Tokenisation des actifs immobiliers : état des lieux, cas et perspectives d'avenir

Introduction

La tokenisation des actifs immobiliers n'est pas un concept nouveau sur le marché des cryptomonnaies. Dès 2018, la tokenisation des actifs et l'émission de jetons de type sécurité (STO) étaient déjà présentes, avec des similitudes avec le concept actuel des actifs réels (RWA). Cependant, en raison d'un cadre réglementaire inachevé et d'un manque d'avantages significatifs des rendements potentiels, ces premières tentatives n'ont pas réussi à se développer en un segment de marché mature.

En 2022, avec la poursuite des hausses de taux d'intérêt aux États-Unis, le rendement des obligations d'État américaines a considérablement dépassé le taux d'intérêt des prêts en jetons stables sur le marché des cryptomonnaies. Par conséquent, la tokenisation des obligations d'État américaines en RWA est devenue de plus en plus attrayante pour l'industrie des cryptomonnaies. En conséquence, des projets DeFi bien connus tels que MakerDAO, Compound et Aave, ainsi que certaines institutions financières traditionnelles et gouvernements, ont commencé à explorer le domaine des RWA.

Au cours des deux dernières années, plusieurs projets RWA immobiliers ont émergé sur le marché. Ils visent à élargir le marché des investissements immobiliers de diverses manières, à enrichir les produits d'investissement immobilier et à abaisser le seuil d'entrée pour les investisseurs. Cette étude explore, à travers une analyse de cas, les avantages et les inconvénients de la conception des RWA immobiliers ainsi que leur marché potentiel. Étant donné que ces projets ciblent principalement les actifs immobiliers et les investisseurs en Amérique du Nord, la discussion des politiques, des réglementations et des conditions du marché sera également principalement axée sur le marché immobilier nord-américain.

Méthodes du marché de la tokenisation immobilière

Le marché immobilier est un vaste domaine rempli d'opportunités d'investissement. Selon les données de mars 2023, la valeur du marché immobilier coté en Amérique du Nord a atteint 1,3 billion de dollars, tandis que la taille du marché immobilier mondial coté s'élève à 2,66 billions de dollars.

L'objectif principal de la tokenisation du marché immobilier est de réaliser un ou plusieurs des objectifs suivants : créer des produits d'investissement immobilier plus diversifiés et flexibles, attirer un plus large éventail d'investisseurs, ainsi qu'améliorer la liquidité et la valeur des actifs immobiliers. Ces produits se présentent principalement sous trois formes :

1. financement de la propriété immobilière décentralisée.

Produit d'indice du marché immobilier dans des régions spécifiques 2).

3. va tokeniser des biens immobiliers en tant que garantie.

De plus, la tokenisation et l'intégration de la blockchain renforcent la transparence des actifs immobiliers et la gouvernance démocratique.

Les fiducies de placement immobilier ( REIT ) sont des sociétés qui possèdent, exploitent ou financent des biens immobiliers générant des revenus. Les REIT offrent aux investisseurs ordinaires l'opportunité d'obtenir des revenus basés sur des dividendes et des retours totaux, tout en contribuant au développement du marché immobilier régional. Les REIT et les actifs immobiliers RWA partagent des similitudes en matière d'opportunités d'investissement immobilier diversifiées, de réduction efficace des seuils d'investissement et d'amélioration de la liquidité des actifs immobiliers. Cependant, les REIT traditionnels n'offrent généralement pas aux investisseurs d'opportunités de gestion ou de propriété, maintenant un modèle opérationnel centralisé. Néanmoins, leur rigoureuse évaluation des actifs et leur structure d'investissement dans un cadre réglementaire strict fournissent une solide feuille de route pour les projets immobiliers RWA.

Au cours des deux dernières années d'exploitation des projets RWA dans l'immobilier, nous avons acquis une compréhension plus claire de leurs avantages et inconvénients.

En général, les projets RWA dans l'immobilier présentent les caractéristiques mentionnées ci-dessus. Après avoir étudié des cas spécifiques en profondeur, j'ai constaté qu'en raison des différences dans la gestion et les méthodes de produit, chaque projet rencontre des situations différentes dans sa mise en œuvre réelle.

Étude de cas

Dans ce chapitre, j'ai choisi d'analyser trois projets RWA immobiliers. Chaque projet utilise une approche différente pour la tokenisation du marché immobilier et est le plus populaire dans son domaine respectif. Il convient de noter que ce sont encore des projets précoces, dont les produits n'ont pas encore été soumis à une validation et à des tests de marché à long terme et à grande échelle.

RealT

RealT a été lancé en 2019, c'est l'un des premiers projets RWA immobiliers sur le marché, se concentrant sur la disponibilité à l'investissement de l'immobilier résidentiel américain principalement sur les blockchains Ethereum et Gnosis (.

RealT acquiert des biens immobiliers et tokenise les contrats de propriété via une entité conformément aux réglementations américaines. La gestion, l'entretien et la collecte des loyers de ces propriétés sont confiés à des tiers. Après déduction des dépenses, les loyers générés par des propriétés spécifiques sont répartis entre leurs détenteurs de jetons. Bien que RealT soit responsable du processus de tokenisation, ils sont légalement séparés de la société qui détient les actifs immobiliers. Selon la description de leur site web, en cas de défaut de la société, les détenteurs de jetons ont la possibilité de nommer une autre société pour gérer la société détenant le contrat de propriété. Il convient de noter qu'ils ne sont pas contraints de co-investir dans les propriétés qu'ils introduisent sur le marché. Les détenteurs de jetons de la propriété peuvent recevoir mensuellement une part des revenus locatifs de la propriété, hors environ 2,5 % de réserve de maintenance et de frais de gestion, les frais de gestion étant généralement d'environ 10 % de la valeur.

Prenons l'exemple de cette propriété à Montgomery, la valeur totale des jetons immobiliers est de 323,020 dollars, le prix de chaque jeton est de 52,10 dollars, et un total de 6,200 jetons a été émis. La propriété génère un revenu locatif de 2,600 dollars par mois. Après déduction des frais d'exploitation et de gestion s'élevant à 622 dollars, le bénéfice net mensuel est de 1,978 dollars, soit un revenu annuel de 23,736 dollars. Par conséquent, chaque jeton reçoit une distribution de 3,83 dollars, avec un rendement annualisé de 7,35 %.

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Pour cette propriété, RealT a fourni 100% de jetons, ce qui signifie que RealT n'a pas besoin d'investir aux côtés des clients et maintient un modèle opérationnel presque sans risque. L'agence de gestion perçoit 8% des loyers, ainsi que le reste des frais d'entretien, tandis que la plateforme d'investissement ne prélève que 2% pour la tokenisation de la propriété, le choix de l'agence de gestion et la supervision de la gestion. Grâce à cette méthode, l'équipe de RealT peut économiser un temps de gestion considérable, se concentrant sur la recherche de propriétés qualifiées et sur la mise sur le marché de leur tokenisation.

Cependant, bien que la propriété décentralisée favorise le partage des risques entre les investisseurs, elle pose également des défis. Un problème survient lorsque l'intérêt financier des investisseurs est si faible que les coûts de gestion de l'entreprise deviennent impraticables. Un rapport explique le conflit d'intérêts entre les détenteurs de jetons immobiliers et RealT. RealT choisit une société de gestion pour gérer les propriétés qu'elle possède ; si RealT détient une part importante de la propriété, cela peut réduire les coûts d'agence ; par conséquent, une gestion inefficace aura un impact négatif sur eux. Cependant, si la part de RealT est trop importante, cela pourrait avoir un impact négatif sur la liquidité des jetons, et les petits actionnaires pourraient également devenir des profiteurs. Ces propriétaires pourraient s'attendre à ce que les grands actionnaires supervisent la viabilité financière de la société de gestion engagée. D'un autre côté, si la part de RealT est très faible, RealT pourrait manquer de motivation pour bien choisir la société de gestion ou participer au processus de supervision, et de nombreux investisseurs auraient également du mal à superviser efficacement la société de gestion.

J'ai consulté les dix derniers jetons vendus sur le marché RealT et utilisé un explorateur de blockchain pertinent pour vérifier le nombre de propriétaires de chaque propriété.

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Comme le montre le graphique, RealT divise les propriétés en différents nombres de jetons, chaque jeton ayant un prix d'environ 50 dollars. La plupart des propriétés sont situées à Détroit, avec environ 500 détenteurs de jetons, dont deux propriétés ont plus de 1 000 détenteurs. Maintenant, en combinant cela avec le nombre de jetons de chaque détenteur, on peut comprendre l'étendue des investissements des investisseurs de RealT.

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Environ 90 % des investisseurs de RealT investissent moins de 500 dollars, environ 9 % investissent entre 500 et 2 000 dollars, et 1 % investissent plus que ce montant. Cela indique que RealT a réussi, dans une certaine mesure, à créer un marché d'investissement immobilier pour les petits investisseurs et à améliorer la liquidité du marché du logement.

Selon les données de transaction du portefeuille RealT ) et de l'adresse du portefeuille Gnosis : 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402(, RealT a déjà payé environ 6 millions de dollars de loyer total. Les frais de plateforme fluctuent en fonction des frais d'entretien, des assurances et des impôts, se situant entre 2,5 % et 3 % du loyer, ce qui représente environ 150 000 à 180 000 dollars de revenus de plateforme au cours des deux dernières années. Cependant, comme RealT ne rend pas obligatoire la participation à l'investissement immobilier et n'a pas de restrictions ou de directives spécifiques sur le degré de participation à l'investissement, les revenus que RealT tire des revenus locatifs restent encore non divulgués.

D'un point de vue structurel, RealT a établi Real Token Inc. dans l'État du Delaware en tant qu'entité centrale de l'entreprise. Cette entité ne possède aucun bien immobilier ; elle agit uniquement en tant qu'entité opérationnelle du projet RealT. De plus, RealT a créé Real Token LLC dans le Delaware en tant que société mère d'une série de sociétés immobilières. Comme Real Token Inc., Real Token LLC ne possède aucun bien immobilier ; son objectif principal est de simplifier les procédures juridiques, permettant aux utilisateurs de participer à l'investissement dans toutes les propriétés en signant un contrat avec une entreprise. Enfin, RealT établit une Series LLC correspondante pour chaque propriété dans laquelle elle investit. En tant que filiale de Real Token LLC, chaque Series LLC possède une propriété spécifique et les jetons associés. Cette structure vise à garantir qu'un problème financier ou juridique d'une propriété n'affecte pas les autres propriétés ou le fonctionnement de la société mère sous RealT.

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) Parcl

Le protocole Parcl est une plateforme d'investissement DeFi qui permet aux utilisateurs de trader les variations de prix du marché immobilier mondial. Parcl est utilisé pour obtenir une exposition perpétuelle à des actifs synthétiques via une architecture AMM. Parcl introduit le retour d'information sur les prix de Parcl Labs, créant un indice pour l'immobilier dans des zones spécifiques basé sur l'historique des ventes. La durée de l'historique des ventes peut varier en fonction de la fréquence des transactions des biens. Une fois l'indice créé, les investisseurs ont la possibilité de spéculer sur la valeur des biens immobiliers, pouvant aller long ou court sur les prix de l'immobilier.

Cette méthode permet à Parcl d'éviter des problèmes juridiques, car l'exploitation de la plateforme n'implique pas de biens immobiliers réels. On pourrait débattre de savoir si c'est vraiment un projet RWA immobilier, car il ne correspond pas aux normes mentionnées ci-dessus. Cependant, c'est un projet RWA relativement populaire, ayant reçu des investissements de Coinbase, Solana Ventures, DragonFly et de nombreux autres grands noms de l'industrie. Il est raisonnable d'inclure une discussion sur les possibilités de diversification des RWA immobiliers.

Le testnet de Parcl a été lancé en mai 2022 sur Solana, avec une TVL de 16 millions de dollars. Après plus d'un an d'exploitation, Parcl semble ne pas avoir attiré beaucoup d'attention, avec un volume de transactions quotidien de moins de 10 000 dollars et moins de 50 utilisateurs actifs par jour.

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Les produits de Parcl sont simplifiés et se développent rapidement. Les retours de prix et le marché des indices de Parcl Labs sont bien conçus et faciles à utiliser.

En ce qui concerne l'exploitation, l'équipe de Parcl a activement lancé des programmes d'acquisition d'utilisateurs tels que Parcl Point et Real Estate Royale. Malgré ces avantages et le soutien de nombreuses institutions d'investissement renommées, Parcl maintient une image de marché relativement discrète, avec un petit groupe d'utilisateurs et un volume d'échanges limité. Peut-être que le marché n'est pas encore prêt pour des produits d'indice immobilier.

) Reinno

Des grandes entreprises de cryptomonnaie comme Ripple et MakerDAO explorent également la possibilité de permettre aux utilisateurs de tokeniser leurs biens immobiliers en tant que garantie de prêt. Ripple a annoncé en juillet que son équipe de monnaie numérique de banque centrale travaillait dans cette direction. MakerDAO s'est intégré à RobinLand pour soutenir les prêts hypothécaires immobiliers. RealT offre une option d'utilisation de biens immobiliers tokenisés comme garantie de prêt, mais ce service est limité aux jetons qu'ils émettent. Essentiellement, ce service ressemble davantage à un produit de prêt de jetons et n'augmente pas substantiellement la liquidité des capitaux pour les propriétaires immobiliers.

Reinno est un projet abandonné lancé en 2020 et arrêté en 2022. Bien qu'il n'ait pas laissé beaucoup de traces sur le marché, il a introduit deux produits liés aux actifs réels (RWA) qui méritent d'être mentionnés.

Le premier produit est un service de prêt basé sur la tokenisation de biens immobiliers. Lorsque les propriétaires immobiliers ont besoin de financement, ils peuvent soumettre des documents de propriété à Reinno. Une fois approuvé, Reinno créera une société à but spécial ### également appelée SPV, qui est une filiale créée par la société mère pour isoler les risques financiers. Son statut juridique en tant qu'entreprise indépendante sécurise ses obligations.