Développement des actifs du monde réel ( RWA ) sur le marché des Cryptoactifs

Le concept d'actifs du monde réel dans le marché des cryptoactifs ( RWA ) n'est pas apparu récemment. Dès 2018, il y avait déjà des tentatives de tokenisation d'actifs et d'émission de jetons de type sécurité ( STO ), similaires au concept actuel de RWA. Toutefois, en raison d'un cadre réglementaire insuffisant et d'un avantage de rendement potentiel peu significatif, ces premières tentatives n'ont pas réussi à développer un segment de marché mature.

En 2022, avec la hausse continue des taux d'intérêt aux États-Unis, le rendement des obligations d'État américaines a largement dépassé le taux d'intérêt des prêts en jetons stables sur le marché des Cryptoactifs. Par conséquent, la tokenisation des obligations d'État américaines en RWA est devenue de plus en plus attrayante pour l'industrie Cryptoactifs. Les projets DeFi mainstream et les institutions financières traditionnelles, ainsi que certains gouvernements, ont commencé à explorer le domaine des RWA.

Au cours des deux dernières années, plusieurs projets RWA immobiliers ont émergé sur le marché. Ils visent à élargir le marché de l'investissement immobilier de diverses manières, à enrichir les produits d'investissement immobilier et à abaisser le seuil d'entrée pour les investisseurs immobiliers. Cette étude effectue une analyse de cas de ces projets, explorant les avantages et inconvénients du design RWA immobilier ainsi que le marché potentiel. Étant donné que ces projets ciblent principalement les actifs et investisseurs immobiliers en Amérique du Nord, les discussions sur les politiques, réglementations et conditions de marché seront également principalement centrées sur le marché immobilier nord-américain.

Méthodes de tokenisation du marché immobilier

Le marché immobilier est un vaste domaine rempli d'opportunités d'investissement. Selon une étude de Statista en mars 2023, la valeur du marché immobilier coté en Amérique du Nord atteint 1,3 trillion de dollars, tandis que la valeur du marché immobilier coté mondial atteint 2,66 trillions de dollars.

L'objectif principal du marché de l'immobilier tokenisé est d'atteindre un ou plusieurs des objectifs suivants : créer des produits d'investissement immobilier plus diversifiés et flexibles, attirer un plus large éventail d'investisseurs, et augmenter la liquidité et la valeur des actifs immobiliers. Ces produits se présentent principalement sous trois formes :

1. financement de la division de la propriété immobilière
2. produit d'indice du marché immobilier dans une zone spécifique
3. jeton immobilier tokenisé comme garantie

De plus, la tokenisation et l'intégration de la blockchain renforcent la transparence des actifs immobiliers et la gouvernance démocratique.

Les fiducies de placement immobilier ( REIT ) présentent des similitudes avec les actifs réels immobiliers (RWA) en offrant certaines opportunités d'investissement immobilier, réduisant efficacement le seuil d'investissement et améliorant la liquidité des actifs immobiliers. Cependant, les REIT traditionnels ne fournissent généralement pas aux investisseurs d'opportunités de gestion ou de propriété, maintenant un modèle d'exploitation centralisé. Néanmoins, leur examen rigoureux des actifs et la construction d'investissements dans un cadre réglementaire strict fournissent une solide feuille de route pour les projets RWA immobiliers.

Au cours des deux dernières années d'exploitation des projets RWA dans l'immobilier, nous avons acquis une compréhension plus claire de leurs avantages et inconvénients.

Les projets RWA dans l'immobilier présentent généralement les caractéristiques mentionnées ci-dessus. Après une analyse approfondie de cas spécifiques, j'ai constaté qu'en raison des différences de gestion et de méthodes de produits, chaque projet rencontre des situations variées dans son fonctionnement réel.

Étude de cas

Ce chapitre sélectionne trois projets RWA dans le secteur immobilier pour analyse. Chaque projet utilise une méthode différente pour tokeniser le marché immobilier et est le plus populaire dans son domaine respectif. Il est important de noter que ce sont encore des projets précoces, dont les produits n'ont pas encore été largement validés et testés sur le marché depuis longtemps.

RealT

RealT a été lancé en 2019, c'est l'un des projets RWA immobiliers les plus anciens du marché, se concentrant sur l'investissement dans l'immobilier résidentiel américain principalement sur Gnosis avec le chiffrement et la blockchain Gnosis (.

RealT acquiert des propriétés résidentielles et procède à la tokenisation d'entités détenant des contrats de propriété conformément à la réglementation américaine. La gestion, l'entretien et la collecte des loyers de ces propriétés sont confiés à des tiers gestionnaires. Après déduction des dépenses, les loyers générés par des propriétés spécifiques sont répartis entre les détenteurs de jetons. Bien que RealT soit responsable du processus de tokenisation, ils sont légalement distincts des sociétés détenant des actifs immobiliers. Selon la description de leur site web, en cas de défaut de la société, les détenteurs de jetons conservent le droit de nommer une société de remplacement pour gérer la société détenant les contrats de propriété. Il convient de noter qu'ils n'exigent pas d'investissement conjoint dans les propriétés qu'ils introduisent sur le marché. Les détenteurs de jetons de propriété reçoivent chaque mois une partie des revenus locatifs des propriétés, hors environ 2,5 % de la réserve de maintenance et des frais de gestion, qui sont généralement d'environ 10 % de la valeur.

Prenons l'exemple d'un bien immobilier situé à Montgomery, la valeur totale des jetons immobiliers est de 323 020 dollars, le prix de chaque jeton est de 52,10 dollars, avec un total de 6 200 jetons émis. Ce bien génère un revenu locatif mensuel de 2 600 dollars. Après déduction des frais d'exploitation et de gestion totalisant 622 dollars, le bénéfice net mensuel est de 1 978 dollars, ce qui représente un revenu annuel de 23 736 dollars. Par conséquent, chaque jeton reçoit une distribution de 3,83 dollars, avec un taux de rendement annualisé de 7,35 %.

Pour cette propriété, RealT propose 100 % de jetons, ce qui signifie que RealT n'a pas besoin d'investir aux côtés des clients et peut maintenir un modèle opérationnel presque sans risque. L'organisme de gestion perçoit 8 % des loyers et des frais de maintenance, tandis que la plateforme d'investissement ne prélève que 2 % pour la tokenisation de la propriété, le choix de l'organisme de gestion et la supervision. De cette manière, l'équipe de RealT peut économiser beaucoup de temps de gestion et se concentrer sur la recherche de propriétés qualifiées et leur tokenisation sur le marché.

Cependant, bien que la propriété fractionnée facilite le partage des risques entre les investisseurs, elle pose également des défis. Lorsque l'intérêt financier des investisseurs est trop faible, les coûts de gestion de l'entreprise deviennent non viables. Un rapport explique le conflit d'intérêts entre les détenteurs de jetons immobiliers et RealT. RealT choisit des institutions de gestion pour gérer les propriétés qu'elle possède ; si RealT a une importante propriété dans la propriété, cela peut réduire les coûts d'agence ; par conséquent, une gestion inefficace peut avoir des impacts négatifs sur eux. Cependant, si la part de RealT est trop grande, cela peut avoir un impact négatif sur la liquidité des jetons, et les petits actionnaires peuvent également devenir des profiteurs. Ces propriétaires peuvent s'attendre à ce que les grands actionnaires supervisent si les institutions de gestion engagées sont financièrement viables. D'autre part, si la part de RealT est très petite, RealT peut manquer de motivation à choisir adéquatement les institutions de gestion ou à participer au processus de supervision, et de nombreux investisseurs peuvent également avoir du mal à superviser efficacement les institutions de gestion.

J'ai sélectionné les dix derniers jetons épuisés sur le marché RealT et utilisé des explorateurs de blockchain connexes pour trouver le nombre de propriétaires de chaque propriété.

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Comme indiqué dans le graphique, RealT divise les propriétés en un nombre différent de jetons, ce qui fixe le prix de chaque jeton à environ 50 dollars. La plupart des propriétés sont situées à Détroit, avec environ 500 détenteurs de jetons, et deux propriétés ont plus de 1 000 détenteurs. Maintenant, combinons cela avec le nombre de jetons détenus par chaque détenteur pour comprendre l'ampleur de l'investissement des investisseurs de RealT.

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Environ 90 % des investisseurs de RealT investissent moins de 500 dollars, environ 9 % investissent entre 500 et 2 000 dollars, et 1 % investissent plus que ce montant. Cela montre que RealT a réussi, dans une certaine mesure, à créer un marché d'investissement immobilier pour les petits investisseurs et à améliorer la liquidité du marché immobilier.

Selon les données de transaction du portefeuille RealT ) adresse du portefeuille Gnosis : 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402(, RealT a versé environ 6 millions de dollars de loyer total. Les frais de la plateforme varient en fonction des coûts de maintenance, de l'assurance et des impôts, représentant environ 2,5 % à 3 % du loyer, ce qui équivaut à environ 150 000 à 180 000 dollars de revenus de plateforme au cours des deux dernières années. Cependant, étant donné que RealT ne force pas la participation à l'investissement immobilier, et qu'il n'y a pas de restrictions ou de directives claires concernant le niveau de participation en cas d'investissement, les revenus que RealT tire des revenus locatifs restent encore non divulgués.

D'un point de vue structurel, RealT a constitué Real Token Inc. dans l'État du Delaware en tant qu'entité centrale de l'entreprise. Cette entité ne possède aucun actif immobilier ; elle fonctionne uniquement en tant qu'entité opérationnelle du projet RealT. De plus, RealT a constitué Real Token LLC dans l'État du Delaware en tant que société mère d'une série d'entreprises immobilières. Comme Real Token Inc., Real Token LLC ne possède aucun actif immobilier ; son objectif principal est de simplifier les procédures juridiques, permettant aux utilisateurs de participer à l'investissement dans toutes les propriétés en signant un contrat avec une entreprise. Enfin, RealT crée une série de LLC correspondantes pour chaque propriété dans laquelle elle investit. En tant que filiale de Real Token LLC, chaque série de LLC possède une propriété spécifique et des jetons correspondants. Cette structure est conçue pour garantir qu'un problème financier ou juridique d'une propriété n'affecte pas les autres propriétés ou les opérations de la société mère sous RealT.

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) Parcl

Le protocole Parcl est une plateforme d'investissement DeFi, permettant aux utilisateurs de trader les fluctuations de prix du marché immobilier mondial. Parcl est utilisé pour obtenir une exposition perpétuelle aux actifs synthétiques en utilisant une architecture AMM. Parcl introduit l'alimentation en prix de Parcl Labs, qui crée des indices pour l'immobilier dans des zones spécifiques en fonction de l'historique des ventes. La période d'historique des ventes peut varier en fonction de la fréquence des transactions immobilières. Une fois l'indice créé, les investisseurs ont la possibilité de spéculer sur la valeur des biens immobiliers, pouvant aller long et court sur les prix de l'immobilier.

Cette méthode permet à Parcl d'éviter des problèmes juridiques, car l'exploitation de la plateforme n'implique pas de biens immobiliers réels. On pourrait se demander s'il s'agit vraiment d'un projet RWA immobilier, car il ne répond pas aux critères susmentionnés. Cependant, c'est un projet RWA relativement populaire, ayant attiré des investissements de plusieurs grandes figures de l'industrie. Il est raisonnable d'inclure des discussions sur les possibilités de diversification des RWA immobiliers.

Le testnet de Parcl a été lancé sur Solana en mai 2022, avec une TVL de 16 millions de dollars. Après plus d'un an d'exploitation, Parcl semble ne pas avoir suscité beaucoup d'attention, avec un volume quotidien de transactions de moins de 10 000 dollars et moins de 50 utilisateurs actifs par jour.

Les produits de Parcl sont simplifiés et développés rapidement. Les flux de prix de Parcl Labs et la conception du marché des indices sont bien conçus et faciles à utiliser.

Sur le plan opérationnel, l'équipe de Parcl a activement lancé des programmes d'acquisition d'utilisateurs tels que Parcl Point et Real Estate Royale. Malgré ces avantages et le soutien de nombreuses institutions d'investissement renommées, Parcl maintient une position de marché relativement discrète, avec une petite base d'utilisateurs et un volume de transactions limité. Peut-être que le marché n'est pas encore prêt à accepter les produits d'index immobilier.

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) Reinno

Certaines grandes entreprises de cryptoactifs explorent également la possibilité de permettre aux utilisateurs de tokeniser des biens immobiliers comme garantie de prêt. Une entreprise a annoncé en juillet que son équipe de monnaie numérique de banque centrale travaillait dans cette direction. Un DAO s'est intégré à RobinLand, soutenant les prêts hypothécaires immobiliers. RealT propose une option utilisant des biens immobiliers tokenisés comme garantie de prêt, mais ce service est limité aux jetons qu'ils émettent. En substance, ce service ressemble davantage à un produit de prêt de jetons, et n'augmente pas réellement la liquidité du capital des propriétaires immobiliers.

Reinno est un projet abandonné lancé en 2020 et arrêté en 2022. Bien qu'il n'ait pas laissé beaucoup de traces sur le marché, il a introduit deux produits liés aux biens immobiliers RWA qui méritent d'être mentionnés.

Le premier produit est un service de prêt basé sur l'immobilier tokenisé. Lorsque les propriétaires de biens immobiliers ont besoin de financement, ils peuvent soumettre les documents de propriété à Reinno. Une fois approuvé, Reinno créera une société à but spécial pour la transaction dans le Delaware. Ensuite, Reinno créera un contrat intelligent pour le jeton immobilier, que le propriétaire pourra déposer en tant que garantie pour le prêt. Le montant du prêt sera basé sur la valeur du jeton.

Le deuxième produit est le financement par hypothèque. Après que les utilisateurs achètent un bien immobilier et obtiennent un prêt hypothécaire, ils peuvent tokeniser la propriété pour obtenir un financement. Les fonds obtenus peuvent être utilisés pour rembourser le prêt hypothécaire bancaire, puis le client rembourse le prêt à un taux fixe.

L'exploitation de Reinno reste un modèle centralisé et hors ligne, les clients doivent se rendre au bureau et soumettre des documents immobiliers. L'adoption de cette méthode par Reinno présente certains risques évidents. Tout d'abord, si l'emprunteur choisit de faire défaut et d'arrêter les paiements, Reinno, en tant que fournisseur de services tokenisés plutôt qu'en tant que prêteur, aura du mal à poursuivre l'emprunteur. Reinno ne possède en réalité pas les biens hypothéqués ; les prêts sont en réalité fournis par les utilisateurs qui choisissent de prêter sur Reinno. Actuellement, en raison du manque entre le prêteur et l'emprunteur.