与え、保有が少なすぎると監視の動機が欠けます。

データによると、約90％のRealT投資家は500ドル未満を投資しており、9％は500ドルから2000ドルを投資し、1％はそれ以上を投資しています。これは、RealTがある程度、小口投資家のために不動産投資市場を創出し、流動性を高めていることを示しています。

RealTはデラウェア州に複数の法人を登録し、法的手続きを簡素化しリスクを分離しています。各不動産は独立したLLCによって保有され、Real Token LLCの子会社として機能します。この構造により、単一の不動産問題が他の資産に影響を与えることはありません。

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)パークル

Parclは、ユーザーが世界の不動産市場の価格変動を取引できるDeFiプラットフォームです。それはAMMアーキテクチャを通じて不動産関連の合成資産を提供します。Parclは、売上履歴に基づいて特定の地域の不動産指数を作成し、投資家は住宅価格の動向を投機することができます。

この方法は、実際の不動産運営に関する法律問題を回避します。RWAの定義には完全には合致しませんが、Parclは多くの著名企業からの投資を受けており、不動産RWA製品について議論する際に注目に値します。

Parclテストネットは2022年5月にSolana上で開始され、現在のTVLは1600万ドルです。しかし、1年以上の運営を経ても、注目度は依然として低く、日々の取引量は1万ドルに満たず、日間アクティブユーザーは50人未満です。

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Parclプロダクトは使いやすく、迅速に進化していますが、チームは積極的にプロモーションを行っているものの、市場の関心とシェアは依然として限られています。これはおそらく、暗号市場が不動産指数プロダクトを受け入れる準備ができていないことを示しています。

) レイノ

Reinnoは2020年に登場し、2022年に運営を停止しましたが、その2つの製品は注目に値します:

1. トークン化された不動産に基づくローンサービス: 不動産の所有者は、Reinnoに不動産書類を提出し、承認後にSPV会社とトークンのスマートコントラクトを作成し、トークンをローンの担保として使用します。

2. 住宅ローンファイナンス: ユーザーは銀行からのローンで住宅を購入した後、物件の所有権をトークン化して資金調達を行い、得られた資金を銀行ローンの返済に使用し、その後、固定金利で契約に返済します。

Reinnoは中央集権的なオフラインモデルを採用しており、顧客は自分で書類を提出する必要があります。この方法には明らかなリスクがあります：

1. 借り手がデフォルトした場合、Reinnoはトークン化サービスプロバイダーとして訴訟を起こすことが難しい。
2. 借入後に住宅を売却したり、銀行への返済を停止すると、「ダブルスペンド」の問題が発生する可能性があります。

これらのリスクは、プロジェクトが運営を停止する理由の一つになる可能性があります。今後、不動産RWAはこれらの問題を解決するためにより成熟した法的枠組みを必要とします。

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まとめ

不動産RWAはまだ初期段階にあり、明確な市場規模やリーダーシッププロジェクトは形成されていません。既存のプロジェクトの規模とユーザーベースは小さいです。この分野では厳格なコンプライアンスと成熟した法的枠組みが必要です。一部のプロジェクトはリスク隔離構造を採用したり、リスクを低減するために関連する金融商品を投資対象として選択したりしています。しかし、不動産RWAの潜在能力を最大限に引き出すためには、立法の進展と運営のコンプライアンスが極めて重要です。

現在、不動産RWAには明確で一貫した法的枠組みが不足しています。アメリカの各規制当局はトークンの分類に関して意見が分かれており、国際的にも参考となるものが不足しています。この不一致はルールの曖昧さを引き起こし、投資家の信頼と長期的な実行可能性を脅かしています。

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規制が混乱しているにもかかわらず、多くの有名企業が不動産RWAに挑戦しています。一部のプロジェクトは初期の実現可能性を証明しています。関連する法的枠組みが整備されるにつれて、大規模な金融投資セクターとしての不動産RWAは盛況な発展を迎えることが期待されています。

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