Perkembangan Aset Dunia Nyata ( RWA ) di pasar Aset Kripto

Konsep aset dunia nyata ( RWA ) dalam pasar Aset Kripto bukanlah hal baru. Sejak tahun 2018, telah ada upaya tokenisasi aset dan penerbitan token sekuritas ( STO ) yang mirip dengan konsep RWA saat ini. Namun, karena kerangka regulasi yang belum sempurna dan keuntungan yang tidak signifikan, upaya awal ini gagal untuk mengembangkan segmen pasar yang matang.

Pada tahun 2022, dengan kenaikan suku bunga yang berkelanjutan di AS, imbal hasil obligasi pemerintah AS jauh melebihi suku bunga pinjaman stablecoin di pasar kripto. Oleh karena itu, tokenisasi obligasi pemerintah AS menjadi RWA semakin menarik bagi industri kripto. Proyek DeFi mainstream dan institusi keuangan tradisional, bahkan beberapa pemerintah, mulai menjelajahi bidang RWA.

Selama dua tahun terakhir, muncul beberapa proyek RWA real estat di pasar. Proyek-proyek ini bertujuan untuk memperluas pasar investasi real estat dengan berbagai cara, memperkaya produk investasi real estat, dan mengurangi hambatan masuk bagi investor real estat. Penelitian ini melakukan analisis kasus terhadap proyek-proyek ini, mengeksplorasi kelebihan dan kekurangan desain RWA real estat serta pasar potensial. Karena proyek-proyek ini terutama ditujukan untuk aset dan investor real estat di Amerika Utara, diskusi tentang kebijakan, peraturan, dan kondisi pasar terkait juga akan berfokus pada pasar real estat Amerika Utara.

Metode Tokenisasi Pasar Real Estat

Pasar real estat adalah bidang besar yang penuh dengan peluang investasi. Menurut penelitian Statista pada Maret 2023, nilai pasar real estat terdaftar di Amerika Utara mencapai 1,3 triliun dolar AS, sedangkan pasar real estat terdaftar global mencapai 2,66 triliun dolar AS.

Tujuan utama dari pasar properti yang tertokenisasi adalah untuk mencapai satu atau lebih dari tujuan berikut: menciptakan produk investasi properti yang lebih beragam dan fleksibel, menarik lebih banyak investor, serta meningkatkan likuiditas dan nilai aset properti. Produk-produk ini terutama muncul dalam tiga bentuk:

1. pembiayaan pemisahan kepemilikan real estat
2. produk indeks pasar real estat wilayah tertentu
3. Tokenisasi properti sebagai jaminan

Selain itu, tokenisasi dan integrasi blockchain juga meningkatkan transparansi dan tata kelola demokratis aset real estat.

Real Estate Investment Trust ( REIT ) dan Real Estate RWA memiliki kesamaan dalam memberikan sebagian peluang investasi properti, secara efektif mengurangi ambang investasi dan meningkatkan likuiditas aset properti. Namun, REIT tradisional biasanya tidak memberikan kesempatan manajemen atau kepemilikan kepada investor, mempertahankan model operasi terpusat. Meskipun demikian, pemeriksaan aset mereka yang ketat dan pembangunan investasi dalam kerangka regulasi yang ketat, memberikan cetak biru yang solid untuk proyek RWA properti.

Selama dua tahun terakhir dalam operasi proyek RWA real estat, kami memiliki pemahaman yang lebih jelas tentang kelebihan dan kekurangan.

Proyek RWA di real estat biasanya memiliki karakteristik di atas. Setelah mendalami kasus spesifik, saya menemukan bahwa karena perbedaan dalam manajemen dan metode produk, setiap proyek menghadapi situasi yang berbeda dalam operasi nyata.

Studi Kasus

Bab ini memilih tiga proyek RWA real estat untuk dianalisis. Setiap proyek menggunakan metode yang berbeda untuk tokenisasi pasar real estat, dan sangat populer di bidangnya masing-masing. Perlu dicatat bahwa ini masih merupakan proyek awal, dan produk mereka belum melalui verifikasi dan pengujian pasar yang luas dalam jangka waktu yang lama.

RealT

RealT diluncurkan pada tahun 2019, merupakan salah satu proyek RWA real estat tertua di pasar, berfokus pada investasi real estat perumahan AS melalui Ethereum dan blockchain Gnosis ( yang terutama disediakan di Gnosis ).

RealT mengakuisisi properti residensial dan melakukan tokenisasi entitas yang memiliki kontrak properti sesuai dengan peraturan AS. Tanggung jawab pengelolaan, pemeliharaan, dan pengumpulan sewa properti diserahkan kepada lembaga pengelola pihak ketiga. Setelah dikurangi pengeluaran, sewa yang dihasilkan dari properti tertentu dibagikan kepada pemegang tokennya. Meskipun RealT bertanggung jawab atas proses tokenisasi, mereka secara hukum terpisah dari perusahaan yang memiliki aset real estat. Menurut deskripsi di situs web mereka, jika perusahaan gagal bayar, pemilik token memiliki pilihan untuk menunjuk perusahaan pengelola alternatif untuk mengelola perusahaan yang memegang kontrak properti. Perlu dicatat bahwa mereka tidak secara paksa meminta untuk berinvestasi bersama dalam properti yang mereka perkenalkan ke pasar. Pemegang token properti dapat menerima sebagian dari pendapatan sewa properti setiap bulan, tidak termasuk sekitar 2,5% dari cadangan pemeliharaan dan biasanya sekitar 10% dari biaya pengelolaan.

Sebagai contoh, total nilai properti real estat dari Montgomery tertentu adalah 323.020 dolar AS, harga setiap koin adalah 52,10 dolar AS, dengan total 6.200 koin yang diterbitkan. Properti tersebut menghasilkan pendapatan sewa sebesar 2.600 dolar AS per bulan. Setelah dikurangi biaya operasi dan manajemen sebesar 622 dolar AS, laba bersih per bulan adalah 1.978 dolar AS, dengan total pendapatan tahunan sebesar 23.736 dolar AS. Oleh karena itu, setiap koin mendapatkan distribusi sebesar 3,83 dolar AS, dengan tingkat pengembalian tahunan sebesar 7,35%.

Untuk properti ini, RealT menawarkan 100% token, yang berarti RealT tidak perlu berinvestasi bersama klien, sehingga dapat mempertahankan model operasi yang hampir tanpa risiko. Badan pengelola menerima 8% dari sewa dan biaya pemeliharaan, sementara platform investasi hanya mengenakan 2% untuk tokenisasi properti, pemilihan badan pengelola, dan pengawasan manajemen. Dengan cara ini, tim RealT dapat menghemat banyak waktu pengelolaan, dan fokus pada pencarian properti yang memenuhi syarat dan memasarkan tokenisasi mereka.

Namun, meskipun kepemilikan sebagian memfasilitasi pembagian risiko di antara para investor, hal ini juga membawa tantangan. Ketika kepentingan finansial investor terlalu kecil, biaya manajemen perusahaan menjadi tidak layak. Sebuah laporan menjelaskan konflik kepentingan antara pemegang token properti dan RealT. RealT memilih lembaga pengelola untuk mengelola properti yang dimiliki; jika RealT memiliki kepemilikan besar atas properti, biaya agen dapat dikurangi; oleh karena itu, manajemen yang tidak efisien dapat berdampak negatif bagi mereka. Namun, jika kepemilikan RealT terlalu besar, hal itu dapat berdampak negatif pada likuiditas token, dan pemegang saham kecil juga dapat menjadi pengendara gratis. Para pemilik ini mungkin berharap bahwa pemegang saham besar dapat mengawasi apakah lembaga pengelola yang dipekerjakan memiliki kelayakan finansial. Di sisi lain, jika kepemilikan RealT sangat kecil, RealT mungkin kurang memiliki motivasi untuk memilih lembaga pengelola secara memadai atau terlibat dalam proses pengawasan, banyak investor juga kesulitan untuk mengawasi lembaga pengelola secara efektif.

Saya memilih sepuluh token terjual habis terbaru di pasar RealT, dan menggunakan penjelajah blockchain terkait untuk mencari jumlah pemilik setiap properti.

Seperti yang ditunjukkan dalam grafik, RealT membagi properti menjadi jumlah koin yang berbeda, sehingga harga setiap koin sekitar 50 dolar. Sebagian besar properti terletak di Detroit, dengan sekitar 500 pemegang koin, dan dua properti memiliki lebih dari 1.000 pemegang. Sekarang, gabungkan ini dengan jumlah koin yang dimiliki setiap pemegang untuk memahami jangkauan investasi investor RealT.

Sekitar 90% investor RealT menginvestasikan kurang dari 500 dolar, sekitar 9% menginvestasikan antara 500 hingga 2.000 dolar, dan 1% menginvestasikan lebih dari jumlah tersebut. Ini menunjukkan bahwa RealT telah berhasil menciptakan pasar investasi properti untuk investor kecil dan meningkatkan likuiditas pasar properti.

Menurut data transaksi dompet RealT (Alamat dompet Gnosis: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402), RealT telah membayar total sewa sekitar 6 juta dolar AS. Biaya platform bervariasi berdasarkan biaya pemeliharaan, asuransi, dan pajak, sekitar 2,5%-3% dari sewa, yang setara dengan pendapatan platform sekitar 150.000 hingga 180.000 dolar AS selama dua tahun terakhir. Namun, karena RealT tidak mewajibkan partisipasi dalam investasi real estat, dan jika memilih untuk berinvestasi, tidak ada batasan atau pedoman yang jelas yang mengatur tingkat partisipasinya, sehingga pendapatan yang diperoleh RealT dari pendapatan sewa masih belum diungkapkan.

Dari sudut pandang struktur perusahaan, RealT mendirikan Real Token Inc. di Delaware sebagai entitas inti perusahaan. Entitas ini tidak memiliki aset real estat; ia hanya bertindak sebagai entitas operasional proyek RealT. Selain itu, RealT mendirikan Real Token LLC di Delaware sebagai perusahaan induk dari serangkaian perusahaan real estat. Sama seperti Real Token Inc., Real Token LLC tidak memiliki aset real estat; tujuan utamanya adalah menyederhanakan proses hukum, memungkinkan pengguna untuk berpartisipasi dalam investasi semua properti dengan menandatangani kontrak dengan satu perusahaan. Terakhir, RealT membentuk serangkaian LLC yang sesuai untuk setiap properti yang diinvestasikan. Sebagai anak perusahaan dari Real Token LLC, setiap seri LLC memiliki properti tertentu dan token yang sesuai. Struktur ini dirancang untuk memastikan bahwa masalah keuangan atau hukum dari satu properti tidak akan mempengaruhi properti lain di bawah RealT atau operasi perusahaan induk.

Parcl

Parcl protocol adalah platform investasi DeFi, yang memungkinkan pengguna untuk memperdagangkan fluktuasi harga pasar real estat global. Parcl digunakan untuk mendapatkan eksposur perpetual terhadap aset sintetis menggunakan struktur AMM. Parcl memperkenalkan pengumpanan harga Parcl Labs, yang menciptakan indeks untuk real estat di wilayah tertentu berdasarkan sejarah penjualan. Jangka waktu sejarah penjualan dapat bervariasi tergantung pada frekuensi transaksi properti. Setelah indeks dibuat, investor memiliki kesempatan untuk berspekulasi tentang nilai properti, dengan kemampuan untuk melakukan long dan short pada harga real estat.

Metode ini memungkinkan Parcl untuk menghindari masalah hukum, karena operasi platform tidak melibatkan real estat fisik. Beberapa orang mungkin meragukan apakah ini benar-benar proyek RWA real estat, karena tidak memenuhi standar yang disebutkan di atas. Namun, ini adalah proyek RWA yang relatif populer, yang telah mendapatkan investasi dari beberapa tokoh besar di industri. Termasuk membahas kemungkinan diversifikasi RWA real estat adalah hal yang wajar.

Jaringan uji Parcl diluncurkan pada Mei 2022 di Solana, dengan TVL saat ini sebesar 16 juta dolar. Setelah beroperasi lebih dari satu tahun, Parcl tampaknya tidak menarik perhatian yang banyak, dengan volume perdagangan harian kurang dari 10 ribu dolar dan pengguna aktif harian kurang dari 50 orang.

Produk Parcl disederhanakan dan dikembangkan dengan cepat. Pengiriman harga Parcl Labs dan pasar indeks dirancang dengan baik, mudah digunakan.

Dalam hal operasional, tim Parcl secara aktif meluncurkan Parcl Point, Real Estate Royale dan program akuisisi pengguna lainnya. Meskipun memiliki keuntungan ini dan didukung oleh banyak lembaga investasi terkenal, Parcl tetap mempertahankan posisi pasar yang relatif rendah, dengan basis pengguna yang kecil dan volume transaksi yang terbatas. Mungkin pasar belum siap untuk menerima produk indeks properti.

Reinno

Beberapa perusahaan Aset Kripto besar juga sedang menjajaki kemungkinan untuk memungkinkan pengguna men-token-kan properti sebagai jaminan pinjaman. Sebuah perusahaan mengumumkan pada bulan Juli bahwa tim mata uang digital bank sentralnya sedang bekerja ke arah ini. Sebuah DAO telah terintegrasi dengan RobinLand, mendukung hipotek properti. RealT menawarkan opsi menggunakan properti yang ditoken-kan sebagai jaminan pinjaman, tetapi layanan ini hanya terbatas pada koin yang mereka terbitkan. Pada dasarnya, layanan ini lebih mirip dengan produk pinjaman koin, dan tidak secara substansial meningkatkan likuiditas modal pemilik properti.

Reinno adalah proyek yang diluncurkan pada tahun 2020 dan dihentikan operasinya pada tahun 2022. Meskipun tidak meninggalkan banyak jejak di pasar, proyek ini memperkenalkan dua produk terkait RWA properti yang patut dicatat.

Produk pertama adalah layanan pinjaman berbasis aset kripto yang tertokenisasi. Ketika pemilik properti membutuhkan pembiayaan, mereka dapat mengajukan dokumen properti kepada Reinno. Setelah disetujui, Reinno akan membuat perusahaan tujuan khusus untuk transaksi di Delaware. Kemudian, Reinno akan membuat kontrak pintar untuk aset kripto properti, yang bisa disimpan oleh pemilik sebagai jaminan pinjaman. Batas pinjaman akan didasarkan pada nilai token.

Produk kedua adalah pembiayaan jaminan, setelah pengguna membeli properti dan mendapatkan pinjaman hipotek, mereka dapat men-tokenisasi kepemilikan properti untuk mendapatkan pembiayaan. Dana yang diperoleh dapat digunakan untuk membayar pinjaman hipotek bank, kemudian pelanggan membayar kembali pinjaman dengan suku bunga tetap.

Operasi Reinno masih merupakan model terpusat dan offline, di mana pelanggan perlu mengunjungi kantor dan mengajukan dokumen real estat. Ada beberapa risiko yang jelas terkait dengan pendekatan seperti Reinno. Pertama, jika peminjam memilih untuk gagal bayar dan berhenti melakukan pembayaran, Reinno sebagai penyedia layanan tokenisasi, bukan sebagai pemberi pinjaman, akan sulit untuk menggugat peminjam. Reinno sebenarnya tidak memiliki properti yang dijaminkan; pinjaman sebenarnya disediakan oleh pengguna yang memilih untuk meminjamkan di Reinno. Saat ini, karena adanya ketidakpastian antara pemberi pinjaman dan peminjam.