不動産のトークン化:RWA市場における新たな機会と課題

リアルワールドアセット(RWA)のトークン化は新しい概念ではなく、2018年にはすでに登場していました。しかし、規制の未整備や明確なリターンの利点が欠如していたため、初期の試みは成熟した規模を形成できませんでした。2022年、アメリカ国債の利回りが上昇する中で、RWAを対象としたトークン化が暗号業界にとってますます魅力的になりました。成熟したDeFiプロジェクトや伝統的な金融機関が次々とRWAの探索を始めました。

ここ2年、マーケットにはいくつかの不動産RWAプロジェクトが登場し、不動産投資市場を拡大し、投資商品を多様化し、参入障壁を下げることを目的としています。本稿では、これらのプロジェクトの設計の長所と短所、及び潜在的な市場を分析し、主に北米の不動産市場に焦点を当てます。

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不動産トークン化の方法

不動産投資の機会は巨大です。2023年3月のデータによると、北米上場不動産市場の価値は1.3兆ドル、世界全体では2.66兆ドルに達します。

トークン化された不動産市場の核心的な目標には、さまざまな柔軟な投資商品を創造すること、より広範な投資家を引き付けること、資産の流動性と価値を向上させることが含まれます。主な表現形式には:

1. 不動産所有権の断片化ファイナンス
2. 地域別不動産インデックス商品
   3.不動産トークン住宅ローン貸付

さらに、トークン化は資産の透明性とガバナンスの民主性を高める可能性があります。

不動産投資信託(REIT)は不動産RWAと門戸を低くし、流動性を高める点で類似していますが、REITは通常、管理や所有権を提供しません。しかし、REITの厳格な規制と運営フレームワークはRWAプロジェクトに参考を提供できます。

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観察によれば、不動産RWAプロジェクトには次のような利点と欠点があります:

価値：

• 投資の敷居を下げる
• 資産の流動性を高める
• 潜在的な投資者グループを拡大する
• 透明性の向上

短所：

• 規制の不確実性
• 高い運用コスト
• 成熟した市場の欠如
• ガバナンスの課題

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ケーススタディ

RealT

RealTは2019年に登場し、アメリカの住宅不動産のトークン化に特化した比較的早期の不動産RWAプロジェクトの一つです。

RealTは不動産を購入し、トークン化します。第三者に管理を委託します。家賃は費用を差し引いた後、トークン保有者に分配されます。RealTはトークン化のみを担当し、所有する不動産会社とは法的に隔離されています。ユーザーは毎月家賃の分配を受け取り、約2.5%の維持準備金と10%の管理費が差し引かれます。

一つの不動産を例にとると、トークンの総価値は32.3万ドルで、1つあたり52.1ドル、合計6200個です。月の賃料は2600ドルで、622ドルの費用を差し引いた後の純利益は1978ドルです。各トークンは3.83ドルの配当を得て、年利回りは7.35%です。

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RealTは市場に100%トークンを提供し、共同投資を必要とせず、ほぼリスクのないモデルを維持します。管理者は家賃から8%を取り、維持費用の残りの部分を受け取り、プラットフォームは2%の手数料を徴収します。これによりRealTは適格な不動産を見つけてトークン化に集中できます。

しかし、所有権を分散させることはリスクを分散させる一方で、課題ももたらします。 RealTの所有権が多すぎたり少なすぎたりすると、規制上の問題が発生する可能性があります。

調査によると、約90%の投資家は500ドル未満を投資し、9%は500ドルから2000ドルを投資し、1%は2000ドルを超えています。これは、RealTがある程度、個人投資家に不動産投資市場を創出し、流動性を増加させたことを示しています。

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RealTは合計約600万ドルの家賃を分配しています。プラットフォーム手数料は家賃の約2.5%-3%で、2年間の収入は約15-18万ドルです。しかし、RealTの投資参加の程度は不明で、実際の利益を確定するのは難しいです。

RealTは、中核事業会社、不動産会社の親会社、各物件の一連のLLCなど、デラウェア州に複数のエンティティを形成し、法的手続きを合理化し、リスクを分離します。

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)パークル

Parclは、ユーザーが世界の不動産市場の価格変動を取引できるDeFi投資プラットフォームです。Parclは、AMMアーキテクチャを通じて不動産関連の合成資産を提供します。

Parclは価格指数を導入し、特定の地域の不動産指数を作成しました。投資家は住宅価格の動向に対して投機を行うことができます。この方法は実際の不動産取引に伴う法的問題を回避します。

多くの有名企業から投資を受けていますが、パークルの注目度と市場シェアはまだ低いです。 現在、TVLは1,600万ドル、毎日の取引量は10,000ドル未満、毎日のアクティブパーソンは50人未満です。 これは、暗号市場が不動産インデックス商品の準備ができていないことを示している可能性があります。

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) レイノ

Reinnoは2020年に開始され、2022年に運営を停止しましたが、その2つの製品は言及する価値があります:

1.トークン化されたプロパティに基づくローンサービス:住宅所有者は、不動産ドキュメントをReinnoに提出し、承認後、SPV会社とスマートコントラクトを作成して、トークンをローンの担保として使用できます。

2. 住宅ローンファイナンス: ユーザーは銀行からのローンで住宅を購入した後、不動産の所有権をトークン化してファイナンスし、銀行ローンの返済に使用し、その後、固定金利でプロトコルに返済します。

Reinnoは中央集権的なオフラインモデルを採用しており、契約違反の償還請求が困難であったり、不動産の「二重支出」など、いくつかのリスクがあります。 これらのリスクはプロジェクトの停止につながる可能性があり、将来的にはそれらに対処するためのより成熟した法的枠組みが必要になります。

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まとめ

不動産RWAはまだ初期段階にあり、明確な市場規模と主要なプロジェクトが不足しています。 既存のプロジェクトは、サイズとユーザーベースが小さいです。 この分野には、厳格なコンプライアンスと成熟した法的枠組みが必要です。 一部のプロジェクトでは、リスク分離構造を採用したり、リスクを軽減するためのターゲットとして関連する金融商品を選択したりしています。 しかし、その潜在能力を最大限に引き出すには、依然として立法の進歩と運用上のコンプライアンスが必要です。

規制の面では明確で一貫したフレームワークがまだ確立されていません。アメリカの各規制機関によるトークンの分類が不一致であり、ルールが不明確です。国際的にも参考となるフレームワークが不足しています。これらの不確実性は投資家の信頼と業界の長期的な発展を脅かしています。

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規制の混乱にもかかわらず、多くの著名な企業が不動産RWAに挑戦しています。少数のプロジェクトは1～2年の運営で初期の実現可能性を証明しています。関連する法的枠組みの整備と充実に伴い、不動産RWAは迅速な成長を迎えることが期待されています。

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